亮點(diǎn)一：鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)開展租賃業(yè)務(wù)，加快“去庫(kù)存”

根據(jù)《意見》，實(shí)行購(gòu)租并舉、培育發(fā)展，是深化住房制度改革的重要內(nèi)容，是實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住房目標(biāo)的重要途徑房屋租賃市場(chǎng)。并從六個(gè)方面提出了進(jìn)一步發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干具體措施。一家住宅研究機(jī)構(gòu)智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)×金告訴《中國(guó)新聞》。Com表示，后續(xù)各大部委、地方政府、企業(yè)、投資者等將根據(jù)政策精神陸續(xù)實(shí)施，未來(lái)還會(huì)有更為細(xì)化的政策出臺(tái)。

改革開放以來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)不斷發(fā)展，但市場(chǎng)供給主體發(fā)展不足、市場(chǎng)秩序不規(guī)范、法律法規(guī)不完善等問(wèn)題依然突出。意見很明確。培育市場(chǎng)供給主體，要發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)，規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)，支持和規(guī)范個(gè)人租賃住房。

在嚴(yán)×金看來(lái)，此舉不僅有利于滿足城市各級(jí)居民的租賃需求，而且有利于進(jìn)一步改善城市住房結(jié)構(gòu)。

目前，我國(guó)三四線城市以及部分二線城市的“去庫(kù)存”壓力較大。房地產(chǎn)開發(fā)商存在現(xiàn)有房屋空置無(wú)法出租的情況，這確實(shí)不利于“去庫(kù)存”工作。

“允許房地產(chǎn)企業(yè)采取租房的方式加快去庫(kù)存，可以使房地產(chǎn)企業(yè)與房企集團(tuán)之間其他中介機(jī)構(gòu)的力量消失，實(shí)現(xiàn)無(wú)縫對(duì)接，從而加快整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的去庫(kù)存，”閻建華說(shuō)。亮點(diǎn)二：落實(shí)公積金住房租賃政策，簡(jiǎn)化手續(xù)“有房可租”問(wèn)題解決后，對(duì)于需要租房的人，接下來(lái)要考慮是否有“錢可租”。

對(duì)此，《意見》還提出了相應(yīng)的解決辦法和激勵(lì)政策，“各地要制定支持住房租賃消費(fèi)的優(yōu)惠政策措施，引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民通過(guò)租賃住房解決住房問(wèn)題”。

就是具體實(shí)施住房公積金繳租政策，簡(jiǎn)化手續(xù)；非戶籍承租人可以按照《居住證暫行條例》的有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)居住證，享受義務(wù)教育等基本公共服務(wù)，醫(yī)療和其他國(guó)家。

亮點(diǎn)三：在合同期內(nèi)，房東不得單方面提高租金

對(duì)于有租房經(jīng)歷的人，一些人因房東臨時(shí)漲價(jià)、突然停租等個(gè)人行為而困擾。

對(duì)此，《意見》明確了租賃各方的權(quán)利和義務(wù)。出租人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律法規(guī)和本合同的規(guī)定履行義務(wù)，確保房屋和室內(nèi)設(shè)施符合要求。房屋租賃合同有效期內(nèi)，出租人不得無(wú)故解除合同，不得單方增加租金，不得隨意扣除定金。

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定使用房屋和室內(nèi)設(shè)施，按時(shí)支付租金。特別是在近期滬深兩市購(gòu)房政策收緊后，租賃市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)上漲，因此未來(lái)有必要進(jìn)一步加強(qiáng)價(jià)格調(diào)控。

亮點(diǎn)四：符合條件的公共租賃住房保障對(duì)象將在租賃住房市場(chǎng)上獲得補(bǔ)貼。改變公租房保障方式，實(shí)物保障和租賃補(bǔ)貼同時(shí)發(fā)放。如何理解租金補(bǔ)貼？上述意見指出，“支持公共租賃住房保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租賃，政府將對(duì)符合條件的家庭給予租賃補(bǔ)貼。完善租金補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場(chǎng)租金水平和保障對(duì)象實(shí)際情況，合理確定租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)?！薄Ｍ瑫r(shí)，鼓勵(lì)地方政府購(gòu)買服務(wù)或與政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，由政府投資管理的現(xiàn)有公共租賃住房由專業(yè)企業(yè)和社會(huì)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，不斷提高管理和服務(wù)水平。

按照規(guī)定，農(nóng)民工、大學(xué)生、青年醫(yī)生、青年教師等在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員將得到明顯的實(shí)惠。亮點(diǎn)五：允許改造后的房屋用于出租，并按居民標(biāo)準(zhǔn)收取水電費(fèi)。在支持出租房建設(shè)項(xiàng)目中，最大的亮點(diǎn)是允許商品房改造成出租房，即“這是一個(gè)偉大的創(chuàng)新”，嚴(yán)坦言。

意見提出，按規(guī)定允許商品房轉(zhuǎn)為租賃房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地。調(diào)整后的水、電、氣價(jià)格要按居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。同時(shí)，允許按照國(guó)家和地方的住宅設(shè)計(jì)規(guī)范租用現(xiàn)有房屋。改造時(shí)不得改變?cè)阑鸱謪^(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，消防設(shè)施必須完好有效。閻建華認(rèn)為，這不僅是“去庫(kù)存”的需要，也是相關(guān)投資者和房地產(chǎn)企業(yè)盤活現(xiàn)有資產(chǎn)的重要渠道。此外，后續(xù)部分商品房用地改造性質(zhì)，將面臨較好的政策空間。對(duì)個(gè)人租賃和企業(yè)登記稅率從1.5%提高到6.5%給予更多支持。其中，個(gè)人租賃住房按5%減1.5%的稅率計(jì)算繳納增值稅；個(gè)人租賃住房月收入不超過(guò)3萬(wàn)元的，可按規(guī)定在2017年底前享受增值稅免征政策；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供房屋租賃代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；允許一般納稅人選擇營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施前取得的不動(dòng)產(chǎn)租賃的簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，按5%的稅率計(jì)繳增值稅。

對(duì)個(gè)人租賃住房收入，個(gè)人所得稅減半征收；對(duì)個(gè)人租賃住房租賃支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，統(tǒng)籌研究相關(guān)費(fèi)用扣除問(wèn)題。

意見還提出，支持符合條件的房屋租賃企業(yè)發(fā)行債券和房地產(chǎn)證券化產(chǎn)品。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托（REITs）試點(diǎn)。鼓勵(lì)地方政府盤活城市土地存量，通過(guò)多種方式增加租賃住房用地有效供給。以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓新建租賃住房項(xiàng)目用地的，應(yīng)當(dāng)在出讓方案和合同中明確約定租賃期限。你知道嗎