本文對(duì)合同中的主要條款逐一進(jìn)行了分析：（1）房屋面積條款是按公寓內(nèi)建筑面積計(jì)算的。公寓內(nèi)建筑面積與合同不一致時(shí)，一般遵循最高法司法解釋確立的一般原則，即合同有約定的，按約定處理；合同無(wú)約定或約定不明確的，按下列原則處理：

（1）面積誤差率絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)（含3%）的，按合同約定價(jià)格結(jié)算，買(mǎi)方要求解除合同的，不予辦理支持；

（2）面積誤差率絕對(duì)值超過(guò)3%，買(mǎi)受人要求解除合同并返還已付購(gòu)房款及利息的，予以支持。買(mǎi)方同意繼續(xù)履行合同。房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差率小于3%（含3%）的部分由買(mǎi)受人補(bǔ)足，面積誤差率大于3%的部分由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)屬于買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將面積誤差率小于3%（含3%）部分的房?jī)r(jià)及利息返還買(mǎi)受人，面積誤差率大于3%部分的房?jī)r(jià)雙倍返還買(mǎi)受人。（二）價(jià)格、收費(fèi)、付款條件應(yīng)當(dāng)相對(duì)明確，開(kāi)發(fā)商不得隨意漲價(jià)，不得計(jì)入其他不合理費(fèi)用。在支付方式上，應(yīng)明確、詳細(xì)地規(guī)定支付方式，如支付定金的時(shí)間和金額、分期付款的步驟、時(shí)間和金額等。

需要注意的是，在合同生效后的幾天內(nèi)，買(mǎi)方可以向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款。如果未能通過(guò)，購(gòu)房者可以解除合同，全額收回定金；同時(shí)，開(kāi)發(fā)商也可以表明，如果貸款未能通過(guò)，未能按約定履行支付購(gòu)房款的義務(wù)，開(kāi)發(fā)商有權(quán)解除合同，買(mǎi)受人需要無(wú)條件退還所購(gòu)商品房。（三）房屋質(zhì)量條款因商品房竣工后已通過(guò)政府主管部門(mén)組織的竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后方可交付使用的，開(kāi)發(fā)商必須提供兩本，即《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，其中都明確了商品房的質(zhì)量細(xì)節(jié)。（4）售后物業(yè)管理?xiàng)l款在簽訂合同時(shí)很容易被購(gòu)房者忽視，因此要注意防止物業(yè)管理公司變更物業(yè)費(fèi)。

在實(shí)際簽約中，不少房地產(chǎn)公司在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，并不同意與購(gòu)房人簽訂相關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對(duì)此，購(gòu)房者應(yīng)辯駁并簽訂相關(guān)協(xié)議，防止物業(yè)公司在交房時(shí)變更物業(yè)費(fèi)。（五）履行合同的期限和方式，應(yīng)當(dāng)明確房屋的交付日期、交付房屋價(jià)款的日期、金額和方式。比如，要付房?jī)r(jià)，是一次付清還是分期付款。

（6）產(chǎn)權(quán)登記規(guī)定由雙方按規(guī)定日期共同辦理，或委托代理人辦理。辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人出具房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)申請(qǐng)的書(shū)面報(bào)告和繳納的稅款清單。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)要求在60日內(nèi)報(bào)送房地產(chǎn)銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的，應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行政主管部門(mén)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買(mǎi)受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。購(gòu)房者應(yīng)在合同中爭(zhēng)取在國(guó)家規(guī)定的期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果期限過(guò)長(zhǎng)，如超過(guò)120天，則說(shuō)明該項(xiàng)目的土地或房屋很可能設(shè)置了抵押擔(dān)保，且抵押不能在短時(shí)間內(nèi)解除，這對(duì)購(gòu)房者采用公積金貸款、盡快取得房產(chǎn)證有很大影響。（七）稅費(fèi)負(fù)擔(dān)條款房屋買(mǎi)賣(mài)中應(yīng)當(dāng)繳納的一切稅費(fèi)，應(yīng)當(dāng)依法由各方負(fù)擔(dān)，并明確列入合同。（八）違約責(zé)任的規(guī)定包括出賣(mài)人遲延交付房屋的責(zé)任，或者不履行或者不履行交付房屋的責(zé)任；買(mǎi)受人遲延付款的責(zé)任，以及違約責(zé)任。現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同中，對(duì)逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每逾期一天承擔(dān)總金額的萬(wàn)分之二或萬(wàn)分之三的違約金。違約金比例偏低，相當(dāng)于銀行貸款利息。違約金的懲罰性是不夠的。購(gòu)房者應(yīng)努力提高比例，可考慮在0.5%-1%之間。同時(shí)，在購(gòu)房者違約的情況下，作為開(kāi)發(fā)商，他有權(quán)提高違約金的比例。

在簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同前，購(gòu)房者應(yīng)認(rèn)真閱讀和理解合同條款和專(zhuān)業(yè)條款，必要時(shí)咨詢(xún)專(zhuān)業(yè)律師和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)。如果您有任何不明白的地方，請(qǐng)向律霸在線咨詢(xún)。你知道嗎