目前，在商品房銷售實踐中，購房人自行驗房或委托專業人員驗房后再拿已經成為一種普遍做法。由于檢查過程中發現的質量問題導致房屋拒不驗收引發的糾紛案件也不少。如何處理這一問題逐漸成為審判實踐中的一個難點和熱點問題。開發商A在約定的期限內將房屋交付給買方B。乙方檢查房屋后，發現交付的房屋存在部分滲漏和空鼓現象，即開發商a以此為由拒絕交付房屋，遂起訴要求開發商a承擔逾期交付的違約金。乙方的要求是否應得到支持？例2。在上述例子中，如果房屋出現大面積漏水和空鼓，已經無法居住和使用，乙方的要求是否應該得到支持？

例3。如果商品房買賣合同中規定房屋安裝鋁合金防盜門，而開發商a在約定的交付時間交付的房屋安裝了鋼質防盜門，那么買方B能否將上述三種情況在實踐中表現出三種基本類型的類似情況，一種是一般缺陷，另一種是一般缺陷二是影響合同目的的瑕疵，三是不符合標的物約定的瑕疵。有兩個問題需要探討：一是商品房買賣合同中交付條件如何確定；二是驗收前存在質量缺陷但符合交付條件的，購房人是否可以拒絕；開發商是否需要承擔逾期交付的違約金？第一，商品房買賣合同中交付條件的確定，開發商有兩項主要的合同義務：交付房屋所有權的轉移。毋庸置疑，開發商交付的房屋應該符合交付條件，但如何確定交付條件卻存在爭議。有些人認為應該以雙方的協議為準。這是最狹義的理解，筆者并不認同。筆者認為，結合示范合同和商品房買賣法律規定，商品房買賣合同中的交付條件必須同時具備以下兩項內容：

1。首先，約定的交付條件通常包括取得示范文本中的建設工程竣工驗收記錄證明文件、取得房屋測繪報告、開通氣、水、電、路等，交付時必須具備這些條件。第二，雙方就標的物本身達成的具體協議也應當在交付時提供。比如案例三，合同約定安裝鋁合金防盜門，而交付房屋安裝的是鋼制防盜門，這顯然不符合合同約定，因此應認為不具備交付條件。

2。交付房屋不存在影響合同目的實現的主體結構質量問題和缺陷。首先，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）第十二條規定：“買受人請求解除合同，賠償損失的原因是：房屋主體結構不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構經核實不合格的，應當予以支持。”如果買受人在交房后發現房屋主體結構質量不合格，可以解除合同，應視為情節較輕。如果購房人在交房前發現房屋主體結構質量不合格，應視為不符合交房條件。其次，購房者購買的房屋為住宅用途。如果存在足以影響目的實現的瑕疵，則交付行為對買受人沒有意義，因此不存在影響居住的瑕疵也應視為交付條件。其次，交房時間是否超期，取決于開發商交付的房屋如何判定被拒，這根據購房者是否有權拒絕而有所不同。針對這一問題，有人認為購房者在交房前發現交付的房屋存在質量問題，無論質量問題大小都可以拒收，開發商的交房行為尚未完成，從合同約定的交付時間起至開發商交付無瑕疵房屋期間，買受人可以要求支付逾期交付房屋的違約金。筆者從我國的法律規定、合同規定和司法實踐等方面不認同這一觀點。從法律規定上分析。《合同法》第一百四十八條規定：“因標的物質量不符合質量要求，致使合同目的不能實現的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。買受人拒絕接受標的物或者解除合同的，標的物毀損、滅失的風險由出賣人承擔。”相反，如果交付的房屋沒有影響合同目的的質量缺陷，買方不得拒絕接受。合同協議分析。商品房買賣合同范本將交付條件作為必要的組成部分，允許當事人選擇約定。為了避免當事人的疏忽，《合同法》及相關司法解釋也對交付條件進行了限制。如果房屋出現質量問題，購房人可以拒收，那么合同法、司法解釋以及雙方約定的交付條件都將成為書面文件，這顯然不符合雙方在簽訂合同時約定的交付條件的真實含義。從審判實踐分析。毋庸諱言，商品房的建設和開發是一項龐大的工程。在現有的主要依靠人工施工的技術條件下，存在著一些不可避免的缺陷。無論質量缺陷是否嚴重，買方都可以拒絕，這可能導致荒謬的結果。比如，如果B購房者以房屋空置為由拒絕，需要開發商a維修后重新交房，B購房者以房屋多次漏水為由拒絕交房，開發商將長期處于逾期交房狀態，這是不合適的。因此，如果開發商交付的房屋符合交付條件，買方不能拒絕。開發商拒不接受房屋的，視為已交付，標的物毀損、滅失的風險自此由買受人承擔。開發商按照雙方約定的交付時間交付房屋的，不需要承擔逾期交付的違約金。當然，對于房屋的質量缺陷，購房者可以要求開發商承擔保修責任，這樣購房者的權利還是可以得到充分保障的。綜上所述，以上情況應區別對待：第一種情況，局部漏水、空鼓不影響房屋買賣合同目的的實現，買受人不能拒絕接受，但有權要求修理或修理費用，并可要求開發商承擔因搶修行為造成的損失（《解釋》第十三條）。第二種、第三種情形，買受人可以拒絕接受該房屋，并要求開發商支付自履行之日起至符合交付條件的房屋交付之日止逾期交付的違約金。你知道嗎