1、 小產(chǎn)權(quán)房的定義是指什么？“小產(chǎn)權(quán)房”是在社會(huì)實(shí)踐中形成的一種共有產(chǎn)權(quán)，而不是一個(gè)法律概念。所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指建在農(nóng)民集體土地上的房屋，不繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用。其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)的，而是由鄉(xiāng)政府或村委會(huì)頒發(fā)的，因此被稱(chēng)為“農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房”，又稱(chēng)“小產(chǎn)權(quán)房”。所謂小產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證是鄉(xiāng)政府頒發(fā)的，其實(shí)沒(méi)有不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)。這類(lèi)房屋沒(méi)有國(guó)家頒發(fā)的土地使用許可證和預(yù)售許可證，國(guó)土房管局也不會(huì)對(duì)購(gòu)房合同進(jìn)行備案。所謂產(chǎn)權(quán)證不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。二是購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險(xiǎn)？一是法律風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)檗r(nóng)村產(chǎn)權(quán)房只具有普通商品房的使用性質(zhì)，卻不具備普通商品房的法律性質(zhì)。因此，商品房法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定和制度對(duì)小產(chǎn)權(quán)房無(wú)效，難以保障購(gòu)房者的權(quán)益。

2。政策風(fēng)險(xiǎn)

購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并支付房?jī)r(jià)后，如果有關(guān)部門(mén)對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整改，部分項(xiàng)目可能會(huì)被叫停甚至被迫拆除。所以結(jié)果就是購(gòu)房者只能向開(kāi)發(fā)商索要購(gòu)房款，而購(gòu)房者可能會(huì)面臨無(wú)法獲得房子的尷尬局面，同時(shí)也無(wú)法及時(shí)索要購(gòu)房款。

另外，購(gòu)房后國(guó)家征地拆遷，由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不具備國(guó)家承認(rèn)的合法產(chǎn)權(quán)，買(mǎi)受人不是合法產(chǎn)權(quán)人，所以他很可能拿不到產(chǎn)權(quán)的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是非常小的。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的開(kāi)發(fā)建設(shè)沒(méi)有受到明確規(guī)定的制約，開(kāi)發(fā)建設(shè)的監(jiān)管也缺位。然而，農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展卻得不到銀行貸款的支持。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，大量的開(kāi)發(fā)資金沒(méi)有受到政府和銀行的監(jiān)管。開(kāi)發(fā)建設(shè)主要依靠開(kāi)發(fā)商的自律。一旦開(kāi)發(fā)單位的資金或其他環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，很可能成為爛尾工程。如果購(gòu)房資金在沒(méi)有任何資質(zhì)和監(jiān)管的情況下交給開(kāi)發(fā)單位，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，比如資金安全、開(kāi)發(fā)商資金是否按時(shí)到位、能否按質(zhì)量按時(shí)交房等。同時(shí)，沒(méi)有開(kāi)發(fā)單位資質(zhì)，很難保證房屋質(zhì)量和售后保修。而且，入住后的物業(yè)管理也容易出現(xiàn)問(wèn)題。根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬于集體所有，村民只有宅基地使用權(quán)。農(nóng)民向城鎮(zhèn)居民出售房屋的交易行為不受法律的承認(rèn)和保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證明等法定手續(xù)。你知道嗎