開發(fā)商發(fā)布虛假廣告是否需要承擔(dān)法律責(zé)任房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件是什么？（1）房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)布虛假廣告。購房者應(yīng)能證明廣告內(nèi)容虛假或部分虛假，這是房地產(chǎn)開發(fā)商的主觀故意。這是房地產(chǎn)開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任的前提。（2）購買者受到欺騙和誤導(dǎo)。那些依賴（虛假）廣告并期望廣告內(nèi)容承諾買房的購房者是被欺騙和誤導(dǎo)的。如果購房人在購房前就知道或者應(yīng)該知道廣告內(nèi)容是虛假的，或者購房人的購房行為與虛假廣告無關(guān)，不能認(rèn)為是上當(dāng)受騙。（三）購房人的合法權(quán)益受到侵害。購房者的合法權(quán)益實(shí)際上受到了損害，包括財產(chǎn)、金錢和精神。（4）損害與虛假廣告之間存在因果關(guān)系。也就是說，正是虛假廣告欺騙、誤導(dǎo)了購買者，使其權(quán)益受到損害，即虛假廣告與損害之間存在因果關(guān)系。

商品房銷售中虛假廣告引發(fā)的糾紛如何處理？對于因商品房銷售虛假廣告引發(fā)的糾紛，審判實(shí)踐中有不同的處理意見：

第一種意見認(rèn)為，除非商品房銷售廣告中包含合同的主要內(nèi)容，成為要約，它一般屬于要約的邀請或誘使，如廣告的內(nèi)容不包括在合同中，合同不能視為合同的內(nèi)容。銷售廣告中的虛假宣傳只違反了誠實(shí)信用原則所要求的義務(wù)。買方可以通過締約過失責(zé)任得到賠償。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，開發(fā)商在簽訂合同時往往利用自己的優(yōu)勢地位，拒絕在合同中包含說明和承諾，因此廣告中的說明和承諾實(shí)質(zhì)上構(gòu)成了一種特殊的要求，就像懸賞廣告一樣，是對買受人行為的一種特殊要求簽訂購房合同作為對價和承諾。在本次特價有效期內(nèi)，開發(fā)商不得隨意撤回或變更承諾。開發(fā)商在售樓廣告中作出承諾后，一旦買受人與開發(fā)商簽訂了銷售合同，開發(fā)商就應(yīng)當(dāng)毫無選擇地履行承諾義務(wù)。

我們認(rèn)為，在承擔(dān)商品房銷售廣告責(zé)任的過程中，不能一概而論，而應(yīng)根據(jù)具體情況，綜合運(yùn)用違約責(zé)任、締約過失責(zé)任、，甚至消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法的歸責(zé)原則。如果將商品房銷售廣告視為要約，廣告主一般承擔(dān)兩種責(zé)任：一種是違約責(zé)任，另一種是合同過錯責(zé)任。違約責(zé)任是民事違約責(zé)任的簡稱，是指合同當(dāng)事人不履行合同義務(wù)或者不按照合同約定履行合同義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任。違約責(zé)任的主要目的是賠償守約方所遭受的損失，責(zé)任的主要形式是損害賠償。而且，當(dāng)事人可以在法律范圍內(nèi)約定，具有一定的隨意性。《商品房買賣合同解釋》第三條明確規(guī)定了商品房買賣廣告的違約責(zé)任。違約責(zé)任以合同的有效成立為基礎(chǔ)。就商品房銷售而言，應(yīng)當(dāng)從以下四個方面認(rèn)定相關(guān)商品房銷售廣告主體的違約責(zé)任：一是商品房銷售廣告中應(yīng)當(dāng)存在違約行為；二是，商品房銷售廣告中應(yīng)當(dāng)存在因違約造成損害的事實(shí)；三是商品房銷售廣告中的違約行為與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系；三是，商品房銷售廣告違約與損害事實(shí)之間存在因果關(guān)系；四是實(shí)施商品房銷售廣告違約的相關(guān)主體必須有過錯。違約責(zé)任的主要形式包括繼續(xù)履行、補(bǔ)救措施、損失賠償、違約金和定金。買方應(yīng)根據(jù)自己的實(shí)際情況作出選擇。締約過失責(zé)任是由于一方當(dāng)事人的過錯導(dǎo)致合同無效、解除或者不成立，給另一方當(dāng)事人造成損失的民事賠償責(zé)任。違約責(zé)任的救濟(jì)是履行的利益，締約過失責(zé)任的救濟(jì)是法律確認(rèn)的信托利益。就商品房銷售廣告主而言，其締約過失責(zé)任有四個要件：一是商品房銷售廣告主在要約生效后違反了合同前義務(wù)；二是商品房銷售廣告主有過錯；三是買受人的信賴?yán)鏋榛A(chǔ)第三，基于要約的買受人信托利益受損；第四，買受人損失與廣告主體違反合同前義務(wù)和過錯之間存在因果關(guān)系。締約過失賠償?shù)膬?nèi)容一般包括信賴?yán)嬖斐傻闹苯訐p失和間接損失，賠償金額一般不超過合同正常履行的利益。要約邀請不承擔(dān)民事責(zé)任根據(jù)要約邀請的一般原則，要約邀請不具有法律約束力。商品房廣告主發(fā)布的廣告屬于要約邀請，尚未實(shí)際履行的，理論上不承擔(dān)民事責(zé)任。至于是否違反了《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，因行政責(zé)任，在此不再贅述。原則上，商業(yè)廣告應(yīng)視為要約邀請。一般來說，合同中沒有當(dāng)事人的廣告內(nèi)容不能視為合同內(nèi)容。但出賣人在銷售廣告、宣傳資料中明確確定出賣人開發(fā)、銷售的商品房及其相關(guān)設(shè)施的說明和承諾，對買受人訂立合同的決定和房價的確定有重大影響的，即使合同中沒有明確約定，也應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為合同內(nèi)容。當(dāng)事人違反約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這有利于保護(hù)買方權(quán)益，規(guī)范賣方銷售行為，建立和維護(hù)市場誠信體系。你知道嗎