(1) 《物權法》并未禁止將農村房屋作為產權處置。根據物權法原則,房屋所有權和土地使用權應遵循各自的內在含義,從而遵循不同的法律。因此,在分析房屋所有權和土地使用權時,可以分別對待。綜上所述,在處理農村房屋買賣時,一方面要分析房屋所有權的變動和土地使用權的變動,并加以區分。我們甚至可以允許一些特殊情況,比如房屋所有權發生變化,但土地使用權沒有發生變化。在現行宅基地制度下,土地使用權沒有發生變化,如何處理房地產整合的問題,無法通過轉讓土地使用權與出售房屋來解決。然而,戶籍制度改革正在深化。允許宅基地使用權在市場上流通,必然成為不可阻擋的趨勢。財產所有權和權利狀態將在未來的立法過程中得到很好的解決。(2) 產權區分原則下農村房屋買賣合同的效力。物權區分原則要求合同與物權變動分開處理。有兩種不同的含義:合同是否有效和物權變動是否有效,合同是否有效歸屬于債券法的范圍,物權變動是否有效歸屬于物權法的范圍;前者是原因,后者是原因前者表現的結果。從合同法的角度看,買賣合同的效力自買賣雙方簽訂合同之日起確定,合同的效力不取決于雙方是否履行了合同。如果買賣雙方都完成了合同內容,房產局也對買賣雙方進行了登記,那么房屋買賣就結束了。如果買賣雙方簽訂合同后,因買賣雙方任何一方不配合辦理手續,或因登記機關認為不符合條件而不辦理手續,最終導致房屋轉讓不成功,其結果是:合同沒有積極履行或者履行不符合合同要求的,房屋所有權沒有發生變化,但合同的法律效力這是合同法本身確立的規則。
物權區分原則要求在處理違反禁止性規定的效力判斷時,應當分別適用合同效力判斷規則和物權效力判斷規則。因為強制性規范有兩種:債權法的強制性規范和物權法的強制性規范。違反債權法強制性規范會導致當事人意思表示的無效。違反物權法的強制性規范,只會產生不改變生物權利的結果。比如違反法律的強制性規定,結果是產權的有效性得不到承認,但合同的有效性應該得到承認。再如,《物權法》第一百八十四條第四款規定,所有權、使用權不明確或者有爭議的財產,不得抵押。這里的抵押權不是為了合同的效力,而是為了抵押權能否設定。對于該問題法律效力的認定,只能從《債權法》的相關規定中找到合同效力的法律依據,而不能從《物權法》的相關規定中做出合同效力的認定。
從以上分析來看,合同的效力不因產權的變化而改變,禁止宅基地使用權的法律規定也不會改變農村房屋買賣合同的效力。(3) 我國現行法律對農村房屋買賣中的善意取得制度規定不明確,導致了案件審理中法律適用的極大困難。法律制度具有重要的調節作用,它應該適應社會經濟的發展,在目前的法律水平下,善意取得制度可以有條件地適用于普通不動產,客觀原因有以下幾個方面:
首先,我國不動產登記制度不完善,在這種條件下,善意取得制度具有一定的社會基礎。隨著改革開放的深入,在實踐中,不動產登記開始盛行,有關不動產登記的立法對此也有初步規定。但是,與社會主義市場經濟的客觀要求相比,現行登記制度仍然缺乏一些基本的法律規定,如登記程序的規定、登記機關的權限和管理、登記申請人的權利等。登記機關在開展日常工作時,往往無法依靠登記機關。二是思想影響。由于我國一些公民法律意識和法律知識的缺乏,廣大農村很多人對房地產交易登記意識淡薄,很多村民不知道房屋交易需要到登記機關登記,因此,善意取得制度可以規范這一現象。如果房屋交易中的第三人在不知情的情況下,基于善意取得房屋的,應當考慮善意第三人,穩定市場交易,使其順利進行,并確認第三人取得房屋所有權。你知道嗎
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