退房的原因主要有四個(gè)方面：第一是買方違約；第二是賣方違約；第三是雙方?jīng)]有違約，但雙方就退房達(dá)成協(xié)議；第四是雙方違約，但協(xié)商未能達(dá)成協(xié)議。在銷售過(guò)程中，由于違約方的不同和階段的不同，退房的程序也不同。

以下介紹購(gòu)房不同階段退房時(shí)如何辦理相關(guān)手續(xù)：

1。定金（定金或認(rèn)購(gòu)）階段

當(dāng)買受人已支付定金（定金或認(rèn)購(gòu)），但尚未簽訂正式的《商品房預(yù)售合同》時(shí)：如果買受人已將定金（定金或認(rèn)購(gòu)）支付給出賣人，但未說(shuō)明支付款項(xiàng)的性質(zhì)，則沒(méi)有約定，本合同無(wú)效案件買方可以直接向賣方或其代理人還錢。

出賣人銷售的項(xiàng)目有《預(yù)售許可證》或《產(chǎn)權(quán)證》的，買賣雙方約定支付的金額為定金，買賣雙方未就《商品房買賣合同》達(dá)成協(xié)議，且未簽訂合同的，支付的金額將被沒(méi)收，押金將不予退還。蔣濤、劉琳（劉琳博客、劉琳新聞、劉琳說(shuō)吧）律師認(rèn)為，這種協(xié)議違反了公平正義的原則，應(yīng)該是強(qiáng)制交易。在本案中，如果出賣人拒絕退還定金，買受人可以直接向法院起訴，但《商品房銷售管理辦法》第二十二條似乎同意這種約定。

2。預(yù)售登記階段已經(jīng)完成，買賣雙方已向房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理了預(yù)售登記，但房屋尚未交付使用。在這個(gè)階段，如果一方想退房，應(yīng)該先和另一方協(xié)商，看能否達(dá)成協(xié)議。如果雙方達(dá)成協(xié)議，應(yīng)以書(shū)面形式表示并簽署正式退房協(xié)議。約定的內(nèi)容應(yīng)主要包括雙方約定解除原房屋買賣合同、違約責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)、如何退房、如何履行等。

如果買賣雙方中的一方違約而未能達(dá)成協(xié)議，要求終止合同的一方應(yīng)通知另一方。通知到達(dá)對(duì)方時(shí)，合同終止。對(duì)方當(dāng)事人有異議的，可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)終止合同的效力。雙方協(xié)商不成退房協(xié)議的，可以直接向法院或者仲裁機(jī)構(gòu)起訴或者申請(qǐng)仲裁。另外，雙方應(yīng)到房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)辦理注銷預(yù)售登記。房屋竣工后，購(gòu)房者已辦理了入住手續(xù)，并繳納了政府部門(mén)應(yīng)收的稅費(fèi)，但房產(chǎn)證未辦理退房手續(xù)。現(xiàn)階段，要求退房的一般是購(gòu)房者，大部分是違約的賣方。這一階段符合第二階段的要求，還涉及房產(chǎn)、裝修損失、稅費(fèi)、搬出時(shí)間等問(wèn)題。出賣人違約的，由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估裝修損失，確定裝修損失。買受人還應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂終止物業(yè)管理的合同，出賣人征收的稅款也應(yīng)退還。如果不能達(dá)成協(xié)議，買方可以向法院或仲裁機(jī)構(gòu)起訴或申請(qǐng)仲裁。房產(chǎn)證辦妥后，房屋所有權(quán)已轉(zhuǎn)移。除非合同中有約定，否則買方在正常情況下不能退房。出賣人已為買受人辦理房產(chǎn)證，但出賣人墊付房款的，合同約定買受人拒不履行約定的付款義務(wù)的，出賣人可以提出解除合同，要求買受人退房并承擔(dān)相應(yīng)損失。在這種情況下，雙方需要到房產(chǎn)證發(fā)證機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)證的過(guò)戶或注銷手續(xù)。你知道嗎