（1） 房地產單獨買賣合同無效。因為房子建在土地上，是土地的附屬物，所以房子是分不開的。因此，房屋所有權通過出售轉讓時，房屋占用范圍內的土地使用權也必須同時轉讓。出賣人將房產、土地出售給不同買受人的，或者在出售房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權的，買受人可以主張買賣合同無效。（2）合同無效。

房屋買賣合同標的物權屬轉移，以買賣雙方向房屋所在地房屋管理部門登記為標志。否則，房屋買賣合同不能生效，房屋所有權轉移的法律效力不能發(fā)生。即使房子已經實際交付，也是無效的。因此，只要房屋沒有正式登記過戶，即使出賣人已收取價款并將房屋交付買受人使用，當事人仍可以主張合同無效。（3）產權主體存在問題——合同無效。出售房屋的主體必須是房屋所有人。如果非業(yè)主出售他人的房屋，出售無效。該房屋產權為數人共有，須經共有人同意，方可出售。出售共有房屋，應當提交共有人的同意書。部分共有人未經其他共有人同意，擅自出售共有房屋的，其買賣行為也無效。（4） 侵犯優(yōu)先購買權：合同無效。房屋所有人出售共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權。房屋所有人出售出租房屋，應當提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權。所以同樣的條件，主要是指同樣的價格，也包括同樣的價格，同樣的交貨期，同樣的方式。房屋所有人出售房屋時違反共有人和承租人優(yōu)先購買權的，共有人和承租人可以請求法院宣告房屋出售無效。（5） 單位違規(guī)購房合同無效。

機關、團體、部隊、企業(yè)事業(yè)單位不得購買或者變相購買城鎮(zhèn)私人住房。確需購買的，必須經縣級以上人民政府批準。單位違反規(guī)定購買私房的，業(yè)務關系無效。有的單位以個人名義購買私房，產權也以個人名義登記。但實際上是單位出資，作為單位的固定資產用于生產經營、辦公或宿舍。本案中，單位變相購買私房，交易關系無效。本市屬于國家或企事業(yè)單位補貼的私人住房，如果要低價購買或建設，需要出售的，只能出售給原補貼單位或房管局，否則無效。（6） 價格欺詐、明顯不公平——合同無效。

買賣城市民房，雙方應遵循按質定價的原則，參照當地人民政府規(guī)定的民房評估標準協(xié)商價格。經當地房管部門同意后，方可成交。買賣合同生效后，雙方不得無故對價格表示遺憾，但應按合同約定的價格、期限和方式交貨。但是，如果賣方在交易后有欺詐、隱瞞或內部質量問題，買方可以要求與賣方重新協(xié)商價格。協(xié)商不成的，買受人可以向法院提起訴訟。（7） 非法轉讓-無效合同。

根據《城市房地產管理法》，下列房地產不得轉讓（含銷售）：

（一）以轉讓方式取得的土地使用權不符合房地產轉讓條件的；

（二）司法、行政機關決定予以查封或者限制依法以其他形式取得的房地產權利；

（3）依法收回的土地使用權；

（4）未經其他共有人書面同意的房地產共有權；

（5）權屬爭議；

（6）未依法登記取得權屬證書；

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