出賣(mài)人違約時(shí)，買(mǎi)受人可以選擇繼續(xù)履行或者同意解除合同，并要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。有時(shí)，由于客觀原因，合同不能履行，只能終止。比如，賣(mài)房人已經(jīng)賣(mài)出兩套房子，將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給他人；比如，賣(mài)房人計(jì)劃通過(guò)貸款方式購(gòu)房，但賣(mài)房人不配合，買(mǎi)房人無(wú)法自行籌集資金；比如，房產(chǎn)在其他特殊情況下無(wú)法交易，等等。

如果解除合同，追究違約責(zé)任，不是為了房子，而是為了錢(qián)！要錢(qián)有三種情況和理由，可根據(jù)不同情況運(yùn)用：

1。要求雙倍返還定金。

雙方可以約定低于房?jī)r(jià)20%的定金。如果賣(mài)方違約，買(mǎi)方可以要求雙倍退還定金。

一般來(lái)說(shuō)，許多房地產(chǎn)交易中的定金都是在初次簽訂合同時(shí)以小額支付的。在房?jī)r(jià)飛漲的情況下，雙倍返還定金難以彌補(bǔ)損失。

2。違約賠償金索賠。

目前，通過(guò)中介簽訂的二手房買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約金標(biāo)準(zhǔn)一般為總房?jī)r(jià)的20%。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)可以彌補(bǔ)房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的損失。因此，當(dāng)賣(mài)方違約時(shí)，買(mǎi)方通常會(huì)直接按照這一標(biāo)準(zhǔn)要求賠償。但我國(guó)法院對(duì)約定的違約金并不放任，在一定條件下會(huì)進(jìn)行干預(yù)。對(duì)方當(dāng)事人提出違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高，法院也認(rèn)為違約金標(biāo)準(zhǔn)過(guò)高的，可以不支持違約金的20%。根據(jù)《合同法》司法解釋?zhuān)斑^(guò)高”的標(biāo)準(zhǔn)是指實(shí)際損失的130%以上。當(dāng)房?jī)r(jià)變化不大時(shí)，很少有法院真正支持20%的處罰。

然而，近年來(lái)，許多地方的房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度非常大，甚至高于約定的20%的罰款標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致約定的罰款無(wú)法彌補(bǔ)守約方的實(shí)際損失。在這種情況下，買(mǎi)方將不得不改變標(biāo)準(zhǔn)權(quán)利。三。要求賠償房?jī)r(jià)上漲造成的實(shí)際損失。

如果房?jī)r(jià)飛漲使購(gòu)房者無(wú)法按原約定價(jià)格購(gòu)買(mǎi)同一套住房，則房?jī)r(jià)上漲的金額可視為購(gòu)房者的實(shí)際損失。如果買(mǎi)方認(rèn)為實(shí)際損失超過(guò)了約定的罰款標(biāo)準(zhǔn)，買(mǎi)方可以根據(jù)實(shí)際損失要求賠償。

一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲的數(shù)額和標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由專(zhuān)業(yè)的司法鑒定機(jī)構(gòu)在訴訟中確定。當(dāng)然，評(píng)估也是參照市場(chǎng)成交價(jià)格進(jìn)行的，即使有誤差，也在一定范圍內(nèi)。總之，當(dāng)賣(mài)方違約時(shí)，買(mǎi)方應(yīng)積極收集對(duì)其有利的證據(jù)，及時(shí)采取合理的維權(quán)措施，必要時(shí)找專(zhuān)業(yè)律師提供幫助，以確保其合法權(quán)益得到最大限度的保護(hù)！

同時(shí)，它也提醒不誠(chéng)實(shí)的出賣(mài)人，即使房屋不能實(shí)際交易或以各種方式出售兩次，買(mǎi)受人也有權(quán)要求賠償損失。即使業(yè)主成功違約，也可能要賠償買(mǎi)不到房產(chǎn)的買(mǎi)家作為賠償。到頭來(lái)，損失可能不值得