最近，工業、倉儲、研發用地行業主持單體或分層房屋產權證的案例屢見不鮮，產權變動后新行業主持單體或分層房屋產權證的案例也屢見不鮮，這就需要突破按宗地進行土地登記的規定，辦理土地分割登記。這類案件過去很少出現，部省對此沒有明確規定，各方認識也不盡相同。如果辦理分割登記，將對后續的物業管理產生重要影響。對于此類土地登記案件，要在現行法律法規框架內，充分考慮工業用地、倉儲用地、研發用地的特點，區別情況，妥善處理。筆者認為，大部分工業、倉儲、研發用地都與特定的工業項目相對應，這就決定了工業、倉儲、研發用地至少在一定時期內不適宜進行轉讓和分割登記。除多層標準廠房、城市創意產業園等用地和明確的工業和研發房地產開發項目外，為滿足中小企業生產和研發需求，盤活現有土地，提高土地集約經濟水平利用。工業用地、倉儲用地、研發用地在一定期限內不得轉讓。如果研發項目長期閑置，很容易影響當地經濟發展進程；二是項目土地出讓后，實施的項目可能與土地出讓時確定的項目有較大差異，影響產業政策和產業發展戰略，使政府難以實施產業引導計劃。二是從產業、倉儲和研發項目建設的角度，不宜對產業、倉儲和研發項目用地進行分割登記。設定的用地條件和規模是保證工業、倉儲和研發項目正常運行的必要條件。如果將工業用地、倉儲用地、研發用地進行分割登記，土地就會分散，難以滿足工業用地、倉儲用地、研發用地項目的生產建設需要，也為分割轉讓提供了條件。三是從產業政策執行的角度看，不宜單獨登記。

推動產業升級、發展高新技術產業、研發產業、鼓勵技術創新等產業政策的實施，離不開對產業、倉儲、研發用地供應的嚴格控制和后續監管。因此，政府相關部門應注意建筑面積比、建筑系數、行政辦公和生活服務設施用地比例、綠地率等指標的考慮。如果將工業用地、倉儲用地、研發用地分開登記，給予優惠條件，很難保證用于實施產業政策的項目用地按原定用途使用，政府的產業政策也不易實施。四是從維護土地市場穩定的角度出發，不宜分割土地進行登記。

工業用地、倉儲用地和研發用地的地價遠低于同區域的住宅用地、商業用地和辦公用地。此外，為支持企業發展，可對部分工業、倉儲、研發項目建設用地給予一定優惠條件。如果將工業、倉儲、研發用地分割，服務于工業、倉儲、研發項目的設計、行政辦公、宿舍樓等可能變相低價入市，影響正常的土地市場秩序，造成國有資產流失。第五，從依法進行土地登記管理的角度看，不宜分割土地登記。

土地登記辦法明確規定，土地實行宗地登記，只有共享宗地才能由使用者單獨登記。工業用地、倉儲用地、研發用地與商業地產項目在取得價格和使用方式上存在較大差異，不能采用商業地產項目分段登記的方式。此外，要大力支持企業利用自有土地抵押融資，可以根據土地評估價值抵押給多個債權人，無需工業、倉儲、研發用地分割登記或分割抵押的前提。這不僅是按照土地管理進行土地登記的需要，而且可以滿足抵押權實現的需要。加快土地抵押登記，提高抵押權人的風險意識。建議（1）明確土地出讓過程中的出讓條件，明確產業、倉儲、研發用地出讓合同中的出讓條件，為后續監管提供有效依據。

對于可售工業、倉儲、研發用地，如多層標準廠房、城市創意產業園、清明工業、研發房地產開發項目等，建議在出讓合同中明確出讓條件，如：1。按合同條件開發，按期竣工驗收。受讓方必須是符合園區產業政策的企業，經園區管委會批準，收回優惠政策，并繳納原退稅。配套宿舍樓、行政辦公用地等不得分割轉讓。辦理房屋產權證。

對于一般工業、倉儲和研發用地，建議在出讓合同中明確出讓條件，如：1。開發必須按轉讓合同約定的條件進行，并按期進行竣工驗收。一定期限內（五年至十年）不得轉讓。只能整體轉讓，受讓方必須是符合原轉讓文件規定的投標資格，并經發展改革部門、園區和土地管理部門批準的企業。取得房產證。依法轉讓后需要新建、改建的，受讓人必須持有新的項目批準文件和規劃意見。

以上所列出讓條件在工業、倉儲、研發用地的土地登記表、證、證上以黑體字明確標示，不僅讓土地使用者和利益相關者充分了解出讓和分割的限制條件，同時也方便了相關部門的審查。（2） 對工業用地、倉儲用地和研發用地的用地人，要求取得逐棟、分層房屋權屬證書進行分割登記的，在土地登記過程中，對其轉讓、分割登記進行控制，根據土地登記以宗地為準的要求，原則上不允許分區（或分攤面積）登記。

土地登記申請人持有已變更房屋的房屋權屬證書分棟、分層進行登記的，需根據《產業、倉儲、研發用地轉讓合同》核對是否有分戶轉讓的規定，有明確規定的，予以確認按規定辦理；沒有規定或者規定不明確的，原則上實行共有，不辦理分割（攤派）登記。但是，可出售的工業、倉儲和研發用地可以分攤。土地登記申請人持有土地出讓合同，要求分割登記的，土地利用部門確認符合土地出讓條件后，方可辦理登記。

工業、倉儲、研發用地抵押登記，原則上不允許分割（或攤派）登記區域，但可以辦理整體多抵押登記。

原則上，工業、倉儲、研發用地因司法判決發生部分產權變動的，歸共同所有，不得分割（或分攤面積）登記，但可銷售的工業、倉儲、研發用地可以進行分攤面積登記。

對于其他土地用途，嚴格劃分地塊。一個宗地的土地使用者只能簽發一份證書，只有一個普通宗地才能分別向每個使用者簽發證書。允許銷售的開發項目，可憑房地產證另行核發。（3） 與發改委等項目部溝通、聯動、良好聯系。建議他們確認轉讓項目是否符合行業標準