首先，“小產(chǎn)權(quán)”

小產(chǎn)權(quán)與大產(chǎn)權(quán)相關(guān)。大產(chǎn)權(quán)是指房屋的房產(chǎn)證由政府房地產(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)，小產(chǎn)權(quán)是指房屋的房產(chǎn)證由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)。大產(chǎn)權(quán)可以正常上市交易，價(jià)格相對(duì)昂貴；小產(chǎn)權(quán)不能正常上市交易，價(jià)格相對(duì)便宜。原因是小產(chǎn)權(quán)房用地是農(nóng)村集體所有的土地。根據(jù)土地法，它不能轉(zhuǎn)讓。2007年，建設(shè)部曾提醒購(gòu)房者，我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)不允許在集體土地上開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，也不允許在集體土地上建造的房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。目前，一些村集體經(jīng)濟(jì)組織重點(diǎn)在本村集體土地上建設(shè)農(nóng)民住宅，用于安置本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員。但在安置過(guò)程中，擅自擴(kuò)大銷售對(duì)象，低價(jià)賣給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。但是，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋時(shí)，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，其合法權(quán)益將難以得到保護(hù)。發(fā)言人明確表示，一些項(xiàng)目承諾辦理的“鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)”和“小產(chǎn)權(quán)”不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。

小產(chǎn)權(quán)別墅雖然價(jià)格便宜，但風(fēng)險(xiǎn)很大，未來(lái)很難變成“大產(chǎn)權(quán)”。如果買了這樣的別墅，就無(wú)法取得合法有效的產(chǎn)權(quán)證，今后將面臨收回土地的風(fēng)險(xiǎn)。另外，如果將其視為一種投資，就不能起到保值增值的作用。因此，我們必須謹(jǐn)慎行事。其次，“送花園”別墅一般都有花園。如果是獨(dú)棟別墅，花園的面積會(huì)比較大，所以“花園”也是別墅銷售的一大亮點(diǎn)。但是，仔細(xì)分析可以發(fā)現(xiàn)，物業(yè)的業(yè)主不能享有花園的所有權(quán)。因?yàn)閯e墅的花園一般都是用苗圃和圍欄圍起來(lái)的，這部分面積不會(huì)在房產(chǎn)證上體現(xiàn)出來(lái)。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，這部分權(quán)利應(yīng)屬于全體業(yè)主，業(yè)主無(wú)權(quán)單獨(dú)使用。因此，當(dāng)一個(gè)小銷售大樓說(shuō)“送花園”，它只是一個(gè)空中樓閣。除非花園面積在房產(chǎn)證上有所體現(xiàn)，否則不能成為物權(quán)。第三，陽(yáng)臺(tái)是指人們進(jìn)行戶外活動(dòng)的屋頂或一樓，陽(yáng)臺(tái)伸出房間外，有維修，沒(méi)有頂蓋。露臺(tái)面積不計(jì)入建筑面積。因此，開(kāi)發(fā)商如“給露臺(tái)”，并不能視為贈(zèng)予，因?yàn)槁杜_(tái)還沒(méi)有計(jì)算面積。

第四，“交付（半）地下室”

地下室是指樓層高度低于房間外平面的地下室，是房間凈高的一半以上；半地下室是指樓層高度低于房間外平面的地下室，超過(guò)房間凈高的三分之一，但不超過(guò)一半。地下室凈高超過(guò)2.2米的，應(yīng)計(jì)入建筑面積。否則，不計(jì)入建筑面積。第五，稅收——買賣別墅所繳納的稅收比普通商品房多。因此，我們還應(yīng)該了解稅收情況，計(jì)算交易成本。獨(dú)棟別墅：

土地增值稅：（銷售價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格-原購(gòu)買契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅）×（30%-60%）。

個(gè)人所得稅：（銷售價(jià)格-原購(gòu)房?jī)r(jià)格-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅）×（30%-60%）-交易費(fèi)用-裝修費(fèi)用-貸款利率×20%。土地增值稅：（銷售價(jià)格-原購(gòu)買價(jià)格-原購(gòu)買契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅）×（30%-60%）。

個(gè)人所得稅：（銷售價(jià)格-原購(gòu)房?jī)r(jià)格-原購(gòu)房契稅-本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅）×（30%-60%）-交易費(fèi)用-裝修費(fèi)用-貸款利率×20%，或按總額的1%或2%計(jì)征。

居住三年以上不滿五年的，減半征收土地增值稅；居住五年以上的，不征收土地增值稅；居住五年以上的，免征土地增值稅，只繳納本次轉(zhuǎn)讓的營(yíng)業(yè)稅。上海舊式花園洋房是中國(guó)解放前建造的一種獨(dú)立式或聯(lián)排別墅。裝飾精美，設(shè)有客廳、餐廳和多個(gè)衛(wèi)生間。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，上海的老房子主要分布在徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、盧灣區(qū)和靜安區(qū)。從2004年起，上海市要求列入優(yōu)秀歷史建筑保護(hù)范圍的建筑，一律不得由經(jīng)營(yíng)單位處置。因特殊情況需要轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)事先報(bào)原授權(quán)單位上海市住房和國(guó)土資源管理局審批。未經(jīng)批準(zhǔn)，市、區(qū)房地產(chǎn)登記部門(mén)不得辦理上述房地產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)讓、變更登記。各區(qū)**集團(tuán)授權(quán)的花園洋房、丈夫公寓、老辦公樓、新立洋房的產(chǎn)權(quán)一般不予處理。有特殊情況需要轉(zhuǎn)讓的，必須報(bào)上海市住房和國(guó)土資源局批準(zhǔn)。未經(jīng)批準(zhǔn)，市、區(qū)房地產(chǎn)登記部門(mén)不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓、變更登記。上述范圍內(nèi)的房屋使用人轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)的，由各區(qū)**集團(tuán)在同等價(jià)格的前提下轉(zhuǎn)讓。七是別墅貸款比例低于住宅，銀行最高貸款比例一般控制在50%。此外，還受到總房?jī)r(jià)和貸款人信用狀況的影響。另外，購(gòu)買別墅不能申請(qǐng)公積金貸款，只能申請(qǐng)商業(yè)貸款。第八，外地人一些開(kāi)發(fā)商會(huì)向不符合購(gòu)房條件的外地人承諾他們可以做產(chǎn)權(quán)房。外地人在購(gòu)買別墅之前，一定要清楚現(xiàn)行政策。你知道嗎