從目前的法律規(guī)定和法院的審判實(shí)踐來(lái)看，可以檢出的條件主要包括約定條件和法定條件。約定條件是指購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中約定的條件。如果房產(chǎn)中介延遲交房超過(guò)一定時(shí)間，購(gòu)房者可以要求退房。另外，購(gòu)房者也可以在合同中約定，如住宅規(guī)劃或配套設(shè)施不符合售樓廣告或售樓書(shū)，交房后在一定時(shí)間內(nèi)無(wú)法取得房產(chǎn)證等退房條件。根據(jù)合同法規(guī)定的基本原則，雙方約定退房的具體條件，買方可以證明條件成立。如果購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商協(xié)商未能達(dá)成共識(shí)，他將向法院起訴要求退房，法院一般會(huì)予以支持。法定條件，是指一方當(dāng)事人依法無(wú)正當(dāng)理由拒絕履行購(gòu)房合同義務(wù)時(shí)，買受人可以退房的條件。總之，如果出現(xiàn)以下情況，購(gòu)房者可以要求退房：

（1）開(kāi)發(fā)商延遲交房。這種情況是目前購(gòu)房者最可能出現(xiàn)的情況。在購(gòu)房合同中，雙方一般都要約定開(kāi)發(fā)商交付房屋的時(shí)間以及開(kāi)發(fā)商超過(guò)約定期限交付房屋的違約責(zé)任。一般情況下，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者在購(gòu)房合同中約定了交房時(shí)間，購(gòu)房者不通知開(kāi)發(fā)商入住。這時(shí)，購(gòu)房者可以向開(kāi)發(fā)商發(fā)出通知。開(kāi)發(fā)商逾期3個(gè)月以上未履行交房義務(wù)的，購(gòu)房人可以與開(kāi)發(fā)商解除購(gòu)房合同，要求開(kāi)發(fā)商退房。

（2）開(kāi)發(fā)商未取得商品房預(yù)售許可證提前售房，且開(kāi)發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)未取得商品房預(yù)售許可證的，購(gòu)房人可以要求退房。如前所述，開(kāi)發(fā)商預(yù)售房屋，尤其是建設(shè)部門核發(fā)的商品房預(yù)售許可證，需要取得有關(guān)部門的批準(zhǔn)。未取得預(yù)售房屋購(gòu)買許可證的，無(wú)效。無(wú)效的購(gòu)房合同應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀，即買受人應(yīng)當(dāng)騰退房屋或者與開(kāi)發(fā)商解除合同，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將買受人支付的房款及其利息退還買受人。上述情況不包括開(kāi)發(fā)商故意隱瞞未取得商品房預(yù)售許可證的情況。（三）開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房人簽訂的購(gòu)房合同無(wú)效，購(gòu)房人可以要求退房。根據(jù)《民法通則》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，合同無(wú)效的直接后果是合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還。具體來(lái)說(shuō)，在購(gòu)房合同中，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)返還房屋，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房款。從實(shí)踐角度看，造成購(gòu)房合同無(wú)效的常見(jiàn)情形有：①開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分房屋。主要是指未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，房屋為共有財(cái)產(chǎn)，房屋權(quán)屬發(fā)生爭(zhēng)議，司法行政機(jī)關(guān)依法作出裁定，決定查封或者以其他形式限制房屋權(quán)利的情形。

②開(kāi)發(fā)商有欺詐行為。事實(shí)上，法院并沒(méi)有對(duì)購(gòu)房者為此提出的退房要求給予太多支持，主要原因是購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商有欺詐意圖，欺詐事實(shí)難以證明。為防止這種情況的發(fā)生，購(gòu)房者應(yīng)盡最大努力要求開(kāi)發(fā)商將每一個(gè)承諾落實(shí)成文字并簽字認(rèn)可。

（4）開(kāi)發(fā)商擅自變更設(shè)計(jì)方案，影響房屋結(jié)構(gòu)類型、戶型、空間大小、朝向，影響購(gòu)房人居住的，購(gòu)房人可以要求退房。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十四條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得擅自改變規(guī)劃設(shè)計(jì)。經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更或者設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更，造成商品房結(jié)構(gòu)類型、戶型、空間大小、朝向發(fā)生變化，以及合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能的情形的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自變更設(shè)立之日起10日內(nèi)書(shū)面通知買受人。買方有權(quán)在通知到達(dá)之日起15天內(nèi)書(shū)面答復(fù)是否退房。買受人自通知送達(dá)之日起15日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的，視為接受規(guī)劃設(shè)計(jì)變更及由此引起的房?jī)r(jià)變動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”根據(jù)上述規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)，設(shè)計(jì)單位同意后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將設(shè)計(jì)規(guī)劃變更的事實(shí)書(shū)面通知買受人。設(shè)計(jì)規(guī)劃變更影響房屋質(zhì)量或者使用功能的，買受人有權(quán)退房。開(kāi)發(fā)商此時(shí)應(yīng)將購(gòu)房款退還給購(gòu)房者，并支付利息。

（5）無(wú)法從銀行或公積金管理中心獲得貸款。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，除了一次性付款或分期付款外，一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房合同中還有商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，開(kāi)發(fā)商需要出具相關(guān)資料，提交公積金管理部門審核。如果開(kāi)發(fā)商提供的信息不符合公積金貸款條件，購(gòu)房者無(wú)法獲得公積金貸款，購(gòu)房者可以要求退房。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條規(guī)定：“合同約定買受人以擔(dān)保貸款方式付款，未訂立商品房擔(dān)保貸款合同的因一方原因，致使不能繼續(xù)履行合同的，另一方可以要求解除合同并賠償損失。當(dāng)事人因不可歸責(zé)于當(dāng)事人的原因未訂立商品房擔(dān)保貸款合同，商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)返還所收購(gòu)房款本金它的利息或存款給買方。”根據(jù)上述規(guī)定，如果購(gòu)房人未能從銀行取得商業(yè)貸款，導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行商品房買賣合同，雙方可以解除購(gòu)房合同。也就是說(shuō)，購(gòu)房者可以要求退房，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該退還購(gòu)房者支付的購(gòu)房款和利息。（六）開(kāi)發(fā)商未在購(gòu)房合同約定的時(shí)間內(nèi)取得房屋產(chǎn)權(quán)證的。根據(jù)法律規(guī)定，由于開(kāi)發(fā)商的原因，購(gòu)房人在購(gòu)房合同約定的一年以上期限內(nèi)仍拿不到產(chǎn)權(quán)證，購(gòu)房人可以要求退房，并可以要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)賠償損失。此外，由于近年來(lái)一些房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范，一些開(kāi)發(fā)商經(jīng)常拖欠政府的土地出讓金等問(wèn)題，導(dǎo)致這些樓盤的購(gòu)房者多年后無(wú)法拿到房屋所有權(quán)證。在這種情況下，購(gòu)房者也可以要求退房，讓開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

（7）如果房屋面積誤差超過(guò)3%，購(gòu)房者可以選擇退房。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十四條第（二）項(xiàng)規(guī)定：“面積差錯(cuò)率絕對(duì)值超過(guò)3%的，買方要求解除合同、退還已付貨款及利息的，應(yīng)予支持。買方同意繼續(xù)履行合同。房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%a）部分的價(jià)款由買受人按約定價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差率大于3%部分的價(jià)款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸出賣人所有