延遲交貨的常見法律問題是什么？

1。開發商通知業主按合同約定的交房日期交房，但業主交房時，房屋未完工，沒有電梯，沒有天然氣，道路被堵住，防盜門也沒有安裝。開發商的主要目的是不賠償違約金。購房人收到房屋后，開發商以開發商已通知購房人按合同約定的時間收到房屋為由拒絕賠償違約金，購房人不予接受。

項目未完工時，開發商會通知購房者收房，購房者應注意收集相關證據。例如，拍攝道路堵塞、未安裝安全門的照片和視頻，或記錄開發商與開發商交談時的發言。有了證據，更有利于買方向西安仲裁委員會申請仲裁或向人民法院提起訴訟。

2。開發商通知業主按合同約定的交房日期交房，但業主要求開發商出具房屋竣工記錄證明文件時，開發商未提供或未提供工程驗收記錄，開發商認為房屋已到交房日期發包人提供的條件或工程驗收記錄是竣工記錄的證明文件。

在沒有竣工備案文件的情況下，業主有權拒收該房屋。同時，業主應注意通過拍照、錄音等方式收集開發商未能完成備案的證據，為今后的仲裁或訴訟做好準備。

3。開發商以天氣影響工期為由拒絕賠償業主違約金。在這種情況下，開發商受風、雨、雪、高溫天氣影響開發商正常施工，導致開發商延遲交房，屬于不可抗力，不承擔責任。《合同法》第一百一十七條規定，本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況。一般的風、雨、雪和高溫天氣都是可預測的，不是不可抗力。在這種情況下，購房者可以到氣象部門獲取近幾年的氣象資料進行對比。如果近幾年的氣象數據基本一致，開發商以風雨雪和高溫天氣為由拒付違約金的做法是站不住腳的。房屋交付糾紛中常見的四個問題現象一：逾期交付房屋開發商應按合同約定承擔違約責任。由于房屋遲延交付，開發商會支付高額的違約金，一般來說是已支付房屋款的萬分之一左右（視雙方約定而定）。因此，有的開發商在不符合交房條件時，就急于交房，導致消費者義憤填膺地抵制，要求伸張正義；有的開發商則拖延交房時間，卻以“不可抗力”為由拒絕交房。律師點評：購房人與房地產開發商簽訂的《商品房買賣合同》是雙方真實意思的表達。只要不違反法律、行政法規的強制性規定，就是合法有效的，雙方應充分履行合同約定的義務。一旦開發商未能交付房屋（不可抗力除外），應承擔違約責任，即開發商應向買方支付逾期交付的違約金。現象二：質量差開發商應承擔違約責任逾期交房時房屋質量無疑是購房者最關心的問題，如樓板滲漏、墻體嚴重開裂等。但問題是，很多房子交付后，沒有裂縫。即使有裂縫，也經常被磨平，要過幾個月甚至一兩年才會出現。但到了那個時候，就很難分清責任人、如何維修、如何收費了。律師意見：1。申請房屋質量鑒定。商品房作為一種特殊商品，應當遵守和適用《城市房地產開發經營條例》。《條例》第三十二條規定：“商品房交付使用后，買受人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請復驗。經檢驗，主體質量不合格的，買受人有權退房，“房屋主體結構質量不合格的，出賣人將構成根本違約，購房合同應當終止，而且出賣人還應當依法承擔賠償責任；房屋主體結構質量合格，但房屋質量存在缺陷的，出賣人不構成根本違約，購房合同不應當終止。出賣人對修理房屋的質量缺陷負有連帶義務。《城市房地產開發經營管理條例》第三十一條規定，“房地產開發企業應當按照住宅質量保證書承擔商品房的保修責任”，對于房屋質量缺陷，出賣人負有連帶賠償義務贍養費，也應當依法承擔賠償責任。因此，在保修期內，如出現房屋滲漏、墻體滲水、線路故障、給排水管道堵塞等非不可抗力或自身原因造成的質量問題，業主可要求開發商進行維修，直至達到國家標準。開發商不得單獨向業主收費，因質量問題給業主造成的損失，開發商也應承擔責任。現象三：擅自改變規劃必須承擔相應的責任在武漢近期發生的一些交付糾紛中，大多屬于這一問題。比如合同中原來約定的中空玻璃變成了普通玻璃，沒有采用節能墻。另一個是配套設施不到位或者沒有改變。比如，開發商擅自收縮中央花園，將承諾的綠地改為高層建筑，或將綠地改為籃球場等設施，將承諾的彩色花園瓷磚改為瀝青路，改變建筑立面顏色，等

律師點評：事實上，大部分案件都是在交付和驗收過程中發生的。開發商大肆改變住宅建筑規劃和公共設施的初衷主要是為了利益。

在房地產預售過程中，開發商不能隨意改變規劃。如有變動，必須通知所有業主并征得其同意。否則，即使開發商征得規劃部門同意變更，在合同意義上，也屬于對購房業主的違約行為。對于這種違約行為，業主可以要求開發商按原計劃履行購房合同恢復原狀，也可以要求賠償損失，具體賠償標準可根據違約程度確定。另外，如果有重大規劃變更，屬于根本違約，業主可以要求開發商解除購房合同并退房。現象四：面積縮水超過3%會對預售房屋提出雙倍返還要求，預售時的面積是根據設計進行預測的，而房屋建成后實際測量的面積總是存在一定的誤差。這一點買方當然可以理解，在一定范圍內的誤差是可以接受的。但面積相差太離譜，買家肯定難以接受。這就要求購房者在簽訂合同時提前與開發商達成協議，并做出詳細約定，以免讓開發商鉆空子。律師點評：最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第十四條規定：出賣人交付的房屋建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積不一致的商品房買賣合同，按約定辦理；合同無約定或者約定不明確的，按約定辦理