專家分析：根據(jù)專家分析，由于A先生之前有貸款買房，所以在銀行再次審核貸款買房時，他的貸款記錄可以在央行的信貸系統(tǒng)中查到，這通常被認為是第二套房子。

第二類：首次購房使用商業(yè)貸款，第二次購房使用公積金貸款的人群。

典型案例：B女士當時使用商業(yè)貸款，因為她第一次購房沒有公積金存款賬戶。后來，新單位為她繳存了公積金。她想賣掉房子，用公積金貸款買一套房。

專家分析：專家解釋，在第二套公積金新政策出臺前，B女士首付可享受八折優(yōu)惠。但從3月1日起，由于B女士購買第一套住房時使用商業(yè)貸款，公積金第二套住房的首付比例將提高到40%，購買第二套住房時公積金貸款將按兩套計算，首付比例為40%。第三類：首套房貸已經(jīng)結(jié)清并出售，再利用貸款買房的人典型案例：C先生曾經(jīng)貸款買房。今年年初，他結(jié)清了貸款，賣掉了房子。現(xiàn)在他想用貸款買一棟更大的房子。

專家分析：據(jù)專家分析，以C先生為例，無論他的首套住房貸款是商業(yè)貸款還是公積金，因為他在購買首套住房時曾經(jīng)有過貸款記錄，根據(jù)目前的銀行政策，無論他的首套住房貸款是商業(yè)貸款還是公積金，都可以反映在他的信用報告中住房貸款結(jié)清或出售后，該貸款將在他再次購房時確認為二次貸款。典型案例：d先生婚前貸款買房，婚后想買房。考慮到他有貸款，他想以配偶的名義申請貸款。

專家分析：專家指出，第二套住房的定義是以家庭為基礎的，商業(yè)貸款和公積金是一樣的。只要一方婚前有貸款記錄，婚后以任何一方名義申請貸款，就屬于第二套住房的范疇。因此，以D先生為例，第二套住房政策將實施。典型案例：E先生和F女士以前有貸款記錄，現(xiàn)在想以20歲女兒的名義申請貸款購買第二套房子。

專家分析：以E先生和F女士為例，以女兒名義申請貸款購房的，也將被認定為二套房。因為目前第二套住房的認定是以家庭為基礎的，包括成年子女也是家庭成員之一，所以如果夫妻一方有貸款，再以成年子女的名義申請貸款購房，就算作第二套住房。典型案例：g先生和h女士結(jié)婚后，以g先生的名義買了一套房子。他們離婚后，把房子判給了h女士。現(xiàn)在g先生想用這筆貸款買房。

專家分析：雖然g先生貸款購買的房產(chǎn)是離婚后判給h女士的，但g先生的貸款記錄仍會在央行的信貸系統(tǒng)中找到，因此g先生再次貸款時也屬于第二套房子。典型案例：我女士2005年買了一套50平方米的小房子，居住條件低于北京市住房平均水平。因為孩子已經(jīng)長大了，房子不夠住，現(xiàn)在她想換一套大點的房子，當然還需要借錢買房。

專家分析：如果我女士去年買了一套房子，那么根據(jù)她的居住水平低于人均居住面積，可以作為改善型購房者對待，第二筆貸款的首付和利率可以與第一筆住房貸款政策進行比較。然而，今年新“國十一條”政策出臺后，卻沒有提及改善型住房如何操作。根據(jù)各商業(yè)銀行現(xiàn)行二套房貸政策，已取消改善性購房貸款優(yōu)惠。只要借款人有首套房貸款記錄，無論其居住面積是否低于當?shù)刈》科骄剑紝栏駡?zhí)行二套房貸款政策，首付40%，利率1.1倍。典型案例：2002年，J先生貸款在老家買了一套房子，現(xiàn)在由于工作調(diào)動，他打算在北京買一套小房子。

專家分析：由于目前央行征信系統(tǒng)全國聯(lián)網(wǎng)，加上銀監(jiān)會2009年6月下發(fā)通知，銀行不應以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)為由，放棄“兩套房貸”的政策約束，查處問題難度較大異地購房。因此，如果J先生在一個城市有貸款記錄，在另一個城市再次申請貸款購房，他也將被納入第二套住房的政策征收范圍。你知道嗎