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寧波
開發商是否應該完成銷售廣告中的內容
開發商是否應履行銷售廣告的內容，應視情況而定。一般來說，廣告內容只能視為要約邀請，沒有實際意義，不需要履行。但出賣人對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施的說明和承諾是具體確定的，對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的，視為要約。此時，它具有法律效力，應當履行。商品房廣告及相關材料是房地產開發企業宣傳房地產、吸引購房者的主要方式。根據有關法律法規的規定，廣告應當真實、合法、科學、準確，不得含有虛假內容，不得欺騙、誤導消費者。同時，當事人應當在銷售廣告和宣傳資料中約定。但必須明確的是，商品房廣告是房地產開發企業對業主的一種自我推薦，是對業主的一種要約邀請，即希望消費者看到自己的廣告，來買房，就一些實質性條款達成協議，最后簽訂商品房買賣合同。它不是要約，也就是說，如果開發商發布廣告，消費者承諾簽訂銷售合同，就一定會生效。因此，這并不意味著房地產開發企業對廣告中介紹的商品房（包括房價、建筑面積、房屋用途、使用面積、戶型樣板、裝修標準、配套設施、綠色環境等）負有法律責任。換言之，銷售合同不一定包括上述各項。因此，為了保護自己的利益，實現自己的期望，業主應與開發商協商商品房的實質性條款，并在雙方簽訂的房屋買賣合同和補充協議中予以落實。
商品房買賣合同未約定商品房銷售廣告內容，但有下列情形之一的，視為要約：，其內容具有法律約束力：（1）出賣人對商品房開發計劃范圍內的房屋及相關設施的聲明和承諾；（2）對商品房買賣合同的訂立和房價的確定有重大影響的。
在實踐中，如何確定“解釋和承諾是具體的”？一般來說，包括向購房者提供優惠條件或禮品的承諾、商品房外墻或公共部位裝修標準的公示、商品房各構件或公共部位功能質量的說明、環境質量的說明等周邊商品房指標明顯。即使這些內容不包括在銷售合同中，也應視為合同的內容。開發商違反上述廣告記載事項的，應當承擔相應的法律責任。根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第三條的規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料屬于要約邀請，但出賣人對房屋買賣合同的解釋和承諾是無效的具體確定商品房開發規劃范圍內的相關配套設施，并對商品房買賣合同的訂立和商品房買賣合同的履行進行討論，對房價的確定有重大影響的，視為要約。即使商品房買賣合同中未包含解釋和承諾，也應視為合同內容。當事人違反合同的，應當承擔違約責任。
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