（1） 土地使用權流轉是指國家在一定期限內將土地使用權以土地所有者的身份轉讓給土地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權出讓金。土地使用權轉讓應當簽訂出讓合同。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，抵押時國有土地上的房屋同時抵押。（2） 劃撥土地使用權是指土地使用者依法以各種方式無償取得的土地使用權。劃撥的土地使用權不得單獨抵押。但在當事人有合法土地證、房產證的前提下，可以通過簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府支付土地使用權出讓金，或者用收益抵減土地使用權出讓金的方式，將土地使用權抵押從房屋抵押權上劃撥土地使用權。（3） 集體土地使用權鄉（鎮）、村企業的土地使用權不得單獨抵押。鄉（鎮）、村企業廠房等建筑物抵押的，其占用的土地使用權同時抵押。（4） 預購商品房貸款抵押預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付房價首付款后，代表貸款銀行支付剩余購房款的行為，并將所購商品房抵押給貸款銀行，作為償還貸款的擔保。以商品房預購貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件，取得商品房預售許可證。（5） 在建工程抵押是指抵押人以合法的方式取得在建工程的土地使用權和投資性資產，以不轉移占有權的形式抵押貸款銀行，作為償還貸款的擔保，以取得土地使用權的行為在建工程款貸款。房地產抵押后，債務人未按期清償債務的，債權人有權依法以拍賣或者折價取得的抵押房地產價款優先受償。擔保范圍包括主債權利息、債務人不履行債務的違約金、損害賠償金和實現抵押權的成本。抵押當事人也可以約定擔保范圍。納入擔保范圍的，屬于優先權范圍。

2。抵押物是房屋及其占用范圍內的土地使用權。抵押權人行使抵押權時，該土地上新增的房屋可以與抵押物一起依法處分，但抵押權人對處分新增房屋所得不享有優先受償權。新增房屋是在已抵押使用權的土地上建造的，或者在原有房屋上新增、擴建的。根據房屋所有權與房屋占用土地使用權主體相一致的原則，或者考慮到房地產受讓人在處分抵押物時對房屋的使用，新增房屋與抵押物應當一并處分。但是，無論新房是否由抵押人建造，都是另一所有權客體，不屬于抵押物，因此抵押人沒有優先受償權。房地產抵押后，抵押人不喪失合法處分權，但受到一定的限制。追償效力是指抵押人將抵押的不動產轉讓給他人時，抵押權人可以追償抵押物并行使其權利。抵押物依法繼承或者贈與的，不影響抵押。抵押權人追求抵押物行使抵押權，給受讓人造成損失的，由抵押人賠償損失。為了避免受讓人的損失，減少民事糾紛，《擔保法》規定：抵押期間，抵押機構轉讓已登記的抵押物的，應當通知抵押權人，并告知受讓人轉讓財產已抵押的情況，否則轉讓無效。抵押房地產轉讓的價款應當提前清償有擔保債權。（3） 抵押權人有權對抵押的房地產主張權利。也就是說，包括抵押人在內，無論誰非法侵害抵押權，抵押權人都可以以權利的名義獨立請求法律保護。

事實上，房地產抵押是一個專業的話題，涉及到復雜的利益關系和大量的財產。因此，按揭前最好咨詢專業的房地產律師，讓他們幫你分析可能存在的風險和隱患，并在他們的幫助下，把他們降到最低點，從而維護自己的利益。你知道嗎