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寧波
楊某與王某房屋買賣合同糾紛案
[案例]
錢某（女）和楊某夫婦2007年10月以32萬元的價格購買了一棟三居室樓房。后來，他們認為房子離工作單位很遠，就決定賣掉，但找不到合適的買家。2008年2月初，楊某外出出差。唐經人介紹找到了錢。他說，自己過去看過這套房子，愿意以28萬元的價格購買。錢不同意。經協商，錢某決定以30萬元的價格出售該房屋。第二天，唐某先匯了15萬元。錢某隨后將鑰匙交給了唐某，但由于房產證是楊某存放在單位的，錢某提出在丈夫出差回來后辦理產權過戶登記。辦理完手續后，唐某又支付了15萬元。同年5月初，楊某從外地回來后得知房價上漲，便找到唐某，要求加價2萬元辦理過戶登記手續。唐不同意。同年5月10日，楊某以32萬元的價格將房屋出售給王某，并于5月15日與王某辦理了登記過戶手續。隨后，王某找到唐某并要求其搬走，隨后法院以侵犯楊某和王某的所有權為由對其提起訴訟，并要求法院終止楊某和王某之間的房屋買賣合同。楊某提出，妻子錢某將房屋出售給唐某時，他不知情，也未征得唐某同意，故出售無效。法院經依法審理，于2008年6月作出判決，認定王某與楊某的房屋買賣合同合法有效，決定唐某騰出爭議房屋交付給王某，并決定楊某賠償唐某損失2.5萬元因合同無效，賠償人民幣元。
[分析]
本案涉及兩份房屋買賣合同，一份是唐某與房屋所有人簽訂的房屋買賣合同，已交付但未登記；另一份是王某與房屋所有人簽訂的房屋買賣合同，未交付但已登記。這兩份合同的效力如何？誰能取得房子的所有權？
城市私有房屋管理條例第六條規定：“房屋所有權轉移或者房屋現狀發生變化時，房屋權屬轉移或者房屋現狀的登記，必須向當地房屋主管部門辦理。《合同法解釋（一）》第九條法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，但未規定合同登記后生效，當事人未辦理登記手續的，不影響合同效力，合同標的物所有權和其他物權不得轉讓。”。可見，房屋所有權的轉移是以登記為基礎的，但不應視為買賣合同成立、生效或無效的理由。根據合同法原則，買賣合同是債權合同。雙方協商一致，合同成立。合同不缺乏有效要件的，合同有效。房屋所有權轉移登記的目的是轉移其所有權，是合同的履行。屬于合同外的法律事實。它既不是合同的成立要件，也不是合同的生效要件，與合同的效力無關。合同有效的，出賣人應當將房屋交付買受人，并協助辦理產權變更登記。否則，將構成違約。買受人可以要求出賣人繼續履行合同，也可以要求解除合同并賠償損失。法院可以責令賣方履行上述義務或者解除合同。你知道嗎
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簡介:
張達鴻律師，中華人民共和國注冊律師、中華律師協會會員、廣州律師協會會員，現任廣東安國律師事務所專職律師，從事法律工作近十年，具有豐富的訴訟和非訴的經驗。擅長處理勞動爭議、交通事故、合同糾紛、房產糾紛、婚姻家庭、公司股權并購及各類刑事案件。自執業以來，承辦過包括刑事、民事、經濟合同、勞動爭議在內的各類典型案件，同時兼任多家企業常年法律顧問。經辦的刑事案件中，有多人被取保候審或被宣告緩刑;在經濟合同事務以及債權債務方面，從事法律成功的為當事人追回多催不還的欠款以及貨款;在勞動工傷方面，為勞動者追回拖欠的工資、加班費、經濟補償金、賠償金，工傷事故方面，抓住關鍵點，成功為當事人申請認定為工傷，實現勞動者的權益最大化。
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