張某等人在廣東某知名樓盤購(gòu)買了一套商品房。張某等人支付購(gòu)房合同首付30%后，開發(fā)商要求張某等人支付合同款10%的房產(chǎn)證費(fèi)（以下簡(jiǎn)稱證費(fèi)）。張某等人抗議辦證費(fèi)太高，開發(fā)商口頭表示，“如果開發(fā)商不交辦證費(fèi)，將被視為違約，首付款不予退還”，但張某等人卻不得不按合同價(jià)的10%支付辦證費(fèi)。張某等人以開發(fā)商收取的牌照費(fèi)過高為由，向法院起訴，要求開發(fā)商退還多收的牌照費(fèi)。開發(fā)商認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，“不提房?jī)r(jià)+高牌照費(fèi)”是房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采取的銷售策略。而且，合同房?jī)r(jià)10%的許可費(fèi)是購(gòu)房者自愿支付的，因此應(yīng)駁回張某等人的訴訟請(qǐng)求。

[分歧]

對(duì)于開發(fā)商是否需要退還多收的許可費(fèi)，有兩種不同的意見：意見一：買受人與開發(fā)商是平等的民事主體，買受人可以拒絕開發(fā)商收取的高額許可費(fèi)，也可以選擇不買房。開發(fā)商收取高額的辦證費(fèi)，由購(gòu)房者自愿支付，并不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)駁回張某等購(gòu)房者的訴求。二是開發(fā)商在銷售房地產(chǎn)時(shí)，并沒有明確告知許可費(fèi)的實(shí)際數(shù)額。開發(fā)商收取合同價(jià)10%的許可費(fèi)，顯然過高不公平，應(yīng)該退還多收的許可費(fèi)。

[分析]

作者同意第二種觀點(diǎn)，理由如下：

1。開發(fā)商收取合同房?jī)r(jià)10%的費(fèi)用顯然過高，這違反了市場(chǎng)規(guī)律。

根據(jù)房產(chǎn)證的相關(guān)規(guī)定，購(gòu)買首套房者需繳納約1%-3%的合同價(jià)款、0.05%的印花稅、3元/m2的交易手續(xù)費(fèi)、80元的權(quán)屬登記費(fèi)和10元/份的房產(chǎn)證費(fèi)用。即使開發(fā)商辦理房產(chǎn)證需要收取一定的代理費(fèi)，首先也要明確告知購(gòu)房者代理費(fèi)的具體金額，并在此基礎(chǔ)上合理收取代理費(fèi)。開館的合同費(fèi)顯然太高了。開發(fā)商壟斷房地產(chǎn)許可證，收取高額的許可費(fèi)，造成高額壟斷利潤(rùn)，是違法的。開發(fā)商采取的“不提房?jī)r(jià)+高牌照費(fèi)”的銷售策略，不僅違反了市場(chǎng)規(guī)律，而且有偷稅漏稅的嫌疑。其次，開發(fā)商收取高額費(fèi)用是不公平的。

開發(fā)商的勞動(dòng)力成本體現(xiàn)在組織房地產(chǎn)建設(shè)和銷售的過程中。商品房的合理定價(jià)應(yīng)該是“土地建設(shè)成本+各項(xiàng)稅費(fèi)+職工工資+合理利潤(rùn)”。因此，開發(fā)商的利潤(rùn)主要來自合同價(jià)格。開發(fā)商為購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證是批量辦理的，辦理過程非常簡(jiǎn)單，辦理房產(chǎn)證比開發(fā)房地產(chǎn)要簡(jiǎn)單得多，開發(fā)商不應(yīng)以代理房產(chǎn)證為牟利手段。作為一種促銷手段，開發(fā)商可以免費(fèi)申請(qǐng)房產(chǎn)證，也可以收取合理的代理費(fèi)。合理的代理費(fèi)應(yīng)參照市場(chǎng)上房產(chǎn)證代理的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在這種情況下，開發(fā)商處于主導(dǎo)地位，而買方缺乏經(jīng)驗(yàn)。開發(fā)商以“開發(fā)商不交證照費(fèi)，按違約處理，首付不退”為名，強(qiáng)行收取合同房?jī)r(jià)的10%，明顯過高，明顯違反市場(chǎng)等價(jià)有償原則，明顯不公平。《民法通則》第五十九條規(guī)定，一方當(dāng)事人有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)修改或者撤銷被嚴(yán)重誤解或者顯失公平的民事行為。最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見》對(duì)顯失公平的認(rèn)定作出了司法解釋，即“一方利用自己的優(yōu)勢(shì)或者對(duì)方?jīng)]有經(jīng)驗(yàn)，造成明顯違反了雙方權(quán)利義務(wù)等價(jià)賠償原則，可視為明顯不公平，“根據(jù)法律規(guī)定，購(gòu)房者可以要求開發(fā)商退還多收的費(fèi)用。綜上所述，開發(fā)商應(yīng)退還張某等人多收的房產(chǎn)證費(fèi)。你知道嗎