1、 六種無(wú)效的房屋買賣合同一般來(lái)說(shuō)，依法進(jìn)行的房屋買賣活動(dòng)是不會(huì)無(wú)效的。房屋買賣合同之所以會(huì)失效，是因?yàn)榇嬖谶`法行為。（一）不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)分別轉(zhuǎn)讓的，合同無(wú)效。

房子建在土地上，土地是土地的附著物，密不可分。因此，房屋所有權(quán)通過(guò)出售轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時(shí)轉(zhuǎn)讓。出賣人將房產(chǎn)、土地轉(zhuǎn)讓給不同當(dāng)事人的，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，買受人可以主張買賣合同無(wú)效。（2） 不辦理登記、過(guò)戶手續(xù)的，合同無(wú)效。

房屋買賣合同標(biāo)的物權(quán)屬轉(zhuǎn)移，以買賣雙方向房屋所在地房屋管理部門登記為標(biāo)志。否則，房屋買賣合同不能生效，即使房屋已經(jīng)實(shí)際交付，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力也不能發(fā)生。因此，只要房屋沒(méi)有正式登記過(guò)戶，即使出賣人已經(jīng)收取了房?jī)r(jià)并將房屋交付買受人使用，當(dāng)事人仍然可以主張合同無(wú)效。（3）產(chǎn)權(quán)主體存在問(wèn)題，合同無(wú)效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。出賣他人無(wú)所有權(quán)的房屋無(wú)效。房屋產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有，經(jīng)共有人同意，方可出售。出售共有房屋，必須提交共有人同意的證明。（4） 本合同因違反優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而無(wú)效。房屋所有人出售共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出售出租房屋，應(yīng)當(dāng)提前三個(gè)月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。房屋所有人出賣房屋時(shí)侵犯共有人和承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的，共有人和承租人可以請(qǐng)求法院宣告房屋買賣合同無(wú)效。（5） 單位違反規(guī)定購(gòu)房的，合同無(wú)效。

機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位不得購(gòu)買或者變相購(gòu)買城鎮(zhèn)私人住房。確需購(gòu)買的，必須經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)。單位違反規(guī)定購(gòu)買私房的，業(yè)務(wù)關(guān)系無(wú)效。（6） 交易中存在欺詐行為，明顯不公平，合同無(wú)效。

買賣城市私有房屋，雙方應(yīng)遵循按質(zhì)定價(jià)的原則，參照當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的私有房屋評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商價(jià)格，經(jīng)當(dāng)?shù)胤课莨芾聿块T批準(zhǔn)后生效。買賣合同生效后，雙方不得因價(jià)格過(guò)高或過(guò)低而食言，應(yīng)按合同約定的價(jià)格、期限和方式交貨。但出賣人對(duì)房屋質(zhì)量有欺詐或者隱瞞的，或者生效后發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量問(wèn)題的，買受人可以要求與出賣人重新議價(jià)。如果協(xié)商不成，買方可以向法院提起訴訟。（7） 由于非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效。第二，什么是無(wú)效的房屋買賣合同？房屋買賣合同是一種民事法律行為，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（1）合同當(dāng)事人必須具備主體資格。房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)具備依法行使權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)的資格。

1。一般科目要求。

根據(jù)民法通則，房屋買賣雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。房屋買賣復(fù)雜，涉及金額大。法律一般禁止限制民事行為能力人或無(wú)民事行為能力人參加。簽訂的房屋買賣合同，未經(jīng)法定代理人事先批準(zhǔn)或者事后批準(zhǔn)的，無(wú)效。

2。特殊主題要求。

為維護(hù)房屋交易秩序，現(xiàn)行法律政策對(duì)房屋交易當(dāng)事人設(shè)定了一定的條件和限制，必須符合具體要求。（2） 房屋買賣雙方應(yīng)當(dāng)表達(dá)真實(shí)意思。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)和相關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)是當(dāng)事人真實(shí)意思表示的結(jié)果。只有在自愿、平等的基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)雙方的真正利益。（3） 房屋買賣不得違反政策、法律、法規(guī)和社會(huì)公共利益。在此基礎(chǔ)上，本文對(duì)無(wú)效房屋合同的相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行了梳理。可見，在正常情況下，依法進(jìn)行的房屋買賣活動(dòng)中不會(huì)出現(xiàn)無(wú)效合同。房屋買賣合同之所以會(huì)失效，是因?yàn)榇嬖谶`法行為。而房屋買賣合同無(wú)效的具體情形，你可以適當(dāng)理解。對(duì)于更多的問(wèn)題，律師事務(wù)所提供專業(yè)的法律咨詢服務(wù)。律師推薦：北京律師、浙江律師、深圳律師、江蘇律師