開(kāi)發(fā)商不按時(shí)交房怎么辦房屋買(mǎi)賣(mài)合同屬于一種合同，我國(guó)法律在調(diào)整合同時(shí)普遍約定。因此，當(dāng)開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)方約定解除合同時(shí)，買(mǎi)方可以按照約定解除合同。如果沒(méi)有約定，以下三類(lèi)情況下，購(gòu)房者也可以要求退房。（1） 購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，購(gòu)房人有權(quán)退房。通常，導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的主要形式有兩種：

1。開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是違法的，不履行法定程序，沒(méi)有完整的法律文件，因此違反了法律的禁止性規(guī)定或違反了公共利益，導(dǎo)致合同無(wú)效。開(kāi)發(fā)商利用欺詐手段誘使購(gòu)房者與其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。如果開(kāi)發(fā)商故意告知購(gòu)房者竣工日期、裝修規(guī)格、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等虛假信息，或者故意隱瞞真實(shí)情況，可以認(rèn)定為欺詐，合同無(wú)效。（2） 如果開(kāi)發(fā)商違約，買(mǎi)方有權(quán)終止合同并追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。也就是說(shuō)，由于開(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房者買(mǎi)不起、不能按時(shí)收房或不能按合同收房，購(gòu)房者可以退房。例如，以下情況如下：

1。未取得《商品房預(yù)售許可證》，開(kāi)發(fā)商不得銷(xiāo)售房地產(chǎn)；

2。開(kāi)發(fā)商逾期交房構(gòu)成根本違約，通知3個(gè)月后不能交付使用；

3。房屋結(jié)構(gòu)存在重大質(zhì)量問(wèn)題，無(wú)法修復(fù)或者修復(fù)后達(dá)不到約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，影響購(gòu)房者使用的；

4。由于開(kāi)發(fā)商的過(guò)錯(cuò)，買(mǎi)受人無(wú)法依法取得房屋所有權(quán)證；

5。開(kāi)發(fā)商改變規(guī)劃設(shè)計(jì)，影響房屋結(jié)構(gòu)、戶(hù)型、空間大小和朝向；

6。實(shí)測(cè)面積與合同約定面積的絕對(duì)誤差大于3%；

7。合同中約定的其他退房條件出現(xiàn)。（三）以欺詐、脅迫手段訂立合同，損害國(guó)家利益的；惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益的；以法律形式隱瞞違法目的的；損害社會(huì)公共利益的；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定；主體不合格、內(nèi)容不合法或者代理人無(wú)效的合同。

購(gòu)房者應(yīng)仔細(xì)核對(duì)您與開(kāi)發(fā)商簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，看合同中是否有延遲交付的相關(guān)規(guī)定。如果合同中有延遲交貨的規(guī)定，則按合同約定的條款執(zhí)行。如果合同沒(méi)有明確規(guī)定延遲交貨，買(mǎi)方可以在延遲交貨的情況下退房。如何維權(quán)？投訴可分為四個(gè)步驟。

1。買(mǎi)方在審查有關(guān)證明材料時(shí)，應(yīng)檢查開(kāi)發(fā)商是否辦理了綜合驗(yàn)收記錄證明（即竣工驗(yàn)收記錄表）等資料。實(shí)踐中，一些開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避延遲交房的違約責(zé)任，在房屋尚未達(dá)到實(shí)際入住條件時(shí)通知購(gòu)房者入住。因此，購(gòu)房者要注意水、電、氣是否暢通，是否符合基本入住條件，是否擅自改變規(guī)劃。同時(shí)，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商出示《商品房綜合驗(yàn)收記錄證明》，并提供《商品房質(zhì)量保證書(shū)》、《商品房使用說(shuō)明書(shū)》等資料。否則，買(mǎi)受人有權(quán)拒絕接受該房屋，逾期交付由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。

2。不可抗力不能完全免除“如果延遲交付不是開(kāi)發(fā)商的原因，也不一定免除賠償責(zé)任。”魏亮律師說(shuō)，開(kāi)發(fā)商對(duì)延遲交付有各種解釋?zhuān)热缣鞖獠缓茫^(qū)設(shè)計(jì)發(fā)生變化，并以不是開(kāi)發(fā)商為由拒絕承擔(dān)延期違約責(zé)任。但非開(kāi)發(fā)商原因不等于不可抗力。根據(jù)合同法的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免和不能克服的客觀(guān)情況。在沒(méi)有特別約定的情況下，只有在發(fā)生不可抗力的情況下，開(kāi)發(fā)商才能免除遲延交付的賠償責(zé)任。開(kāi)發(fā)商主張延期是不可抗力造成的，應(yīng)當(dāng)提供有關(guān)機(jī)構(gòu)的證明文件，證明該情況符合法律認(rèn)可的條件。否則，開(kāi)發(fā)商就不能輕易免除遲延違約責(zé)任。

3。保存相關(guān)證據(jù)材料

律師提醒買(mǎi)家保存相關(guān)證據(jù)材料。房屋遲延交付發(fā)生糾紛時(shí)，購(gòu)房人一方面應(yīng)當(dāng)收集開(kāi)發(fā)商遲延交付房屋的相關(guān)證據(jù)，另一方面應(yīng)當(dāng)保留因遲延交付房屋造成額外損失的證據(jù)。

掌握好證據(jù)，無(wú)論是在與開(kāi)發(fā)商的談判過(guò)程中，還是在訴訟中，都可以明確違約事實(shí)。我們可以根據(jù)合同條款要求約定的違約金。當(dāng)實(shí)際損失超過(guò)約定的違約金時(shí)，也可以要求開(kāi)發(fā)商根據(jù)購(gòu)房人的實(shí)際損失承擔(dān)賠償責(zé)任，以充分利用事實(shí)維護(hù)其合法權(quán)益。鑒于房屋交付延遲時(shí)間的不確定性，購(gòu)房者應(yīng)注意訴訟時(shí)效。根據(jù)法律規(guī)定，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自交付之日起兩年內(nèi)向開(kāi)發(fā)商索賠遲延交付的損失。開(kāi)發(fā)商在訴訟時(shí)效期間內(nèi)主張上述權(quán)利的，新的訴訟時(shí)效自自自開(kāi)業(yè)之日起兩年內(nèi)重新計(jì)算。最后，小編提醒正在遭遇延期交房的購(gòu)房者，建議購(gòu)房者在解決延期交房糾紛時(shí)，一定要保留向開(kāi)發(fā)商索賠的證據(jù)，如通過(guò)書(shū)面信件郵寄索賠，以避免訴訟時(shí)效以外的請(qǐng)求權(quán)不受法律保護(hù)。另外，買(mǎi)房一定要擦亮眼睛，選擇五證齊全、品牌和誠(chéng)信度高的樓盤(pán)，要謹(jǐn)慎。這樣可以盡量避免這種情況。你知道嗎