看這兩個(gè)證候，辨別是非。所謂“兩證”，是指房地產(chǎn)中介公司既要有房地產(chǎn)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書，又要有工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照。如果只有營業(yè)執(zhí)照而沒有資質(zhì)證書，一般是咨詢機(jī)構(gòu)，可以從事房屋政策和信息咨詢，但不能從事房屋租賃、銷售等中介業(yè)務(wù)。只有資質(zhì)證書沒有營業(yè)執(zhí)照的，是違法的。兩證齊全才是合法的房產(chǎn)中介。

因此，在中介公司租房時(shí)，必須先看是否有兩張證明。值得一提的是，在看這兩張證件時(shí)，要分清真假，好好看原件，不要看復(fù)印件，并記下注冊(cè)號(hào)，因?yàn)橐恍┎环ㄖ薪槔脧?fù)印件行騙。如果您與兩證齊全的中介機(jī)構(gòu)發(fā)生糾紛，權(quán)益受到侵害，可以向消委會(huì)或房產(chǎn)部門投訴。否則，一旦發(fā)生糾紛，誰也不會(huì)接受。第二，簽訂合同時(shí)要注意霸王條款。簽訂合同時(shí)要小心，不要粗暴。消費(fèi)者在簽訂租賃合同時(shí)，必須明確協(xié)議內(nèi)容。作為房客，一般要選擇自己信任的房產(chǎn)中介。同時(shí)，注意合同文件中的霸王條款。買賣雙方在簽訂買賣合同前，應(yīng)當(dāng)認(rèn)真識(shí)別中介公司提供的各類格式合同中的權(quán)利限制，充分認(rèn)識(shí)這些規(guī)定對(duì)其權(quán)利的影響。尤其是不要輕信中介服務(wù)人員的口頭承諾和免責(zé)。這些都是不誠實(shí)的中間人慣用的伎倆。

必要時(shí)，有關(guān)事項(xiàng)應(yīng)在專用協(xié)議中約定并以書面形式保存，否則一旦發(fā)生爭議，買賣雙方將難以提供證據(jù)并承擔(dān)不利風(fēng)險(xiǎn)。法院已經(jīng)注意到房屋買賣的標(biāo)準(zhǔn)條款。根據(jù)北京市第一中級(jí)人民法院審理的典型案例，其審理思路是：簽訂《買賣定金協(xié)議書》，但不促進(jìn)買賣雙方買賣合同的成立，中介無權(quán)要求收取服務(wù)費(fèi)，在買賣定金協(xié)議中，限制買賣雙方私下或通過其他中介簽訂房屋買賣合同無效。第三，明確自己的選擇權(quán)。2011年，最高人民法院《關(guān)于印發(fā)第一批指導(dǎo)性案例的通知》指出，多家中介公司發(fā)布同一房屋信息，買受人通過上述合法渠道獲取房屋信息的，他有權(quán)在多家中介公司中選擇報(bào)價(jià)低、服務(wù)好的中介公司，為交易提供便利，這并不構(gòu)成違約。買賣雙方都可以依據(jù)這一規(guī)定，在比較貨物后再選擇最好的中介服務(wù)。

如果糾紛出現(xiàn)并上升到訴訟層面，我們還需要注意法院在房屋中介服務(wù)糾紛中的審判原則，收集有力、適當(dāng)?shù)淖C據(jù)。在審理房地產(chǎn)中介服務(wù)糾紛時(shí)，法官一般會(huì)注意以下幾點(diǎn)：

首先，房地產(chǎn)中介是否取得了出賣人的有效授權(quán)。

中介公司一般提供兩種委托合同方式：一種是獨(dú)家房屋銷售的委托協(xié)議，另一種是允許多家中介機(jī)構(gòu)委托的委托協(xié)議。

在獨(dú)家委托協(xié)議中，中介公司將增加限制條件，即選擇獨(dú)家委托服務(wù)的，委托期間，出賣人不得委托他人代為提供中介服務(wù)或銷售房產(chǎn)。出賣人在上述期限內(nèi)委托他人出售房屋的，應(yīng)當(dāng)按照房屋銷售價(jià)格的一定比例支付違約金。在第二種房地產(chǎn)委托協(xié)議中，出賣人不限于委托幾家中介公司。需要注意的是，由于網(wǎng)絡(luò)信息的便利性，很多中介公司在獲取其他中介公司的房源信息后，都會(huì)發(fā)布同一房源，在沒有有效委托的情況下，由出賣人代表買受人進(jìn)行查詢。

法官會(huì)根據(jù)不同的授權(quán)，判斷中介公司是否提供有用的信息和服務(wù)，從而決定中介公司是否需要支付中介費(fèi)。二是房產(chǎn)中介提供的房屋信息是否真實(shí)、準(zhǔn)確。

房地產(chǎn)交易中信息披露的透明度非常重要，包括權(quán)屬關(guān)系、是否設(shè)定抵押、房產(chǎn)性質(zhì)、房屋位置、面積、周邊設(shè)施、房屋年齡、朝向等問題，尤其是學(xué)區(qū)房是否受到眾多購房者的關(guān)注。

根據(jù)《辦法》第二十二條規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與客戶簽訂房屋買賣、租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)查驗(yàn)委托買賣、租賃的房屋、房屋權(quán)屬證明、客戶身份證明等有關(guān)資料，并須擬備一份內(nèi)務(wù)狀況說明書。只有得到受托人的書面同意，才能向社會(huì)公布相應(yīng)的房屋信息。對(duì)此，如果房產(chǎn)中介不履行核實(shí)房源真實(shí)信息的義務(wù)，一般可以認(rèn)定購房者無需支付中介費(fèi)。三是中介在驗(yàn)房過程中是否以欺騙等不正當(dāng)手段促成交易。

在看房過程中，中介經(jīng)常提出待售房屋鑰匙不在中介或賣家暫時(shí)不在家的借口，要求帶客戶去看類似的房型。于是，很多客戶在中介的介紹下簽訂了購房定金協(xié)議或房屋買賣協(xié)議，卻看不到實(shí)際的房子，然后在簽訂合同前后發(fā)現(xiàn)很多問題，進(jìn)而導(dǎo)致索賠程序復(fù)雜。

中介人員代表客戶看房后，往往要求客戶在“看房確認(rèn)書”上簽字，并在“看房確認(rèn)書”中規(guī)定權(quán)利限制。比如客戶看房后，自己或其親屬通過其他中介購買房屋，仍需向中介支付中介費(fèi)。第四，中介機(jī)構(gòu)提供的中介服務(wù)合同中是否存在不合理的霸王條款。

特別是在現(xiàn)金交易過程中，要注意押金交付、房款交付等問題。一般來說，定金協(xié)議適用于買賣合同，定金條款只在定金付清后生效；違約金條款適用于買賣合同，一般不能超過交易金額的20%。

例如，許多中介機(jī)構(gòu)提供的存款協(xié)議將對(duì)權(quán)利設(shè)置限制。如買賣雙方在簽訂定金協(xié)議后自行或通過另一方的中介簽訂買賣合同的，視為履行了中介合同的義務(wù)，買賣雙方應(yīng)當(dāng)支付中介費(fèi)。這就影響了買賣雙方在交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)，這也是法官需要審理的問題。五是中介收取的中介服務(wù)費(fèi)是否合規(guī)。

事實(shí)上，有不少中介機(jī)構(gòu)變相收取高額中介服務(wù)費(fèi)，如書費(fèi)、過戶費(fèi)、看房費(fèi)等，值得注意。你知道嗎