張某等人在廣東某知名樓盤購買了一套商品房。張某等人支付購房合同首付30%后，開發商要求張某等人支付合同款10%的房產證費（以下簡稱證費）。張某等人抗議辦證費太高，開發商口頭表示，“如果開發商不交辦證費，將被視為違約，首付款不予退還”，但張某等人卻不得不按合同價的10%支付辦證費。張某等人以開發商收取的牌照費過高為由，向法院起訴，要求開發商退還多收的牌照費。開發商認為，房地產市場競爭激烈，“不提房價+高牌照費”是房地產開發商普遍采取的銷售策略。而且，合同房價10%的許可費是購房者自愿支付的，因此應駁回張某等人的訴訟請求。

[分歧]

對于開發商是否需要退還多收的許可費，有兩種不同的意見：意見一：買受人與開發商是平等的民事主體，買受人可以拒絕開發商收取的高額許可費，也可以選擇不買房。開發商收取高額的辦證費，由購房者自愿支付，并不違反法律的強制性規定，應駁回張某等購房者的訴求。二是開發商在銷售房地產時，并沒有明確告知許可費的實際數額。開發商收取合同價10%的許可費，顯然過高不公平，應該退還多收的許可費。

[分析]

作者同意第二種觀點，理由如下：

1。開發商收取合同房價10%的費用顯然過高，這違反了市場規律。

根據房產證的相關規定，購買首套房者需繳納約1%-3%的合同價款、0.05%的印花稅、3元/m2的交易手續費、80元的權屬登記費和10元/份的房產證費用。即使開發商辦理房產證需要收取一定的代理費，首先也要明確告知購房者代理費的具體金額，并在此基礎上合理收取代理費。開館的合同費顯然太高了。開發商壟斷房地產許可證，收取高額的許可費，造成高額壟斷利潤，是違法的。開發商采取的“不提房價+高牌照費”的銷售策略，不僅違反了市場規律，而且有偷稅漏稅的嫌疑。其次，開發商收取高額費用是不公平的。

開發商的勞動力成本體現在組織房地產建設和銷售的過程中。商品房的合理定價應該是“土地建設成本+各項稅費+職工工資+合理利潤”。因此，開發商的利潤主要來自合同價格。開發商為購房者辦理房產證是批量辦理的，辦理過程非常簡單，辦理房產證比開發房地產要簡單得多，開發商不應以代理房產證為牟利手段。作為一種促銷手段，開發商可以免費申請房產證，也可以收取合理的代理費。合理的代理費應參照市場上房產證代理的收費標準。在這種情況下，開發商處于主導地位，而買方缺乏經驗。開發商以“開發商不交證照費，按違約處理，首付不退”為名，強行收取合同房價的10%，明顯過高，明顯違反市場等價有償原則，明顯不公平。《民法通則》第五十九條規定，一方當事人有權請求人民法院或者仲裁機構修改或者撤銷被嚴重誤解或者顯失公平的民事行為。最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》對顯失公平的認定作出了司法解釋，即“一方利用自己的優勢或者對方沒有經驗，造成明顯違反了雙方權利義務等價賠償原則，可視為明顯不公平，“根據法律規定，購房者可以要求開發商退還多收的費用。綜上所述，開發商應退還張某等人多收的房產證費。你知道嗎