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寧波
如果合同沒有履行，買方能否向賣方的父母要求賠償
一個人把房子賣給了別人，但在房子還沒交出去之前就死了。買方別無選擇，只能將該男子的繼承人，即其父母告上法庭，要求終止合同并賠償損失。日前，河東區法院判決雙方解除房屋買賣合同，男方父母在男方遺產實際價值范圍內賠償原告1萬元違約金和8000元中介費。
去年8月2日，市民郭某通過介紹一家房地產銷售公司，與男子尚某達成房屋買賣協議，約定尚某將河東區某住宅小區一套83平方米的房屋以47.5萬元的價格出售給郭某。據郭某交代，雙方簽訂買賣合同時，房屋的產權證尚未辦妥。為防止出賣人違約，雙方在備注條款中特別約定：“以甲方（尚某）正式辦理房屋所有權證之日為準，乙方（郭某）辦理貸款、過戶等相關手續。如雙方因個人原因未能在產權證辦結日前正常進行房地產交易的，違約方應支付對方全部房款的30%作為賠償。其余手續和協議以產權證簽發之日起簽訂的補充協議為準。”之后，郭某向中介公司支付了尚某5000元定金和8000元中介費。2007年10月，郭某給尚某打電話詢問產權證，但接電話的卻是尚某的姐姐。她說，尚某住院了，房子不能賣給郭某。后來，郭某得知尚某去世，父母是其合法繼承人，遂起訴法院依法終止與尚某簽訂的房屋買賣合同；尚某父母按合同約定支付了14.25萬元賠償金，并退還了5000元定金和8000元中介費。法庭上，尚某父母同意與原告解除合同，但不同意原告要求賠償并返還定金和中介費的主張。兩被告辯稱，他們對兒子的房屋買賣一事一無所知，上述房屋買賣合同既沒有履行，也沒有辦理合法的房地產登記手續，因此該合同只是一份意向書或尚未成立的合同。而且，就在合同簽訂幾個月后，簽字人尚某意外死亡，兩被告既沒有違約嫌疑，也沒有過錯責任。經審理，法院還認定，尚某于2007年12月13日死亡，無其他合法繼承人。涉案房屋產權證于2007年12月25日取得。截至2008年3月，該房屋仍抵押，抵押價值16萬元。
法院認為，兩被告雖然不知道尚某與原告之間的房屋買賣情況，但不能免除其作為尚某合法繼承人的權利義務，應承擔尚某簽訂的合同項下的全部權利義務。但第二被告不是合同對方，而是合同對方的合法繼承人。被繼承人的債務，繼承人應當按照遺產的實際價值清償。對于上述合同，原告和被告雙方均同意終止，并不違法，得到了法院的支持。對于違約責任，法院認為，尚某的死亡不應屬于意外事故，屬于法定免責。但考慮到本案的實際情況，原告自簽訂合同以來只支付了5000元定金和8000元中介費，沒有其他費用。違約金金額與索賠金額存在巨大差距。如果被告承擔高額的違約金，則有違公平原則。因此，兩被告應向原告支付雙倍定金，即1萬元，并按定金的違約金賠償原告代理費8000元。你知道嗎
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