如何認定借名購房合同的效力？借用姓名購房合同的效力可分為兩種情形：有效和無效情形不同：第一種情形，借用姓名購房合同有效。

合同買賣的房屋為普通商品房的，一般認定合同有效。因為意思自治是合同法的一項基本原則。根據(jù)《合同法》的規(guī)定，任何人都有權委托他人代理某些民事法律行為，其中自然包括委托代理人買賣房屋。如果合同中沒有惡意規(guī)避法律或政策，也沒有違反法律的禁止性規(guī)定，雙方自愿簽訂的合同是雙方的真實意思表示，是合法有效的。雖然產(chǎn)權登記在買受人名下，但借其名的買受人仍然可以通過付款證明和借其名購房合同證明自己是實際買受人，并要求購房人按照借名購房合同交付房屋并辦理過戶登記。在這方面，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導意見（試行）》（京府發(fā)[2010]458號）第十五條有具體規(guī)定：“當事人約定一方以他人名義購房，并以他人名義登記其中，借款人應實際享有房屋權益，借款人應按合同約定購房，如需登記人（發(fā)行人）辦理房屋所有權過戶登記的，可以予以支持。但因登記人債權人被查封等原因，或者涉及第三人在善意交易中的利益，不能依法辦理房屋轉(zhuǎn)讓登記的。如果一方提供證據(jù)證明購房確實存在出資關系，但不足以證明雙方有貸款登記協(xié)議。主張確認該房屋歸其所有或者要求登記人辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，不予支持；主張其他債權向登記人出資的，根據(jù)出資性質(zhì)和相關法律法規(guī)進行處理，“這說明在不違反法律、政策規(guī)定的情況下，一般認定以名稱訂立的購房合同有效。

在第二種情況下，名下購房合同無效。

如果合同項下購買的房屋是經(jīng)濟適用房等特殊房屋，一般認為合同無效。理由是：雖然名下購房合同是匿名合同，但也受到《合同法》的規(guī)范。但是，當事人惡意規(guī)避法律或者國家政策的，屬于違反法律或者以法律形式掩蓋合同法中的違法目的而使合同無效的情形。合同的標的是買賣特定的購房資格，而不是房屋本身，應認定為無效。對此，《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛適用法律若干問題的指導意見（試行）》（京府發(fā)[2010]458號）第十六條規(guī)定，“借款人違反有關政策和法院規(guī)定，以本人名義購買經(jīng)濟適用住房等政策性保障性住房，并以他人名義登記，屬于本人或者按照雙方約定要求登記人辦理房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，主張確認，一般不會支持。”

不言而喻，借名購房者以他人名義登記房屋，存在一定的法律風險。注意以下幾點：

1。弄清楚房子的性質(zhì)。如果你想買的房子是對交易條件有政策限制的房子，比如拆遷房、安置房、經(jīng)濟適用房，就不要買，以免發(fā)生糾紛和空房錢。要簽訂“以借款名義購房合同”，明確雙方的權利義務，明確房屋歸誰所有。名義上的購房者通常是實際投資者，但投資者和房主是兩個不同的概念。要實名買房，必須明確房屋所有權屬于出資人，以防以后因約定不清發(fā)生糾紛。借款人應對采購程序資料進行控制，并保留足夠的證據(jù)。比如投資證明原件、購房發(fā)票等，一旦名義上的購房者背棄貸款合同，聲稱房屋屬于自己，借款人就有足夠的證據(jù)證明實際產(chǎn)權人是貸款購房者，即使向法院提起訴訟，法院也會予以支持。

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