土地使用權(quán)期限，是指土地交易合同約定的土地使用權(quán)期限。土地使用權(quán)期限的長(zhǎng)短直接影響到土地的使用年限和相應(yīng)的土地收益。如果確定土地年收入，土地使用年限越長(zhǎng)，土地總收入越多，土地利用效率越高，地價(jià)也會(huì)相應(yīng)上漲。因此，可以通過(guò)對(duì)使用權(quán)的修改，消除因使用權(quán)不同造成的價(jià)差。根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十二條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓的最長(zhǎng)期限按照下列用途確定：

住宅用地70年；

工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；

工業(yè)用地50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；

商業(yè)、旅游，娛樂(lè)用地40年；

工業(yè)用地50年；倉(cāng)儲(chǔ)用地50年；

綜合用地或其他用地50年。

住宅的土地使用年限為70年，從取得土地使用權(quán)之日起計(jì)算。房改房產(chǎn)權(quán)的土地使用年限起始時(shí)間為該地塊地上房屋參與房改后第一套繳納土地出讓金的房屋。經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。工業(yè)用地50年；

教育、文化、體育、衛(wèi)生等公益性生活用地；

商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；

綜合或其他用地50年。土地利用年限最長(zhǎng)為70年。據(jù)市國(guó)土資源部門(mén)相關(guān)人士介紹，土地使用年限從開(kāi)發(fā)商取得該地塊土地使用證之日起計(jì)算，即國(guó)家首次出讓該地塊的時(shí)間。根據(jù)1990年5月19日施行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，土地使用權(quán)出讓的最長(zhǎng)期限按照下列用途確定：

住宅用地（俗稱商業(yè)用地）住房用地）：全國(guó)統(tǒng)一用地年限為70年；

工業(yè)用地（俗稱工廠用地）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)用地：用地年限不確定；經(jīng)營(yíng)、旅游、娛樂(lè)用地：用地年限不確定為40年；綜合或其他土地利用：土地利用年限不確定，使用年限為50年。根據(jù)2007年10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿時(shí)，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限自動(dòng)續(xù)期，根據(jù)1994年7月5日《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。也就是說(shuō)，按照之前的規(guī)定，土地使用權(quán)續(xù)期需要繳納一定的費(fèi)用。《物權(quán)法》頒布后，雖然規(guī)定了自動(dòng)續(xù)期，但對(duì)續(xù)期土地使用費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)和方式?jīng)]有明確規(guī)定。特別是今年3月，《土地管理法（修訂草案）》開(kāi)始在一定范圍內(nèi)征求意見(jiàn)。與“草案”相比，“草案”將“免費(fèi)自動(dòng)續(xù)期”改為“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”。但是，如何延長(zhǎng)房屋使用權(quán)，是否繳納土地出讓金，以及購(gòu)房人的土地使用期屆滿時(shí)繳納多少，目前尚無(wú)明確說(shuō)法。相關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，適當(dāng)續(xù)期的可能性最大。土地使用年限縮短的原因是多方面的。對(duì)于個(gè)別新購(gòu)住房土地使用年限縮水的原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和國(guó)土部門(mén)認(rèn)為，主要原因是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，土地出讓后部分地塊出讓，土地閑置時(shí)間長(zhǎng)。針對(duì)陳女士投訴市區(qū)某樓盤(pán)土地使用年限縮短16年的問(wèn)題，該樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商相關(guān)負(fù)責(zé)人梁經(jīng)理曾表示，1993年該地塊出讓時(shí)，他的公司并不是一手買(mǎi)家。公司2007年接手該地塊時(shí)，已經(jīng)閑置了很長(zhǎng)時(shí)間。無(wú)獨(dú)有偶，在江海區(qū)，一個(gè)“縮水”了16年的樓盤(pán)地塊，自1994年首次出讓以來(lái)，閑置了10多年。對(duì)于閑置時(shí)間長(zhǎng)的問(wèn)題，有人認(rèn)為，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了在取得土地后獲得最大利潤(rùn)，故意不及時(shí)開(kāi)發(fā)土地，等升值后再開(kāi)發(fā)。當(dāng)土地可以出售時(shí)，土地的使用年限已經(jīng)過(guò)了很長(zhǎng)時(shí)間。對(duì)此，市國(guó)土部門(mén)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近年來(lái)，市國(guó)土部門(mén)采取多種措施加大閑置土地處置力度，有效遏制了閑置土地現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)也是“縮水”的主要原因，這也是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所共有的。他們認(rèn)為，從開(kāi)發(fā)商取得土地使用權(quán)開(kāi)始，房地產(chǎn)規(guī)劃、開(kāi)發(fā)、銷售的正常過(guò)程一般需要2至3年，甚至3至4年。面對(duì)經(jīng)濟(jì)不景氣，或開(kāi)發(fā)商資金不到位、相關(guān)文件未完成等因素，開(kāi)發(fā)周期可能會(huì)延后較長(zhǎng)時(shí)間。你知道嗎