開發商發布虛假廣告是否需要承擔法律責任房地產開發商承擔虛假廣告民事責任的必要條件是什么？（1）房地產開發商發布虛假廣告。購房者應能證明廣告內容虛假或部分虛假，這是房地產開發商的主觀故意。這是房地產開發商承擔責任的前提。（2）購買者受到欺騙和誤導。那些依賴（虛假）廣告并期望廣告內容承諾買房的購房者是被欺騙和誤導的。如果購房人在購房前就知道或者應該知道廣告內容是虛假的，或者購房人的購房行為與虛假廣告無關，不能認為是上當受騙。（三）購房人的合法權益受到侵害。購房者的合法權益實際上受到了損害，包括財產、金錢和精神。（4）損害與虛假廣告之間存在因果關系。也就是說，正是虛假廣告欺騙、誤導了購買者，使其權益受到損害，即虛假廣告與損害之間存在因果關系。

商品房銷售中虛假廣告引發的糾紛如何處理？對于因商品房銷售虛假廣告引發的糾紛，審判實踐中有不同的處理意見：

第一種意見認為，除非商品房銷售廣告中包含合同的主要內容，成為要約，它一般屬于要約的邀請或誘使，如廣告的內容不包括在合同中，合同不能視為合同的內容。銷售廣告中的虛假宣傳只違反了誠實信用原則所要求的義務。買方可以通過締約過失責任得到賠償。第二種觀點認為，開發商在簽訂合同時往往利用自己的優勢地位，拒絕在合同中包含說明和承諾，因此廣告中的說明和承諾實質上構成了一種特殊的要求，就像懸賞廣告一樣，是對買受人行為的一種特殊要求簽訂購房合同作為對價和承諾。在本次特價有效期內，開發商不得隨意撤回或變更承諾。開發商在售樓廣告中作出承諾后，一旦買受人與開發商簽訂了銷售合同，開發商就應當毫無選擇地履行承諾義務。

我們認為，在承擔商品房銷售廣告責任的過程中，不能一概而論，而應根據具體情況，綜合運用違約責任、締約過失責任、，甚至消費者權益保護法的歸責原則。如果將商品房銷售廣告視為要約，廣告主一般承擔兩種責任：一種是違約責任，另一種是合同過錯責任。違約責任是民事違約責任的簡稱，是指合同當事人不履行合同義務或者不按照合同約定履行合同義務應當承擔的民事責任。違約責任的主要目的是賠償守約方所遭受的損失，責任的主要形式是損害賠償。而且，當事人可以在法律范圍內約定，具有一定的隨意性。《商品房買賣合同解釋》第三條明確規定了商品房買賣廣告的違約責任。違約責任以合同的有效成立為基礎。就商品房銷售而言，應當從以下四個方面認定相關商品房銷售廣告主體的違約責任：一是商品房銷售廣告中應當存在違約行為；二是，商品房銷售廣告中應當存在因違約造成損害的事實；三是商品房銷售廣告中的違約行為與損害事實之間存在因果關系；三是，商品房銷售廣告違約與損害事實之間存在因果關系；四是實施商品房銷售廣告違約的相關主體必須有過錯。違約責任的主要形式包括繼續履行、補救措施、損失賠償、違約金和定金。買方應根據自己的實際情況作出選擇。締約過失責任是由于一方當事人的過錯導致合同無效、解除或者不成立，給另一方當事人造成損失的民事賠償責任。違約責任的救濟是履行的利益，締約過失責任的救濟是法律確認的信托利益。就商品房銷售廣告主而言，其締約過失責任有四個要件：一是商品房銷售廣告主在要約生效后違反了合同前義務；二是商品房銷售廣告主有過錯；三是買受人的信賴利益為基礎第三，基于要約的買受人信托利益受損；第四，買受人損失與廣告主體違反合同前義務和過錯之間存在因果關系。締約過失賠償的內容一般包括信賴利益造成的直接損失和間接損失，賠償金額一般不超過合同正常履行的利益。要約邀請不承擔民事責任根據要約邀請的一般原則，要約邀請不具有法律約束力。商品房廣告主發布的廣告屬于要約邀請，尚未實際履行的，理論上不承擔民事責任。至于是否違反了《廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等相關規定，因行政責任，在此不再贅述。原則上，商業廣告應視為要約邀請。一般來說，合同中沒有當事人的廣告內容不能視為合同內容。但出賣人在銷售廣告、宣傳資料中明確確定出賣人開發、銷售的商品房及其相關設施的說明和承諾，對買受人訂立合同的決定和房價的確定有重大影響的，即使合同中沒有明確約定，也應當確認為合同內容。當事人違反約定的，應當承擔違約責任。這有利于保護買方權益，規范賣方銷售行為，建立和維護市場誠信體系。你知道嗎