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寧波
二手房定金合同糾紛
五個月后，賣方應書面通知中介公司，請告知買方押金協議延期執行，買賣雙方另行協商。5天后，買受人起訴法院，稱因房價上漲，出賣人不愿辦理產權過戶手續，擅自撬門換鎖，讓買受人裝修入住。請求法院判決雙方繼續履行二手房買賣合同并賠償經濟損失。爭議焦點：定金協議是銷售合同嗎？
買受人認為，雖然雙方簽訂的合同稱為定金協議，但其中包含了房屋地址、房號和面積、房價、付款時間和方式、房屋交付等基本條件，房屋買賣合同中應當包含的產權轉讓等條款，其實質是買賣合同。雙方都履行了合同規定的大部分義務，還支付了房價的70%，房子也在實際使用中。
賣方辯稱，雙方簽訂的是“定金協議”，約定在取得房屋產權證后簽訂買賣合同。不過，雙方存在分歧。到目前為止，還沒有簽訂銷售合同。雙方簽訂定金協議時，出賣人尚未取得房產證，不具備房屋轉讓的法定條件。法院判決：本合同有效，出賣人必須交付房屋，法院審理后認為，定金協議名稱雖為定金合同，但定金協議基本涵蓋了買賣合同的主要條款，雙方的真實意思是簽訂買賣合同合同中，只有出賣人未取得房屋的產權證，這是定金協議的名稱。買方不僅支付了定金，還支付了大部分購房款，賣方還將房屋交付買方使用。雙方的實際履行超出定金合同的范圍，涉及買賣合同的權利和義務。因此，認定定金協議的性質為房屋買賣合同。現在出賣人已經取得了房屋產權證，買賣合同應該是有效的。因此，一審裁定，出賣人應當繼續向買受人交付房屋。律師點評：合同的性質不僅取決于名稱，律師認為，在現實生活中，合同的性質不僅取決于合同的名稱，還應根據合同的具體內容，結合雙方的目的進行綜合認定以及實際表現。從本案可以看出，該名稱為定金協議，但在內容上，不僅包括定金金額、定金支付日期等定金合同內容，還包括房屋交付、房屋支付日期和方式、產權轉讓等買賣合同的相關內容。另外，雖然定金協議中也規定了雙方可以撤銷的違約責任，但在繼續履行的情況下可以在合同中使用，賣方作為違約方無權適用該條款承擔較低的違約責任，達到違約的目的合同。法律規定，合同雙方當事人應當誠實信用地履行合同。
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陳景軍
執業證號：
11301200780834973
河北浩翔律師事務所
簡介：
科班中等師范畢業。后自學法律專業（專科本科），2000年參加全國律師資格考試，取得律師資格。
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