那我們?cè)撛趺崔k？今天，我要談?wù)勯_(kāi)發(fā)商賣房的慣例，以及購(gòu)房者可以運(yùn)用的談判技巧。廣告中的套路為了吸引購(gòu)房者，一些開(kāi)發(fā)商用虛假內(nèi)容作為噱頭。在廣告中，他們對(duì)綠化、景觀、學(xué)校、健身房等進(jìn)行了各種美麗的描述，但卻沒(méi)有寫在購(gòu)房合同中。

當(dāng)買方要求閱讀書(shū)面文件和材料時(shí)，銷售人員謊稱尚未打印，并推諉。空洞的承諾給買家埋下了隱患。

免費(fèi)空間也是一種常規(guī)

購(gòu)買陽(yáng)臺(tái)、三房?jī)煞俊朊赓M(fèi)書(shū)房、免費(fèi)停車位這些常見(jiàn)的購(gòu)房折扣真的很癢，看似省了幾十萬(wàn)，但贈(zèng)送這么大面積真的可以嗎？當(dāng)然，有個(gè)問(wèn)題！無(wú)論是免費(fèi)的面積是你的，例如，開(kāi)放陽(yáng)臺(tái)只有一半的面積。而車位大概只有使用權(quán)，不能寫進(jìn)購(gòu)房合同和房產(chǎn)證，當(dāng)開(kāi)發(fā)商心情不好時(shí)，說(shuō)要拿走。

定金的計(jì)算公式更為深入

如今，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)提前向購(gòu)房者收取定金。盡管有關(guān)部門一再?gòu)?qiáng)調(diào)開(kāi)盤前收取定金是違法行為，但開(kāi)發(fā)商仍以“意向金”的概念扮演著邊緣角色。

最初，買家在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議后支付定金是業(yè)內(nèi)的潛規(guī)則。但由于當(dāng)時(shí)購(gòu)房者沒(méi)有看到房屋買賣合同，即使后來(lái)發(fā)現(xiàn)合同中有不可接受的條款，也因?yàn)橐呀?jīng)交了定金而失去了主動(dòng)權(quán)。他們不僅不能修改合同的細(xì)節(jié)，更難以退還定金。

交付房屋也是如此。

之前延遲交房的問(wèn)題讓很多購(gòu)房者非常擔(dān)心。幾次投訴曝光后，近年來(lái)遲遲不交房、辦證的情況少了很多。不過(guò)，你認(rèn)為不會(huì)有問(wèn)題嗎？不！

一些開(kāi)發(fā)商明知小區(qū)內(nèi)的一些配套設(shè)施，甚至房屋內(nèi)部的建筑質(zhì)量，都不能滿足交付使用的條件，但為了避免賠償業(yè)主延遲交付的賠償金，他們只是在不合格的情況下交房。當(dāng)業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商整改時(shí)，開(kāi)發(fā)商將收回延期交房，責(zé)任由業(yè)主承擔(dān)。

開(kāi)發(fā)人員有很多例程。作為買房人，如果買房時(shí)沒(méi)有談判技巧，每一分鐘都會(huì)吃虧。那么，你可以立即學(xué)習(xí)和使用哪些談判技巧呢。這是一份購(gòu)房指南清單。

智能開(kāi)發(fā)商的談判技巧

技巧一：只有提前了解樓盤的細(xì)節(jié)和房?jī)r(jià)走勢(shì)，才能了解樓盤的實(shí)際銷售情況，我們能否更準(zhǔn)確地判斷銷售是否要求更高的價(jià)格，以贏得一定的談判空間。要想成功買房，首先要盡可能多地了解開(kāi)發(fā)商、賣家和預(yù)購(gòu)房的情況，這是議價(jià)成功的前提。

具體的了解渠道可以是房地產(chǎn)廣告、售樓書(shū)、購(gòu)房者、房地產(chǎn)內(nèi)幕人士等，我們需要了解的包括開(kāi)發(fā)商、賣家（有時(shí)開(kāi)發(fā)商和賣家不分開(kāi)，有時(shí)是兩個(gè)或兩個(gè)以上）和房地產(chǎn)的情況，包括他們的背景、經(jīng)濟(jì)狀況和社會(huì)狀況實(shí)力、資質(zhì)和聲譽(yù)。如有必要，我們需要進(jìn)行實(shí)地調(diào)查。技巧二：不要相信承諾。

購(gòu)房時(shí)，要注意證件齊全的房地產(chǎn)企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況，不要輕信路邊的小廣告。進(jìn)入售樓處后，要注意樓盤是否陳列著開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)執(zhí)照和《國(guó)有土地使用權(quán)證》。要注意土地使用證的使用年限，避免購(gòu)買產(chǎn)權(quán)大幅縮水的房地產(chǎn)。

另外，在看樓盤的時(shí)候，我們應(yīng)該保留樓盤的廣告?zhèn)鲉危鳛橐院蠓孔雨P(guān)門后的證據(jù)。對(duì)于銷售人員的口頭承諾，最好留下書(shū)面證據(jù)，或者記錄下來(lái)作為日后維權(quán)的證據(jù)。

提示三：不要輕易看穿

當(dāng)你來(lái)到售樓中心時(shí)，可以先看一看，比如戶型圖、樓盤沙盤、項(xiàng)目介紹等，等售樓人員來(lái)找你。不要沖進(jìn)銷售中心，拉店員坐下討價(jià)還價(jià)。它會(huì)讓人一眼就看出你是鐵。不管我想不想買，我都很抱歉。

為了深入了解您的背景，獲得您的信任感，銷售人員通常會(huì)了解您以前的購(gòu)買經(jīng)歷、家庭背景、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、購(gòu)買顧慮、決策行為類型等信息。當(dāng)然，他們更專業(yè)是件好事，但如果你想更主動(dòng)，不要輕易放棄。技巧四：在談判中做一個(gè)挑剔的買家，買家應(yīng)該揭露房子的缺點(diǎn)和缺陷，夸大這些缺點(diǎn)和缺陷的危害性。購(gòu)房者也要表現(xiàn)出憂心忡忡的表情，同時(shí)，注意觀察對(duì)方的表情，及時(shí)調(diào)整策略，做到進(jìn)退適度、從容不迫。

你需要裝扮成購(gòu)房專家，參照預(yù)購(gòu)房屋周邊的房產(chǎn)情況，計(jì)算出所選房屋的價(jià)值。在談判時(shí)，你可以看穿對(duì)方的一兩個(gè)“把戲”，給銷售人員一個(gè)“你很專業(yè)”的暗示，這樣才能降低一個(gè)理想的價(jià)格。為了防止顧客主動(dòng)出擊，銷售人員往往拒絕顧客的第一個(gè)建議。買方不應(yīng)受到銷售談判手段的影響。他們應(yīng)該盡最大努力贏得他們想要的折扣和折扣。

在討價(jià)還價(jià)的過(guò)程中，為了避免尷尬的局面，銷售人員往往采取“一唱紅臉，一唱白臉”的方式相互配合，這就是有效地給你施加壓力。在這個(gè)時(shí)候，我們必須保持冷靜。

當(dāng)他們不想讓步時(shí)，為了表明自己真的無(wú)能為力，銷售人員往往會(huì)在高層的幫助下把決定推到最高層，拒絕讓步，但大多數(shù)時(shí)候這只是一種談判技巧。

竅門六：不要指望一步到位

買房時(shí)，一定要討價(jià)還價(jià)，但不能指望一步到位。比如賣4500元的房子，一次可以便宜到4000元。這不僅讓開(kāi)發(fā)商在心理上難以接受，也容易讓他們認(rèn)為自己購(gòu)物不真誠(chéng)，從而難以成交。因此，應(yīng)逐步進(jìn)行討價(jià)還價(jià)以降低價(jià)格。比如購(gòu)房者可以試探性地咨詢最低售價(jià)，比如一次性付款可以打幾個(gè)折扣，或者通過(guò)找“關(guān)系”來(lái)咨詢最低價(jià)的房子。

另外，在討價(jià)還價(jià)的過(guò)程中，要時(shí)刻觀察房地產(chǎn)顧問(wèn)的表情。如果房地產(chǎn)顧問(wèn)不耐煩，價(jià)格可能在底部。一般來(lái)說(shuō)，慢慢磨是比較合理的討價(jià)還價(jià)方式，也是最容易成功的方式。

提示7：合同應(yīng)盡可能詳細(xì)

交貨時(shí)間、精裝修等內(nèi)容必須在合同中注明。

開(kāi)發(fā)商未按約定時(shí)間交付房屋，未按有關(guān)法律法規(guī)交付使用的，在一定期限內(nèi)，出賣人應(yīng)向買受人支付房?jī)r(jià)萬(wàn)分之一（詳見(jiàn)合同中的表述）的違約金。超過(guò)合同約定日期的，買受人有權(quán)退房。開(kāi)發(fā)商在收房時(shí)必須對(duì)不到位的細(xì)節(jié)進(jìn)行整改。如果房子因整改延誤，開(kāi)發(fā)商仍需負(fù)責(zé)。

購(gòu)買精裝修的房屋，要簽訂詳細(xì)的合同，合同中要重點(diǎn)說(shuō)明精裝修的標(biāo)準(zhǔn)。盡量避免使用“高質(zhì)量”、“高等級(jí)”、“同等”、“不低于”等模糊詞語(yǔ)。協(xié)議內(nèi)容應(yīng)盡可能詳細(xì)，包括地板、廚房電器等材料的品牌和型號(hào)。如果有免費(fèi)家電，也要落實(shí)到具體的品牌和型號(hào)。你知道嗎