如何占有、管理和處分抵押房地產一、占有和管理抵押房地產一、占有和管理的含義占有和管理是指抵押人在抵押期間對抵押房地產的占有、使用和管理。抵押房地產由抵押人而不是抵押權人占有和管理，這是由抵押物的性質決定的。抵押不同于封圣。是以不轉移占有的方式保證抵押權人履行債務的行為。因此，抵押人占有抵押房地產是一項法定權利。抵押合同約定在抵押期間對抵押房地產進行管理。抵押期間的管理是一種責任，是約定的必須履行的義務。抵押人應當維護抵押房地產的安全和完整。抵押人未經抵押權人書面同意，不得出售、交換、贈與、拆除、改建有抵押權的房地產，但因政府建設需要拆除的除外。抵押權人有義務按照抵押合同約定的程序對抵押房地產進行監督檢查。抵押人不履行管理職責的，應當接受抵押權人的指示，并按照整改要求及時采取措施。抵押房地產毀損、滅失的，抵押人應當及時告知抵押權人，并采取有效措施防止損失擴大。抵押人有義務根據保險向保險公司索賠，賠償金按合同約定作為抵押物處理。因抵押人的行為造成損失，致使抵押房地產價值低于債務擔保履行額的，抵押人應當承擔賠償責任。抵押人有義務和責任按照抵押權人的要求重新提供或者增加擔保，以彌補損失。抵押人對抵押房地產價值減少無過錯的，抵押人只需在合法合理的補償收入范圍內提供擔保。當然，抵押房地產價值的剩余部分仍應作為原抵押合同約定的抵押物，抵押人有義務履行管理責任。由于抵押權從屬于債權，債權轉讓時抵押權往往發生轉讓。（當然也有例外）因抵押權人變更，需重新簽訂抵押權轉讓合同，辦理抵押權變更登記手續。抵押期間，抵押人暫時不能行使對抵押房地產的處分權。抵押權人可以按照抵押合同的約定行使處分權。抵押人通知抵押權人后，可以轉讓或者出租抵押的房地產，但價款應當提前向抵押權人清償有擔保債權。或者與抵押權人約定向第三人提存，超過債權部分歸抵押人所有。不足部分由債務人清償。已設定抵押權的房地產屬于拆遷范圍的，抵押人應當及時書面通知抵押權人。以產權交換方式補償的，抵押權以交換取得的不動產重置，并相應變更抵押合同，實行價格補償。抵押人應當以賠償金提前清償有擔保債權。或經公證為抵押物的存款，至處分期滿。抵押房地產繼承、贈與或者解體的，接管人應當及時書面通知抵押權人，并承擔與抵押房地產實際價值相對應的抵押擔保義務。（1） 處分抵押房地產的概念

債務履行期屆滿抵押權人未清償的，抵押權人應當依法折價、拍賣或者變賣抵押房地產，并優先清償。抵押權人行使處分權是抵押法律關系中最重要的權利，是抵押權的本質。是實現債權的手段。（2） 抵押房地產處分的前提條件。債務人不履行債務是抵押權人處分抵押房地產的前提。根據歸納，可以分為以下幾種情況。有下列情形之一的，抵押權人有權要求處分抵押房地產。（2） 抵押人作為公民死亡或者被宣告死亡，無人代為履行到期債務；或者抵押人的法定繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務；

3。抵押人法人被依法宣告解散或者破產；

4。抵押人違反規定和合同約定，擅自處分抵押房地產的；

5。抵押人作為法人有減資、分立、清算等影響或者可能影響抵押合同履行的行為；

6。抵押合同約定的其他情形。（3） 抵押權人處分抵押房地產，應當事先書面通知抵押人；抵押房地產為共有或者租賃的，還應當同時書面通知共有人或者承租人。經雙方協商，抵押房地產可以通過拍賣方式進行處置，這是一種公平、公正的方式。當然，其他法律途徑也是允許的。協商不成的，抵押權人可以向房地產所在地人民法院起訴，實現其合法權利。（4） 中止處分抵押房地產：抵押權人因下列情形中止處分抵押房地產：中止處分多發生在拍賣過程中：

1。抵押權人請求中止抵押權。經抵押權人同意，抵押人愿意申請并證明能夠及時履行債務；

3。發現拍賣的抵押物權屬有爭議；

4。訴訟或仲裁程序中的抵押房地產；

5。其他應當暫停的情形。以出讓方式取得的土地使用權與地上建筑物設定的房地產抵押權一并處分時，應當從處分價款中支付相當于土地使用權出讓金的價款，方可優先受償。處分抵押房地產時，該土地上新增的房屋可以依法與抵押物一并處分，但新增房屋不屬于抵押物，抵押權人對處分新增房屋取得的價款沒有優先受償權。出租的抵押房地產承租人、共有抵押房地產的其他共有人或者不適宜與抵押物分離或者共同使用的共有人，除拍賣處分抵押物外，優先購買處置的房地產。4仍在租賃期內的房地產處置后，在設定抵押權之前已經出現的，原租賃關系繼續有效；設定抵押權之后租賃的，原租賃關系自然終止。抵押人破產后，抵押人破產前已抵押的不動產不屬于破產財產的范圍。但處分抵押物清償債務所得的價款，只有剩余部分屬于破產財產。根據建設部的規定，處分抵押物所得的價款按下列順序分配：

1。支付處置抵押房地產的費用；

2。扣除抵押房地產的應納稅額；

3。支付債權本息和違約金。賠償債務人違約給抵押權人造成的損失。將剩余余額退還抵押人。處分抵押房地產所得價款不足以支付債務本息、違約金和賠償金的，抵押權人有權向債務人追償不足部分。（7） 抵押權人的優先受償權。抵押權與債權同時并列時，抵押權人有優先受償權，剩余部分可用于清償一般債權。同一不動產設定兩項抵押權的，按照抵押登記的先后順序支付。逾期辦理抵押登記的，應當先于逾期辦理抵押登記的；逾期辦理抵押登記的