（1） 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展形勢(shì)復(fù)雜，政策周期性變化導(dǎo)致房?jī)r(jià)大起大落，訴訟案件類型多樣。

近年來(lái)，國(guó)際金融危機(jī)的爆發(fā)給我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了巨大沖擊。雖然總體發(fā)展仍然平穩(wěn)較快，但經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展中的不平衡、不協(xié)調(diào)、不可持續(xù)問(wèn)題仍然突出。特別是“限貸”、“限購(gòu)”、“禁購(gòu)”等新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，房地產(chǎn)領(lǐng)域結(jié)構(gòu)性問(wèn)題進(jìn)一步凸顯，房?jī)r(jià)波動(dòng)明顯，案件類型日益多樣化，審判力度不斷加大難度也在增加。通過(guò)對(duì)上述數(shù)據(jù)的分析，案件糾紛的時(shí)間節(jié)點(diǎn)接近調(diào)控政策，主要有以下幾種類型：

1。買(mǎi)受人以貸款首付比例提高，無(wú)法承擔(dān)首付，從而無(wú)法辦理按揭貸款為由，要求解除合同。由于新房政策的實(shí)施，購(gòu)房者以銀行不辦理貸款、無(wú)法履行合同為由，要求解除合同。因買(mǎi)受人不符合產(chǎn)權(quán)登記的相關(guān)條件，以無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)達(dá)到合同目的為由，要求解除合同。

隨著調(diào)控政策的不斷落實(shí)，商品房?jī)r(jià)格總體趨于穩(wěn)定。此時(shí)，購(gòu)房需求主要體現(xiàn)為剛性需求，而投資性需求明顯減少。由于購(gòu)房合同對(duì)雙方的權(quán)利義務(wù)已經(jīng)有了明確約定，一些購(gòu)房者只能采取“鬧房子”或試探性訴訟的方式對(duì)開(kāi)發(fā)商施加壓力。更常見(jiàn)的原因是開(kāi)發(fā)商不按合同約定交付房屋，或交付的房屋不符合合同約定的安裝標(biāo)準(zhǔn)，且存在質(zhì)量問(wèn)題等要求其支付并賠償損失，試圖減少價(jià)格波動(dòng)帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失跌倒。同時(shí)，我們也注意到，現(xiàn)階段，當(dāng)事人的申訴方式更加多樣化，爭(zhēng)議的焦點(diǎn)也更加多樣化，如：不具備以他人名義購(gòu)房資格的購(gòu)房人與登記人之間的糾紛；購(gòu)房人書(shū)面通知房地產(chǎn)公司請(qǐng)求解決退房（解除合同），房地產(chǎn)公司將通知書(shū)告上法院確認(rèn)通知書(shū)無(wú)效；房地產(chǎn)公司將土地抵押給銀行，但無(wú)力償還，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法取得房屋所有權(quán)證，并引起了買(mǎi)方對(duì)退房要求的糾紛。中央和地方房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)后，省高級(jí)人民法院專門(mén)出臺(tái)了《關(guān)于審理受房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策影響的房屋買(mǎi)賣合同糾紛的意見(jiàn)》。明確了監(jiān)管政策實(shí)施后能否認(rèn)定為“不歸責(zé)于當(dāng)事人”的意見(jiàn)以及解除合同的相關(guān)情形。在深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，中央人民法院于2012年6月出臺(tái)了《關(guān)于開(kāi)展房地產(chǎn)調(diào)控糾紛司法應(yīng)對(duì)專項(xiàng)服務(wù)的實(shí)施意見(jiàn)》。同時(shí)，對(duì)于此類案件審理中較為典型和突出的爭(zhēng)議性問(wèn)題，要注意加強(qiáng)案件判決的宣傳引導(dǎo)，使當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)政策調(diào)整引起的訴訟判決結(jié)果有明確的預(yù)期，減少盲目訴訟和維權(quán)不當(dāng)現(xiàn)象，提高一審案件撤訴率。（3） 政府和開(kāi)發(fā)商要及時(shí)行動(dòng)，盡量避免矛盾激化。

房?jī)r(jià)下跌引發(fā)購(gòu)房者鬧事、集體退房等多起事件后，政府和開(kāi)發(fā)商在應(yīng)對(duì)降價(jià)時(shí)更加謹(jǐn)慎。開(kāi)發(fā)商采取更隱蔽的降價(jià)措施，盡量采取措施穩(wěn)定老業(yè)主情緒。一些開(kāi)發(fā)商甚至給老業(yè)主一些補(bǔ)償，防止矛盾激化。政府有關(guān)職能部門(mén)進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)我市各區(qū)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)和統(tǒng)計(jì)，包括成交量、成交價(jià)格、城鎮(zhèn)住房指數(shù)等，進(jìn)行分析判斷，積極采取措施解決房地產(chǎn)新政引發(fā)的購(gòu)房糾紛。各地還積極制定可能引發(fā)群體性事件的應(yīng)急預(yù)案，努力降低社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。二是下一步要做好對(duì)策建議（一）統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，依法積極妥善處理與房地產(chǎn)有關(guān)的糾紛，把房地產(chǎn)作為人民群眾重要的生產(chǎn)生活資料，能否保持健康穩(wěn)定發(fā)展，不僅關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的安全，也直接關(guān)系到民生的利益。政府有關(guān)部門(mén)和地方政府要密切關(guān)注中央政策動(dòng)向，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研分析，積極研究對(duì)策，不遺余力地維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、公安等有關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)協(xié)調(diào)，制定預(yù)案，依法采取措施防范群體性事件，努力消除降價(jià)（或交房）中可能出現(xiàn)的不穩(wěn)定因素。新聞媒體要加強(qiáng)正面輿論宣傳，鼓勵(lì)公民理性消費(fèi)，引導(dǎo)公民依法維權(quán)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。人民法院在認(rèn)真立案、依法適度審判、特別注重調(diào)解的基礎(chǔ)上，著重從以下兩個(gè)方面入手：一是正確認(rèn)識(shí)和適用、司法解釋和相關(guān)指導(dǎo)，實(shí)現(xiàn)監(jiān)管政策與民事審判的有效銜接。既保證了調(diào)控政策的有效實(shí)施，又認(rèn)識(shí)到購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的交易行為本質(zhì)上是市場(chǎng)交易行為，準(zhǔn)確把握相關(guān)立法的目的和精神內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)在司法實(shí)踐中的正確適用；二是維護(hù)公平和社會(huì)誠(chéng)信，妥善平衡購(gòu)房者、開(kāi)發(fā)商等利益相關(guān)者的利益，引導(dǎo)公眾正確認(rèn)識(shí)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，適度維權(quán)。要注重通過(guò)案件審理引導(dǎo)建立誠(chéng)實(shí)守信、健康有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序，避免因案件審理不當(dāng)引發(fā)新的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。（二）開(kāi)展調(diào)查研究，及時(shí)采取有效措施。

各級(jí)法院要密切關(guān)注房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)樓市價(jià)格變動(dòng)的影響，積極開(kāi)展調(diào)查研究，妥善處理低收入住房糾紛案件，確保房地產(chǎn)業(yè)在“去泡沫”與“公平”的平衡中健康發(fā)展“穩(wěn)增長(zhǎng)”，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。通過(guò)加強(qiáng)溝通協(xié)調(diào)、制定應(yīng)急預(yù)案、加強(qiáng)審判力量、延伸服務(wù)指導(dǎo)等，積極應(yīng)對(duì)可能發(fā)生的群眾性住房訴訟。要及時(shí)總結(jié)處理房地產(chǎn)糾紛案件中常見(jiàn)的問(wèn)題，努力妥善處理房地產(chǎn)企業(yè)可能發(fā)生的破產(chǎn)案件，盡量減少此類案件對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和民生的影響。具體來(lái)說(shuō)，主要包括以下幾個(gè)方面：

1。案件審理原則堅(jiān)持合同自由、誠(chéng)實(shí)信用、公平原則，充分尊重當(dāng)事人意思自治，依法確定當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)。正確區(qū)分變更情形與正常市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、交易風(fēng)險(xiǎn)的界限，嚴(yán)格適用變更情形。除非存在法律上的無(wú)效性，否則確定合同的無(wú)效性并不容易。法院要加強(qiáng)與政府有關(guān)部門(mén)的溝通協(xié)調(diào)，善于乘勢(shì)而上，重視訴前、訴中調(diào)解工作，努力平衡當(dāng)事人利益，化解矛盾，從而保證案件處理取得良好的法律效果和社會(huì)效果。買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商簽訂銷售合同后，如因市場(chǎng)形勢(shì)變化，買(mǎi)受人要求解除合同或補(bǔ)足差價(jià)的，除非雙方有明確約定，否則不予支持。人民法院應(yīng)當(dāng)增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，妥善處理