商品房與商品房的區(qū)別在于土地使用性質和產(chǎn)權性質的不同，不同的土地使用年限，商品房土地使用年限為40-50年；商品房土地使用年限為70年，產(chǎn)權性質不同/P>

商品房屬于商品房性質的普通住房；商品房屬于非普通住房。商住樓一般具有下層商業(yè)網(wǎng)點、上層住宅的特點。

一般來說，開發(fā)商簽訂土地使用權合同后，原有的商業(yè)、綜合、住宅等土地規(guī)劃性質不能改變。

但針對不同的市場需求，開發(fā)商可以做出不同于原有土地使用性質的產(chǎn)品。例如，在商業(yè)性質的土地建設產(chǎn)品定位為住宅物業(yè)，或在住宅性質的土地建設產(chǎn)品定位為商業(yè)物業(yè)。雖然買受人取得的產(chǎn)權證仍然是原土地使用權證，但買受人可以將該房產(chǎn)用于其他用途。

其中，在商業(yè)用地上建設住宅用房是近兩年來開發(fā)商開始采用的一種新興做法，原因是嚴格禁止協(xié)議出讓土地，實行招拍掛，導致住宅供應量大幅減少，價格上漲稀缺。住宅用地上建設寫字樓是大家熟悉的“商品房”（70年產(chǎn)權，但產(chǎn)品定位是寫字樓，建設標準介于住宅和寫字樓之間，或者完全是寫字樓的標準）。與原有土地性質不同用途的房地產(chǎn)的優(yōu)缺點這里，在商業(yè)用地上新建住宅的優(yōu)缺點概括如下：

主要缺點如下：

1，使用年限

商業(yè)設施40年，辦公樓50年，這比70年的住宅樓更嚴重。我理解產(chǎn)權時間應該是土地使用權時間，而不是房屋產(chǎn)權時間。因為買房后，房子的產(chǎn)權屬于你，但你只有土地使用權，沒有所有權。土地所有權屬于國家。商業(yè)用地出讓最長期限為70年。因此，住房只有40年的土地使用權時間也有可能出現(xiàn)。40年后，國家有權收回土地及其附著物。看來50年、70年對現(xiàn)在的業(yè)主影響不大，但由于《物權法》沒有明確規(guī)定綜合用地上的房產(chǎn)使用權是否可以自動續(xù)期，因此購買綜合用地上的商住用房仍存在一定風險。《物權法》第149條規(guī)定，住宅建設用地使用權期滿自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期滿后的續(xù)期，依法辦理。土地上的房屋和其他不動產(chǎn)權屬有約定的，從其約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。首購、轉讓契稅按3%征收，住宅按1.5%征收。如果國家開征房產(chǎn)稅和土地增值稅，商品房的標準將高于住宅。多數(shù)房貸方式無法申請公積金貸款，但也有少數(shù)項目可以通過開發(fā)商的努力來完成。另外40年產(chǎn)權或50年產(chǎn)權，如使用銀行貸款，只能獲得50%或60%的按揭，最長貸款期限為10年。

4。生活費

根據(jù)公共建筑使用規(guī)定，水、電、暖等使用費用采用商業(yè)價格。因此，購房者在買房時要問清楚。目前，多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)初期采取相應的補救措施，并可按土建價格支付。設計標準不同。公共建筑受朝向、采光、深度等方面的限制較少，而普通住宅則有較高的要求。6、安置問題

無法進入戶籍

主要優(yōu)點如下：

1、在保值上

開發(fā)商可以將土地建設成本高的商品房改為住宅出售，主要是由于住宅的變異性強、風險低、銷售速度快、資金回籠時間短等因素。當然，最關鍵的原因是區(qū)域性住宅的稀缺性，因此，購房者在購買這類住宅時，往往是由于缺乏其他選擇，而相應的物業(yè)保全也比較好。

2。非住宅房屋的建設標準各不相同。如果按照公共建筑的相關要求，人防、消防的建設標準較高，對開發(fā)商來說成本會增加，但對購房者的使用影響不大。你知道嗎