案件背景：肖某為他人提供擔保，將其在上海浦東新區的房屋抵押給銀行。后來，由于借款人未能按時還債，銀行起訴并查封了肖某的房屋。為了減少損失，肖某同意通過銀行變賣房子來償還債務。

案件經過：

為了避免房產被銀行拍賣變賣，肖某積極尋找買家。在中介的幫助下，他找到了買主黃某，并反復解釋說，買房時和雙方簽訂《房屋買賣中介協議書》和《房地產買賣合同》（俗稱“小買賣”）前，房屋已被查封，但由于房價低于市場價，且附贈多套貴重家具，故未在上述書面文件中記載，黃某表示愿意購買，于是雙方簽訂了上述協議，并向肖某收取了黃某的定金3萬元。為避免因銀行不同意售房而導致違約，肖某在協議中增加了相應條款，稱銀行同意售房后才能簽訂正式的房屋買賣合同，當因銀行不同意而無法履行合同時，他只需要退還押金。

中介協議簽訂后的第二天，雙方與一家銀行討論了具體的賠償金額。銀行方面表示，只需將部分房款轉入銀行賬戶，銀行可以解除查封和抵押，以保證交易的順利進行。

原來，肖某以為出售可以順利完成，但沒想到情況突然發生變化··················································。他要求銀行在出現這種情況時退還賠償金，但遭到銀行拒絕。因此，黃某認為購房風險太大，不愿意再購房。于是，他以肖某將封存的房屋出售，銀行不同意其條件為由，要求肖某解除協議，退還定金。肖某同意終止協議，但不同意退還定金，于是黃某起訴上海市浦東新區人民法院。

另外，為了避免損失擴大，肖某又找到了另一個買家，順利辦理了過戶手續。一審判決：上海市浦東新區人民法院審理后認為，肖某在簽署相關協議前，沒有證據證明已告知該房屋被查封，因銀行不同意黃某的賠償方案，雙方增加了賠償金由于條件的限制，肖某被責令退還3萬定金。

上訴維權：

肖某接到上海市浦東新區人民法院的判決后非常氣憤，因為與事實完全不符，難以接受，但他沒有任何線索，于是帶著信息找到秦靈律師。秦玲律師接受委托后，詳細說明了案件的來龍去脈，認真研究了所有證據材料，建議肖某在收集相關證據后向銀行報告，證明銀行在收到賠償款后將取消查封抵押，以及涉案房屋的登記情況，肖某接受了秦凌的建議，提起上訴。律師建議：

律師提出以下理由，證明黃先生在簽署相關協議前已被告知房屋已被查封的事實：

理由一：黃先生一審承認，他已閱讀了銀行起訴借款人的判決書，且判決包含了財產保全成本的假設。黃先生說，他并不知道房子被查封了，這顯然與事實不符。

第二個原因是由于房屋被查封，肖某和黃某在房地產買賣合同的相應條款中增加了相關約定，否則雙方沒有必要征得銀行的同意。

理由三：一審中，中介業務員王某的證人證言也證明了肖某在看房時告訴黃某，房子已經被查封了。”“房地產買賣合同”中的“銀行不同意”是指銀行不同意出售以償還債務的方式，這種方式不能推廣到所有銀行不同意的情況，否則就等于賦予黃先生任意解除合同的權利，這顯然是不合理的。

此外，銀行對涉案財產和案外財產出具的“情況說明”顯示，只要能收回相應數額的債務，銀行就可以解除扣押和抵押，銀行同意的內容無非如此，而且黃先生也沒有所謂的補償方案。

二審判決：上海市第一中級人民法院經審理作出判決，認為根據肖某補充的條款和對房地產買賣合同有關條款的解釋，以及銀行出具的情況說明書和房地產登記簿對于有爭議的房屋，證明銀行同意解封房屋的條件，即只要滿足一定的本息金額就足夠了。肖某提供了充分證據證明，黃某在與黃某簽訂《房屋買賣中介協議書》和《房地產買賣合同》時，就知道該房屋被查封，后來該房屋被外人出售并登記，從而證明該房屋被查封在本質上不影響交易過戶。第一中級人民法院支持肖某的上訴，依法改判。

因此，一場因查封房地產引發的糾紛告一段落。律師建議：律師通過承辦二審案件，提出以下建議，希望能對您有所幫助：一、當房屋權利受到抵押、查封、租賃等限制時，必須在與您簽訂的書面協議中記載其他人。第二，在對固定格式合同條款進行解釋和補充時，應當明確約定，避免歧義。如有必要，可以由律師起草和審查。三是查封的房地產并非絕對不可能出售。只要事先征得抵押權人的同意，在交易過戶前就可以解除查封和抵押，保證房地產的順利銷售。第四，在買賣查封的房地產時，如果擔心資金安全，可以選擇資金監管的方式。你知道嗎