抵押登記權風險是“一物多費”風險。《擔保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財產抵押后，財產價值超過有擔保債權余額的，可以再抵押，但不得超過余額。”借款人將房地產抵押給多家銀行后，一旦破產，抵押房地產的處置和變現將非常困難。土地使用權風險。銀行辦理房地產抵押登記手續(xù)時，如果只辦理房地產抵押登記，不辦理土地使用權抵押登記，抵押的房地產將無法處分變現。此外，我國法律規(guī)定，集體土地不能作為抵押。因此，農村集體土地若用于抵押貸款，必須轉為國有土地。登記期的風險。貸款期限與抵押登記期限一致的，一旦無法收回貸款，銀行將無法處分抵押物。土地利用變化中存在著多種風險，不同用途的土地，特別是工業(yè)用地、倉儲用地等類型的土地，其出讓價值完全不同。由于其收購成本較低，如果能將其轉化為住宅、商業(yè)、旅游、娛樂等用途的商業(yè)用地，其價值將增加數倍。《土地管理法》第五十六條規(guī)定，建設單位確需改變建設用地的，經有關人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。如果借款人辦理抵押貸款后私自改變土地用途，如將倉庫用地改為娛樂中心用地，根據我國法律，國家可以無償收回土地使用權，銀行將無法處分抵押財產。在大力建設新農村的背景下，縣域金融有著良好的發(fā)展前景。但由于農村土地的一些特殊規(guī)定，銀行在辦理業(yè)務時應加強風險防范。首先，要對抵押房地產進行深入調查，防止“先租后貸”。辦理按揭貸款前，銀行應做好貸前調查，詳細了解借款人所借房產是否已出租。對于已經出租的房產，銀行將不辦理按揭貸款，防止“先租后貸”的問題。當然，如果存在“先抵押后出租”的情況，即抵押人設定抵押權后出租抵押物。在這種情況下，登記抵押的效力優(yōu)先于租賃權，銀行可以辦理房地產抵押貸款。第二，在銀行辦理房地產抵押登記前，要調查抵押房地產是否屬于“一房多貸”。如果屬于“一物多貸”，銀行應經常進行貸后檢查，掌握借款人和被抵押房地產的情況。一旦出現影響貸款償還的不利因素，應盡快采取有利措施，盡量減少貸款損失。銀行辦理抵押貸款時，應當要求借款人將房地產和土地使用權一并抵押，以便于處分和變現。不動產抵押登記的期限比抵押貸款的期限長，銀行應當有足夠的時間處置抵押的不動產。最好的辦法是，銀行應加強貸后檢查，防止土地用途發(fā)生變化。銀行辦理房地產抵押貸款前，應當核對土地使用證上載明的土地用途是否與借款人的實際用途一致。如果沒有，不要申請抵押貸款。即使在貸款發(fā)放前一致，銀行也應在貸款發(fā)放后進行貸后檢查，檢查借款人實際用地是否發(fā)生變化，并根據情況及時采取有效措施。你知道嗎