近期，深圳擬以地方立法的形式打破城市更新長期以來的困局。今年8月初，正在內部征集意見的《城市更新條例（草案150731）》指出，可以強制征收的釘子戶不得超過5%。我們來看看細節。2015年8月初，正在內部征集意見的《城市更新條例（草案150731）》顯示，在保持“政府引導、市場化運作為主，充分發揮市場化配置資源作用”的主導機制的同時，首次提出“產權置換按建筑使用面積（建成區）計算，置換率（即拆遷補償率）不低于1，但不高于1:1.3”和“不愿意參與股權轉換并簽訂安置補償協議的權利人不超過5%，項目實施人可以向區政府申請強行收繳不愿參與股權轉換的權利人的不動產，并簽訂安置補償協議，出售給項目實施人”。

8月10日，南都記者向深圳市規劃國土委發來采訪函，對此事進行核實。草案的真實性并未被否認，但明確提出“草案修改仍屬內部征求意見，尚未通過人大審批”，從目前情況看，如果條例通過實施，將是城市更新工作的第一次在中國提升到立法層面。在目前的草案中，C/I比例不低于1:1，也不超過1:1.3，最引人注目的是，市場呼吁已久的C/I比例標準終于出現了。草案第五十一條規定，房屋產權置換按建筑物使用面積（內建建筑面積）計算，置換比例不得低于1:1，但不得超過1:1.3。房地產置換涉及的土地產權按土地面積的50%乘以批準的項目容積率計算；土地貨幣補償按土地市場評估價計算；房屋貨幣補償按房屋置換的市場評估價計算。

另外，在原權益的認定上，缺乏第三方的介入，因此被拆遷房產的市場價值往往相差較大。草案第四十七條明確規定，城市更新拆遷改造項目范圍內的土地、建筑物的價值，應當采取市場評估、協議取得、產權置換等方式確定。，并應作為權益基礎轉換的依據：“市場評估通過的，按照三家評估機構市場評估值的算術平均數確定市場機構的評估結果。”，在城市更新中引入市場化的評價機制。草案規定，在城市更新過程中，項目實施人應當制定股權轉換方案，包括權利人及其權利、項目開發總量、股權轉換參與人等內容，項目實施前的產權置換和貨幣補償標準。值得注意的是，該方案還應包括“申請強制征收補償承諾”，這預示著以下“強制征收”和“強制銷售”。其中95%以上可以申請強制收售。

2010年實施的《城市更新措施實施細則》中規定，“市場主體與全體業主簽訂拆遷補償安置協議后，形成單一主體”。但由于業主利益不同，100%的簽約率在以往的市場驗證中從未成功過。在香港，相關法律更加完善，采用“多數決定”，以找到一個法律實施方案，為大多數業主和少數業主的利益。《城市更新條例》第一次模擬考試也借鑒了這一模式，制定了《強制和強制出售詳細規定》草案。

首先，草案第58條設置了“退出和收購”條款，規定由市場主體組織實施城市更新拆遷改造項目的，不愿意參與權益轉換并簽訂合同的權利人人數拆遷安置補償協議不超過10%，權利人不愿參與權益轉換并簽訂搬遷安置補償協議的，可以按照市場評估價向政府申請收回、收購其土地使用權和建筑物。對于政府收回、購買的土地使用權和建筑物，“不得低于市場評估價出售給項目實施主體。項目實施主體不愿轉移的，政府應當作為權利主體參與城市更新。”

當不超過5%的債權人不愿意參與股權轉換并簽訂搬遷安置補償協議時，項目實施人可根據經批準的股權轉換方案中的強制補償承諾，確定擬收取的補償金額，并提前支付收購價款，并向區政府申請強制征收不愿意參與股權轉換的權利人的不動產，簽訂搬遷安置補償協議，出售給項目實施主體所在地政府。這就是“強制征收”的標準。

此外，少數權利主體拒絕與項目實施主體簽訂拆遷補償安置協議，阻礙項目實施的，項目范圍內95%（含95%）以上房地產權利人可向區政府提出申請項目所在地政府強制銷售項目范圍內的全部房地產。

強制銷售實行拍賣方式，拍賣底價為項目范圍內所有房地產的市場評估價，拍賣底價以三家房地產評估機構評估均價為準。評估費由申請人預付，用于強制銷售。在項目范圍內擁有95%（含95%）以上房地產權利的人員，拒絕與項目實施主體簽訂拆遷補償安置協議的權利主體，以及其他法人和公民個人可以依法參加競買。但是，不允許聯合體投標。

拍賣成交后，競買人是項目范圍內房地產的單一權利人，應當按照本條例的規定組織實施拆遷改造城市更新項目；拍賣秩序混亂的，強制拍賣申請人應當按照拍賣底價收購。

可以申請行政復議和提起行政訴訟

但是，由于城市更新項目涉及大量的公共利益訴求，可能造成風險，區政府在作出強制拆遷決定前，應提交專家委員會審查和風險評估收藏或強制出售。權利人對地方政府作出的強制征收、強制銷售決定不服的，可以依法申請行政復議，提起行政訴訟。

值得注意的是，對于市場主體拆遷的城市更新項目，如果存在“不超過5%的權利人不愿意參與權益轉換并簽訂拆遷安置補償協議，且未實現強制征收”的情況，則“不具備”強制銷售的條件，或者不申請強制銷售的，“項目逾期無其他法律救濟”四種情形之一，即“項目實施人明確放棄”的，項目所在地區政府可以決定收回項目，由政府實施。政府可以通過招標或委托建設的方式實施。你知道嗎