部分開發商在約定的交付期限內仍未達到法定交付條件，或者房屋或配套設施存在質量缺陷。為了轉嫁風險，規避責任，購房者需要先簽鑰匙，簽“入住協議”，然后進行驗房。一旦購房者未雨綢繆，與開發商辦理交房手續，不僅今后很難追究開發商逾期交房的違約責任，而且往往造成房屋或配套設施的質量缺陷和保修責任不清維護。

雖然開發商已按合同約定的時間將房屋移交給買受人，但根據《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定，房地產開發項目竣工驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或驗收不合格的，不得交付使用。由于缺乏合同和法律規定的交付條件，所謂的交付不能產生合法的交付。買方有權拒絕交付房屋。開發商已構成實際逾期交付，應承擔違約責任。

房屋驗收過程可分為書面驗收和現場驗收兩部分。書面驗收包括對可以交付的文件（如竣工記錄表、交付許可證、實測面積數據等）進行檢查，收集“住宅質量保證書”和“住宅使用說明書”（注意交付日期）。特別提醒讀者，開發商必須提供省建設廳新制定的《新建商品住房質量保證書》和《新建商品住房使用說明書》。現場驗收的具體內容包括：

1。交付的房屋是否為您購買的房屋，其結構設計是否與原圖紙一致；

2。房屋質量是否合格，門窗是否與合同相符；

3。水電等附屬設施是否按合同約定到位；

4。其他合同中約定的項目完成情況。

以上內容如有不符，可拒絕簽字并如實記錄在交接記錄中。最好用掛號信把拒絕理由發給開發商。對于配套設施不足或縮水、違反規劃的，我們可以聯系其他購房者共同要求開發商補齊或賠償，因為單個購房者對共用配套設施的異議或要求往往較弱。必要時，可以共同向主管部門投訴，甚至提起訴訟。二是購房者在交房時必然要支付一些費用，如購房余款、物業管理費、裝修押金（不直接向業主收取）、裝修垃圾清運費等，至于物業管理費的收費標準，開發商在簽訂銷售合同時已聘用物業管理企業的，購房人應當與物業管理企業簽訂物業管理合同。現實中，有的開發商根據購房者的要求承諾不同的物業管理收費標準進行促銷，有的針對不同的消費群體采取不同的收費標準，因為購房者是單一開發商作為市場化的物業管理服務，同一項服務的不同收費，對付出高價卻不知情的買家構成價格歧視。

另一種情況是開發商口頭承諾低標準物業費，但沒有書面協議。交房前后，開發商與收費標準高于口頭承諾的物業公司簽訂物業管理委托合同（前期管理）。建議：價格歧視可以向價格主管部門投訴，也可以直接起訴或仲裁，要求價格標準一致。對于物業費上漲，如果能夠收集到足夠的證據證明開發商作出的口頭承諾（如法律備案），可以要求開發商遵守承諾或補貼差價。如果不能提供證明，可以盡快召開業主大會，選擇一家新的物業公司。目前，關于房屋交付時公共維修基金的支付問題，爭議頗多。第三，警惕協議陷阱一些開發商利用購房者急于收房或疏于防范的心理設下陷阱，要求購房者在辦理交房時簽訂對購房者不利的協議或條款。在本市，開發商已在補充協議中支付了部分違約金，并注明“雙方不再追究其他違約責任”等類似字眼要求購房者放棄權利。

對于此類協議，有必要引起買方的注意：協議一經簽署，即具有法律效力，放棄權難以收回。根據合同和法律，交付是開發商的義務。在沒有法律規定或合同約定的情況下，開發商無權提出新的交付條件，買方有權拒絕簽訂此類協議或條款。委托人與開發商在合同中約定，開發商有權在付款結算前延期交房的，委托人必須在收到商品房前結算付款。根據現行規定，開發商一般聘請物業管理公司，并簽訂前期物業管理協議。在簽訂購房合同時，開發商有義務向購房人出示業主臨時約定，并就物業費等相關事項達成協議。因此，如果收到商品房時物業費增加，業主可以相應主張權利。請注意，物業管理費可以按月支付。入住時，多數開發商或物業公司要求業主一次性繳納一年以上的物業管理費。根據有關規定，物業管理費可以按月、按季、按年收取，但多年的物業管理費不得一次性預收。根據規定，契稅一般在買賣雙方辦理房產權屬轉移或變更時向契稅征收機關繳納。現實中，多數開發商在辦理房屋入住手續時，都要求業主特別是按揭業主繳納契稅、交易費等相關費用，否則就不會辦理入住手續。

開發商之所以提出這樣的要求，是因為對于按揭購房的業主，在房屋所有權證簽發前，開發商應為其承擔分階段連帶擔保責任。如果業主不能及時繳納契稅、交易費等費用，將導致房產證延期或失效。業主之所以不愿意在入住時交這些費用，是怕開發商挪用。解決這一問題的辦法是業主與開發商協商簽訂契稅繳納協議，約定雙方應承擔的違約責任。目前，開發商普遍要求業主辦理手續后再繳納相關費用。對于這種不合理的程序，業主應堅持先驗房，再辦理手續，并應將驗房過程中發現的相關問題以書面形式提交給開發商，讓其簽收，以免日后發生糾紛。針對購房者專業知識不足的問題，建議購房者在收房時可以集體收房。如果可能的話，他們可以聘請律師進行指導和協助，這樣既可以彌補單一主體知識的局限，更好更有效地維權，也可以引起開發商的重視，督促開發商就房屋征收過程中的問題達成協議。根據不同的房屋問題，開發商有不同的責任：房屋主體有無質量問題應承擔退房責任，有無落灰、裂縫等問題，開發商應承擔維修責任。如果是雙方在合同中約定的其他條件：如配套設施、空氣質量不合格等，購房者可以先收房，然后要求開發商承擔賠償責任。一些業主買房是為了投資，延遲收房會造成收租損失。如果開發商交付的房子存在質量問題，建議購房者進行比較。如果租金損失較大，建議先收房，再按既定方案租房后追究開發商的違約責任。

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