開發(fā)商對虛假宣傳負(fù)責(zé)嗎？

如今，許多房地產(chǎn)項目在房產(chǎn)簿最不顯眼的位置標(biāo)注“本廣告僅供參考，圖文說明以合同為準(zhǔn)”，或“本公司對房地產(chǎn)廣告語言有最終解釋權(quán)”。這種標(biāo)簽的目的是為了避免法律風(fēng)險。律師說，廣告也應(yīng)該被視為合同的內(nèi)容，這對開發(fā)商來說是不合理的。同樣，開發(fā)商為該項目制作的沙盤等建筑模型也標(biāo)注“僅供買方參考，相關(guān)內(nèi)容以銷售合同及本補(bǔ)充協(xié)議為準(zhǔn)”，也不合理。這些條款排除了開發(fā)商制作的商業(yè)廣告和宣傳材料成為要約的可能性，為虛假宣傳提供了便利。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，“商品房的銷售廣告、宣傳品屬于要約邀請，但出賣人對房屋買賣合同的解釋和具體認(rèn)定不成立商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的相關(guān)設(shè)施對商品房買賣合同的訂立和房價的確定具有重要意義，具有重大影響的，視為要約。即使該說明未納入商品房買賣合同，也應(yīng)視為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反合同的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

誰來決定把廣告畫在外墻上？

我住的那棟樓的外墻上有很多廣告。當(dāng)我問廣告商，我知道是開發(fā)商把墻賣給了商家作為廣告陣地，這并不少見。房子的外墻也應(yīng)該屬于業(yè)主，但開發(fā)商拿出了雙方簽訂的商品房預(yù)售合同，合同規(guī)定，樓頂和外墻的使用權(quán)不屬于買受人，而樓頂和外墻的廣告、會所、休閑等使用權(quán)屬于買受人賣方投資建設(shè)的娛樂設(shè)施和其他經(jīng)營性房地產(chǎn)及設(shè)施歸賣方所有。

事實(shí)上，根據(jù)《物權(quán)法》等法律，業(yè)主不得處分其合法享有的物業(yè)共用部分、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)；使用上述物業(yè)、設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營，須經(jīng)有關(guān)業(yè)主同意，業(yè)主大會和物業(yè)管理企業(yè)。因此，開發(fā)商無權(quán)規(guī)定買受人無權(quán)使用樓頂和外墻。

停車位是開發(fā)商的還是業(yè)主的？

根據(jù)部分房地產(chǎn)開發(fā)商的商品房預(yù)售合同，居住區(qū)內(nèi)道路或用地占用的車位屬于出賣人，出賣人有權(quán)出售和出租，買受人無權(quán)干涉。但事實(shí)上，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，占用業(yè)主共有的道路或其他場地停車的車位，屬于業(yè)主所有。房地產(chǎn)開發(fā)商在合同中約定自己的道路使用權(quán)和車位使用權(quán)是違法的。

這樣的條款違反了《物權(quán)法》第73條和第74條，該條排除了業(yè)主對小區(qū)道路和停車位的占有、使用、受益和處置權(quán)。此外，《合同違法行為監(jiān)督處理辦法》第十一條規(guī)定，經(jīng)營者與消費(fèi)者訂立格式條款合同的，經(jīng)營者不得將消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)享有的權(quán)利排除在格式條款之外。因此，如果開發(fā)商提出這樣的條款，就是公然侵犯業(yè)主權(quán)益，賺取不正當(dāng)利益。這樣的條款一旦妥協(xié)，會給業(yè)主帶來很多不便，所以業(yè)主應(yīng)該注意開發(fā)商對公共設(shè)施的約定。違約條件能否不平等？

部分業(yè)主在閱讀《商品房買賣合同》時，看到合同中有這樣一條規(guī)定：乙方（買受人）遲延支付合同價款，甲方（開發(fā)商）經(jīng)甲方（開發(fā)商）催告后30日內(nèi)仍未支付到期價款的，甲方有權(quán)解除本合同。同時還規(guī)定，如果甲方延遲交付該商品房，而乙方在接到乙方通知后90天內(nèi)仍未交付，乙方有權(quán)終止本合同。楊先生發(fā)現(xiàn)，如果買受人不付款，甲方有權(quán)解除合同的日期只有30天，而如果甲方不付款，可以推遲到90天。這兩個明顯不相等的時間段是否合理合法？根據(jù)《合同法》，合同雙方具有同等的法律地位。按時付款、按時交貨是商品房買賣合同雙方最重要的義務(wù)。因違反這兩項主要義務(wù)而解除合同的通知期限，合同雙方應(yīng)當(dāng)平等，而開發(fā)商在合同中的規(guī)定明顯不平等。類似的不平等合同也包括支付違約金。例如，根據(jù)商品房預(yù)售合同，乙方（買受人）應(yīng)向甲方（開發(fā)商）支付逾期交房期違約金20元/天，房屋毀損、滅失風(fēng)險自書面交房通知確定的交房日期起由乙方承擔(dān)。同時，還規(guī)定，甲方或其委托人在履行商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任時有過失的，應(yīng)承擔(dān)以下責(zé)任：甲方按每延誤一天10元的標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付違約金。根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。但在上述合同中規(guī)定，買受人逾期按每天20元支付違約金，出賣人逾期按每天10元支付違約金，明顯違反了民法通則和合同法公平原則。面對地震、臺風(fēng)等自然災(zāi)害，人們可以理解為不可抗力。然而，在房地產(chǎn)企業(yè)眼中，不可抗力有另一種說法。如某房地產(chǎn)公司與買受人簽訂的《商品房銷售補(bǔ)充協(xié)議》規(guī)定：因不可抗力造成的違約，出賣人不承擔(dān)違約責(zé)任。不可抗力因素包括但不限于：出賣人向買受人交付房屋時發(fā)生的自然災(zāi)害、政府市政設(shè)施不到位、第三方損壞、高考期間停工或其他政府規(guī)定、施工單位延誤、施工期間停水停電等，他可以相應(yīng)地推遲交貨。根據(jù)合同法的規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免和不能克服的客觀情況。上述原因中，自然災(zāi)害確實(shí)可以作為免責(zé)事由，但有些純粹是開發(fā)商自身或第三方造成的。在這種情況下，開發(fā)商應(yīng)向買方承擔(dān)違約責(zé)任。格式條款擴(kuò)大了自己的免責(zé)范圍，排除了對方的主要權(quán)利。如何處理霸王條款？

為了避免霸王條款，小編建議購房者在簽訂合同前要做好充分的功課，了解常見的霸王條款。一般來說，我們應(yīng)該注意以下幾點(diǎn)：

1。合同雙方應(yīng)遵循合同法的基本原則。《中華人民共和國合同法》依法確立了平等原則、公平原則和誠實(shí)信用原則。這些原則是購房者和開發(fā)商在商品房買賣合同中應(yīng)遵循的基本原則，也是避免“霸王”合同發(fā)生的第一步。其次，購房者要學(xué)會理性購買。購房者一定要有強(qiáng)烈的合同意識，在簽訂合同前要了解一些購房法律知識，一定要先看合同條款，仔細(xì)審閱合同中的每一條，進(jìn)行論證。第三，如果購房者缺乏購房知識，可以參考相關(guān)購房指南，或邀請專業(yè)人士和房地產(chǎn)律師陪同選房，提高“反霸”能力。

綜上所述，小編提醒大家，面對開發(fā)商提供的厚厚的合同文本，不能再簡單地關(guān)心房價、面積等幾大數(shù)據(jù)。在不了解合同條款的情況下，不要草率地簽訂合同。你應(yīng)該仔細(xì)閱讀合同文本。如果