開(kāi)發(fā)商將出售的房地產(chǎn)抵押給銀行，這樣業(yè)主即使付款也無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)。

入住期間，業(yè)主的投訴大多是裝修質(zhì)量差、使用面積縮水，但現(xiàn)在一些業(yè)主卻遇到了“根”問(wèn)題：花了錢(qián)的房子不是你的，錢(qián)也不能退。在簽訂合同之前應(yīng)該做些什么準(zhǔn)備？為什么一定要把合同備案，否則購(gòu)房者就不具備房產(chǎn)的合法性？

花錢(qián)買了房子，卻拿不到房子

案例一：新德苑業(yè)主羅女士發(fā)現(xiàn)，還有一位業(yè)主叫鄧琪，在房子里住了兩年。但一次性付款合同66.7萬(wàn)元未向區(qū)國(guó)土房管局備案。后來(lái)她得知自己的房子被賣了兩次，不幸的是她是后者。隨著事態(tài)的發(fā)展，她的家人很可能會(huì)被趕出家門(mén)。

案例二：王女士花60多萬(wàn)元在新德苑買房，但因開(kāi)發(fā)商延遲交房，她與開(kāi)發(fā)商簽訂了退房協(xié)議。按照約定，開(kāi)發(fā)商需返還銀行貸款30萬(wàn)元和首付14萬(wàn)元。沒(méi)想到，開(kāi)發(fā)商不但不還她的首付，連銀行貸款都不還。最后，她把開(kāi)發(fā)商告上法庭，她贏了，但她不能執(zhí)行。同時(shí)，銀行將她告上法庭，銀行勝訴并告訴她：如果你不償還開(kāi)發(fā)商的貸款，你將被拘留。

案例三：陸女士一次性付款在草橋買了一套現(xiàn)房，但入住后兩天內(nèi)銀行上門(mén)說(shuō)：你的房子兩個(gè)月沒(méi)還了，6個(gè)月后銀行會(huì)收回房子。原來(lái)，這套房子是開(kāi)發(fā)商以虛假抵押的形式抵押給銀行的。過(guò)去，開(kāi)發(fā)商每月為業(yè)主支付房貸，但現(xiàn)在已經(jīng)沒(méi)有錢(qián)了。因此，銀行確實(shí)有權(quán)收回房產(chǎn)。后來(lái)，買的佟女士已經(jīng)沒(méi)錢(qián)了。

記者在采訪中了解到，由于不少業(yè)主是第一次購(gòu)房，在簽訂合同時(shí)沒(méi)有提出任何修改意見(jiàn)，甚至沒(méi)有仔細(xì)看合同條款。當(dāng)他們回過(guò)頭來(lái)看這些糾紛時(shí)，發(fā)現(xiàn)自簽訂合同以來(lái)，他們一直在開(kāi)發(fā)商的賊船上。為此，記者特地邀請(qǐng)了盈科律師事務(wù)所合伙人顧*斌律師為購(gòu)房者買房。在簽訂合同之前，我們應(yīng)該先調(diào)查一下開(kāi)發(fā)商的背景，并不是說(shuō)大開(kāi)發(fā)商一定要有誠(chéng)信，但目前看來(lái)，出現(xiàn)問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商一般都是資金少、開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)少的公司。尤其是8.31土地截止期，使得有能力獲得土地的小公司失去了活力。而那些大公司計(jì)劃在房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，信譽(yù)良好。所以在決定買房之前，應(yīng)該先問(wèn)問(wèn)周圍的人，了解一下開(kāi)發(fā)商的聲譽(yù)。

在簽訂合同時(shí)，你應(yīng)該檢查“五證”

第二個(gè)是看項(xiàng)目的“五證”。這5個(gè)許可證包括國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程開(kāi)工許可證和商品房預(yù)售許可證。如果是現(xiàn)房銷售，就要看“大房產(chǎn)證”。有五種證書(shū)可供出售。合同應(yīng)在30天內(nèi)備案。

商品房預(yù)售合同中規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)，作為合同生效的條件，或者按照《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定辦理而《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)自簽訂合同登記之日起30日內(nèi)將合同送交國(guó)土房管局。

由于買方先支付首付款，然后再記錄合同，買方必須承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)在30天內(nèi)。合同備案時(shí)，法律上承認(rèn)買受人擁有該財(cái)產(chǎn)。根據(jù)建設(shè)部出臺(tái)的《商品房銷售管理辦法》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)須在商品房交付使用后60日內(nèi)，將其需要提供的房屋權(quán)屬登記資料報(bào)送當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門(mén)住房。否則，如果開(kāi)發(fā)商違約，業(yè)主拿到產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間就會(huì)推遲。

房產(chǎn)證的有效期為入住后90天。

根據(jù)《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》，預(yù)售合同買受人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證，并現(xiàn)房買受人應(yīng)當(dāng)自買賣合同簽訂之日起90日內(nèi)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。雙方對(duì)辦理房產(chǎn)證的期限不一致，買受人因開(kāi)發(fā)商原因在上述期限屆滿時(shí)未能取得房產(chǎn)證的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

但在現(xiàn)行的購(gòu)房合同中，辦理房產(chǎn)證的期限往往約定為1-3年，購(gòu)房者應(yīng)盡量要求開(kāi)發(fā)商承諾在1年內(nèi)辦理房產(chǎn)證。

小編指出，只要產(chǎn)權(quán)證在手，購(gòu)房者就不用擔(dān)心了。但項(xiàng)目土地未出讓、房地產(chǎn)抵押、規(guī)劃設(shè)計(jì)不符合規(guī)定的，不予辦理產(chǎn)權(quán)證。

當(dāng)然，《商品房銷售管理辦法》規(guī)定，所售房屋已抵押的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知買受人，否則合同無(wú)效，買受人承擔(dān)違約責(zé)任，買受人可以要求雙倍賠償。

貼士：最好不要使用一次性付款方式

很多拆遷戶一下子就有幾十萬(wàn)元的拆遷款，他們買新房時(shí)總是計(jì)劃一次還清；有的人有余錢(qián)，希望提前還貸。在此，顧先生建議買家，如果打算一次性付款，應(yīng)該特別注意“30天”和“60天”這兩個(gè)時(shí)間段。其實(shí)，銀行在給開(kāi)發(fā)商放貸之前要做一個(gè)全面的審核，所以能給貸款的房地產(chǎn)保險(xiǎn)系數(shù)會(huì)大得多。當(dāng)然，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該在將來(lái)，到了既有房屋階段，尤其是房產(chǎn)證，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低。

當(dāng)然，如果開(kāi)發(fā)商故意詐騙，故意賣兩套房子，故意把購(gòu)房者作為抵押，那么購(gòu)房者是無(wú)法阻止的。所以回到第一點(diǎn)，調(diào)查開(kāi)發(fā)商的背景和聲譽(yù)就顯得尤為重要。“徹查”裝修預(yù)算，杜絕不合理收費(fèi)

仔細(xì)核對(duì)工程，杜絕不合理收費(fèi)

在家居裝修中，裝修公司往往在簽訂合同前向消費(fèi)者提供設(shè)計(jì)方案和預(yù)算。這個(gè)預(yù)算是你和裝修公司談判的依據(jù)。如果能“了解”這份預(yù)算，并在此基礎(chǔ)上與裝修公司討價(jià)還價(jià)，不僅可以節(jié)省裝修預(yù)算，而且可以防止在簽訂裝修合同時(shí)在施工中出現(xiàn)諸多問(wèn)題。

詳細(xì)預(yù)算與圖紙相對(duì)應(yīng)。圖紙上的每一個(gè)項(xiàng)目都將反映在預(yù)算中。主要材料的品牌、型號(hào)和類型也將在圖紙和預(yù)算中確定。只要你根據(jù)實(shí)際面積，以及裝飾材料的品種和價(jià)格，就很容易理解裝飾公司是否“虛報(bào)冒領(lǐng)”。按一般工程損失計(jì)算，多用5%-10%的裝修材料是正常的。

此外，一些沒(méi)有出現(xiàn)在圖紙上的項(xiàng)目，如線路改造、燈具和衛(wèi)生潔具的拆除和安裝等，也將在預(yù)算中反映出來(lái)。你可以根據(jù)圖紙上的具體尺寸來(lái)核對(duì)預(yù)算。需要注意的是，預(yù)算中的單價(jià)是人工成本加起來(lái)后的價(jià)格，有時(shí)比實(shí)際價(jià)格低很多。你可以問(wèn)一下裝修公司的定價(jià)過(guò)程。

以下是您在審查預(yù)算時(shí)應(yīng)特別注意的幾個(gè)問(wèn)題：

1。工藝實(shí)踐

很多裝修公司對(duì)消費(fèi)者的預(yù)算只有簡(jiǎn)單的工程名稱、材料品種、價(jià)格和數(shù)量，卻沒(méi)有關(guān)鍵的工藝實(shí)踐。您需要要求設(shè)計(jì)師添加流程