2005年，李小姐在市區(qū)某知名樓盤買了一套面積約40平方米的精裝小公寓。房屋買賣合同約定的交付時間為2006年12月31日。房屋不能按時交付的，開發(fā)企業(yè)將按購房總金額的萬分之二標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交付違約金。直到2007年5月22日，李小姐和大廈[逾期交房案]在2005年，李小姐在市區(qū)某知名樓盤購買了一套面積約40平方米的精裝小公寓。房屋買賣合同約定的交付時間為2006年12月31日。房屋不能按期交付的，開發(fā)企業(yè)將按購房補償款總額的萬分之二標(biāo)準(zhǔn)支付逾期交付違約金。直到2007年5月22日，李小姐和該樓其他業(yè)主才收到該樓的交房通知。但在交房過程中，李小姐等業(yè)主發(fā)現(xiàn)，房屋墻體滲水的同時，裝修、門窗安裝、廚衛(wèi)設(shè)施安裝等都不同程度存在問題。所以李小姐和其他業(yè)主都拒絕了這套房子。直到8月26日，開發(fā)商對存在質(zhì)量問題的房屋進行整改后，再次交房。如今，李小姐與開發(fā)商在違約期賠償時間問題上有所不同。開發(fā)商支付違約賠償金的時間從2007年1月1日到2007年5月22日只有143天，而李小姐認(rèn)為，賠償時間應(yīng)該算到整改期結(jié)束，也就是從2007年8月26日算起240天。最后，143天還是240天？雙方在這個問題上意見不同。

[房地產(chǎn)律師觀點]

房屋竣工驗收后才能交付。記者專門就李小姐提出的開發(fā)商延遲交房的問題咨詢了房地產(chǎn)律師。房地產(chǎn)律師認(rèn)為，對于交房標(biāo)準(zhǔn)，法律規(guī)定相對分散，各地也不一致。從相關(guān)法律法規(guī)來看，開發(fā)商在竣工驗收并經(jīng)相關(guān)部門備案后交房是資質(zhì)的底線。我國《合同法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定，建設(shè)工程竣工驗收合格后方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。根據(jù)1993年12月1日施行的《中華人民共和國建設(shè)部城市住宅小區(qū)竣工綜合驗收管理辦法》第十二條，開發(fā)建設(shè)單位未經(jīng)綜合驗收交付使用的，由市人民政府建設(shè)行政主管部門吊銷開發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)證書，處以罰款。2006年8月24日，成都市政府第83次常務(wù)會議討論通過了該證書，該證書也可以被罰款。2006年8月24日，成都市政府第83次常務(wù)會議審議通過了《成都市住房建設(shè)和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案管理規(guī)定（四）》，自2006年11月1日起施行。指出建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗收之日起15日內(nèi)向工程所在地區(qū)（市）、縣建設(shè)行政主管部門備案；市五區(qū)范圍內(nèi)的項目，應(yīng)當(dāng)向市建設(shè)行政主管部門備案。由此可以看出，李小姐購買的房產(chǎn)需要先全面驗收，并在15天內(nèi)備案。根據(jù)這一規(guī)定，可以認(rèn)定該房地產(chǎn)未經(jīng)備案批準(zhǔn)，不得交付使用。房地產(chǎn)律師建議，比如李小姐的房屋質(zhì)量問題導(dǎo)致開發(fā)商延遲交房，首先要看房屋是否通過了竣工驗收并取得了《建設(shè)工程竣工驗收報告》并正式備案，那么就有可能通知業(yè)主交房，只有在房屋竣工驗收備案時間明確后，才能對逾期交房的違約行為進行賠償計算。

[建委意見]

交貨時間以竣工驗收記錄為準(zhǔn)。近日，記者就工程是否竣工備案一事采訪了成都市建委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人。成都市建委質(zhì)安處相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，《建設(shè)工程竣工記錄表》是證明房屋質(zhì)量已通過驗收并達到交房要求的依據(jù)。取得《建設(shè)工程竣工備案表》后，開發(fā)商方可交付房屋。否則，先前的交付是非法的。據(jù)了解，李小姐房產(chǎn)2007年7月20日的竣工驗收報告顯示，該房產(chǎn)的竣工驗收時間為2007年7月16日，該房產(chǎn)的竣工備案時間為2007年8月7日。可見，李女士提出的違約賠償期限既不是2007年5月22日，也不是2007年8月26日。應(yīng)為2007年8月7日該樓房竣工驗收后，李女士與開發(fā)企業(yè)約定的具體交付時間。建委有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，買賣雙方應(yīng)按照合同的有關(guān)規(guī)定進行協(xié)商或利用其他司法渠道解決問題。因房屋質(zhì)量問題造成逾期交付的，違約金的賠償時間應(yīng)當(dāng)在房屋建筑工程竣工時間之后。現(xiàn)行新合同是嚴(yán)格按照建設(shè)工程的竣工時間，即2007年8月7日以后的時間為準(zhǔn)。[溫馨提醒]購房者在簽訂合同時要謹(jǐn)慎，提醒廣大購房者在簽訂商品房買賣合同時一定要謹(jǐn)慎。在簽訂合同前，他們要仔細(xì)閱讀所有條款，切記不要沉浸在買房的喜悅中，而忽視合同中的詳細(xì)條款。至于簽訂合同時的具體交付條件，買受人可在《商品房買賣合同》及其附件和補充協(xié)議中與開發(fā)商約定，如驗收公共配套設(shè)施（包括水、電、氣、寬帶、有線、安防、綠化、道路、電梯等）為準(zhǔn)交付條件，以及開發(fā)商未能滿足交付條件時在合同中約定的違約責(zé)任條件。有了明確的合同，今后如果房屋交付出現(xiàn)糾紛，購房者可以更好地維護自己的合法權(quán)益。最后，要提醒廣大購房者，遇到房屋質(zhì)量糾紛時，應(yīng)盡最大努力與開發(fā)商協(xié)商，并通過社會相關(guān)職能部門的相關(guān)法律法規(guī)，責(zé)令開發(fā)商對房屋質(zhì)量進行整改。其次，購房者要善于運用法律手段維護自己的合法權(quán)益，通過法律手段更好地解決問題，維護廣大購房者的合法權(quán)益。你知道嗎