1、 買受人已交付定金（定金或認(rèn)購(gòu)金），但尚未簽訂正式《商品房預(yù)售合同》的：買受人已向出賣人支付定金（定金或認(rèn)購(gòu)金），但未說(shuō)明支付性質(zhì)，且無(wú)約定的，買受人可以直接向出賣人或其代理人要求支付定金押金返還貨款。

出賣人銷售的項(xiàng)目有《預(yù)售許可證》或產(chǎn)權(quán)證的，買賣雙方約定支付的金額為定金，買賣雙方未能就《商品房買賣合同》達(dá)成協(xié)議，最終不簽訂合同的，已付金額不予收取，押金不予退還。姜濤律師和劉琳律師認(rèn)為，這種協(xié)議違反了公平正義的原則，應(yīng)屬于強(qiáng)迫交易行為。在本案中，如果出賣人拒絕退還定金，買受人可以直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條似乎同意這種約定。買賣雙方已向房地產(chǎn)主管部門辦理預(yù)售登記，但房屋尚未交付使用。在這個(gè)階段，如果一方想退房，應(yīng)該先和另一方協(xié)商，看能否達(dá)成協(xié)議。如果雙方達(dá)成協(xié)議，應(yīng)以書面形式表示并簽署正式退房協(xié)議。約定的內(nèi)容應(yīng)主要包括雙方約定解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)、如何退房、如何履行等。

如果買賣雙方中的一方違約而未能達(dá)成協(xié)議，要求終止合同的一方應(yīng)通知另一方。通知到達(dá)對(duì)方時(shí)，合同終止。對(duì)方當(dāng)事人有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)終止合同的效力。雙方協(xié)商不成退房協(xié)議的，可以直接向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)起訴或者申請(qǐng)仲裁。另外，雙方應(yīng)到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記。

如果買家想在定金階段退房，操作就不那么容易了。雖然交納定金不是購(gòu)房的法定程序，但一旦雙方簽訂認(rèn)購(gòu)書并交納定金，就具有法律效力。此時(shí)，如果要再次退房，必須是退房的合法理由，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。當(dāng)買受人已交納定金（定金或認(rèn)購(gòu)金），但尚未簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》時(shí)：如果買受人已向出賣人交納定金（定金或認(rèn)購(gòu)金），但未說(shuō)明付款性質(zhì)，沒有約定，在這種情況下，買受人可以直接向出賣人或其代理人付款。

出賣人銷售的項(xiàng)目有《預(yù)售許可證》或《產(chǎn)權(quán)證》的，買賣雙方約定支付的金額為定金，買賣雙方未就《商品房買賣合同》達(dá)成協(xié)議，且未簽訂合同的，支付的金額將被沒收，押金將不予退還。

經(jīng)項(xiàng)目質(zhì)監(jiān)單位核實(shí)業(yè)主主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房，終止商品房買賣合同，并要求開發(fā)商賠償損失。

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