如果“先租后貸”，即使借款人不能按時還貸，由于租約仍然有效，銀行也很難對抵押物進(jìn)行處理。其次，租金收入難以獲得。借款人在與銀行簽訂貸款合同前，如果與抵押房地產(chǎn)承租人簽訂長期租賃協(xié)議，要求承租人一次性支付租賃費(fèi)；或者借款人以明顯低于市場價格的租金將房屋出租給關(guān)聯(lián)方，銀行將難以獲得貸款償還貸款的租金收入。此外，如果借款人未按時歸還貸款，銀行有權(quán)處分抵押財(cái)產(chǎn)以償還貸款。銀行拍賣抵押房地產(chǎn)時，根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定，承租人有優(yōu)先購買權(quán)，可以采取措施故意降低房地產(chǎn)的拍賣價格。抵押登記權(quán)的風(fēng)險一物多質(zhì)的風(fēng)險。《擔(dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，財(cái)產(chǎn)價值超過有擔(dān)保債權(quán)余額的，可以再抵押，但不得超過余額。”借款人將房地產(chǎn)抵押給多家銀行后，一旦破產(chǎn)，抵押房地產(chǎn)的處置和變現(xiàn)將非常困難。土地使用權(quán)風(fēng)險。銀行辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)時，如果只辦理房地產(chǎn)抵押登記，不辦理土地使用權(quán)抵押登記，抵押的房地產(chǎn)將無法處分變現(xiàn)。此外，我國法律規(guī)定，集體土地不能作為抵押。因此，農(nóng)村集體土地若用于抵押貸款，必須轉(zhuǎn)為國有土地。登記期的風(fēng)險。貸款期限與抵押登記期限一致的，一旦無法收回貸款，銀行將無法處分抵押物。土地利用變化風(fēng)險

根據(jù)不同的用途，出讓的土地種類繁多，價值完全不同，尤其是工業(yè)、倉儲等類型的出讓土地。由于其收購成本較低，如果能將其改造成住宅、商業(yè)、旅游、娛樂等商業(yè)用地，其價值將提高數(shù)倍。《土地管理法》第五十六條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變建設(shè)用地的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。如果借款人辦理抵押貸款后私自改變土地用途，如將倉庫用地改為娛樂中心用地，根據(jù)我國法律，國家可以無償收回土地使用權(quán)，銀行將無法處分抵押財(cái)產(chǎn)。在大力建設(shè)新農(nóng)村的背景下，縣域金融有著良好的發(fā)展前景。但由于農(nóng)村土地的一些特殊規(guī)定，銀行在辦理業(yè)務(wù)時應(yīng)加強(qiáng)風(fēng)險防范。

首先，要對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行深入調(diào)查，防止“先租后貸”。辦理按揭貸款前，銀行應(yīng)做好貸前調(diào)查，詳細(xì)了解借款人所借房產(chǎn)是否已出租。對于已經(jīng)出租的房產(chǎn)，銀行將不辦理按揭貸款，防止“先租后貸”的問題。當(dāng)然，如果存在“先抵押后出租”的情況，即抵押人設(shè)定抵押權(quán)后出租抵押物。在這種情況下，登記抵押的效力優(yōu)先于租賃權(quán)，銀行可以辦理房地產(chǎn)抵押貸款。

其次，銀行在辦理房地產(chǎn)抵押登記前，需要調(diào)查抵押的房地產(chǎn)是否屬于“一房多貸”。如果屬于“一物多貸”，銀行應(yīng)經(jīng)常進(jìn)行貸后檢查，掌握借款人和被抵押房地產(chǎn)的情況。一旦出現(xiàn)影響貸款償還的不利因素，應(yīng)盡快采取有利措施，盡量減少貸款損失。銀行辦理抵押貸款時，應(yīng)當(dāng)要求借款人將房地產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，以便于處分和變現(xiàn)。不動產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限長，銀行應(yīng)當(dāng)有足夠的時間處置抵押的不動產(chǎn)。

銀行最好加強(qiáng)貸后檢查，防止土地利用變化。銀行辦理房地產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)當(dāng)核對土地使用證上載明的土地用途是否與借款人的實(shí)際用途一致。如果沒有，不要申請抵押貸款。你知道嗎