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寧波
延遲辦理土地使用證的罰款
商品房合同中對土地使用證的發放沒有約定，那么如果開發商遲遲不辦理土地使用證，能否要求違約金？首先，如果買賣雙方在合同中明確約定辦理土地使用證的違約金問題，那么如果開發商違約，買方可以要求違約金。在商品房買賣合同中，買賣雙方只約定“產權登記協議”，而產權通常是指所有權。城市規劃區內的土地屬于國家所有，使用者只能依法取得使用權，不能取得“產權”，這不是當事人就辦理土地使用權證達成的協議。根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條“房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋權屬登記手續，并提供必要的證明文件”，出賣人已經：依法有義務協助辦理土地使用權變更登記手續并提供必要的證明文件，出賣人未在法定期限內的，當事人有權請求法院強制履行義務，但并不一定導致違約金的責任。由于違約金責任是合同責任之一，根據《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第一款的規定，“當事人可以約定，一方違約時，應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金違反合同，也可以約定違約損失賠償金數額的計算方法，“主張違約金責任的前提是，雙方在合同中基于違反一定的合同義務而明確約定了違約金責任。如果雙方僅在商品房買賣合同中未約定遲延辦理土地使用權的違約金責任，因此，買受人主張違約金責任沒有法律依據。二是最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十八條所說的“房屋所有權證”，僅指房屋所有權證，不包括土地使用權證。《解釋》第一條規定，“本解釋所稱商品房買賣合同，是指房地產開發企業向社會銷售尚未完工或者已完工的“房屋”，并將所有權“轉讓”給買受人，買受人支付價款的合同”。該條明確規定，買賣合同的標的物是“房屋”而不是“土地”，出賣人必須“過戶”使用權，不得轉讓使用權。土地使用者只能享有國有土地使用權，不能享有所有權。因此，本條所稱所有權轉移是指房屋的所有權，取得房屋所有權證書是房屋所有權轉移的標志。因此，解釋第十八條中的“房屋所有權證”只能是解釋第一條對應的房屋所有權證，而不是土地使用權證。《城市房地產開發經營管理條例》第三十三條“預售商品房的購房人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋權屬登記手續，“房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋權屬登記手續，并提供必要的證明文件。”《條例》還分別規定了“土地使用權變更程序”和“房屋權屬登記程序”，兩者之間不存在包容關系。第二，如果買賣雙方就出賣人遲延辦理土地使用證的違約金達成一致，則買受人可以要求出賣人承擔出賣人遲延履行合同的違約金。你知道嗎
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