開發商將出售的房地產抵押給銀行，這樣業主即使付款也無法獲得產權。

入住期間，業主的投訴大多是裝修質量差、使用面積縮水，但現在一些業主卻遇到了“根”問題：花了錢的房子不是你的，錢也不能退。在簽訂合同之前應該做些什么準備？為什么一定要把合同備案，否則購房者就不具備房產的合法性？

花錢買了房子，卻拿不到房子

案例一：新德苑業主羅女士發現，還有一位業主叫鄧琪，在房子里住了兩年。但一次性付款合同66.7萬元未向區國土房管局備案。后來她得知自己的房子被賣了兩次，不幸的是她是后者。隨著事態的發展，她的家人很可能會被趕出家門。

案例二：王女士花60多萬元在新德苑買房，但因開發商延遲交房，她與開發商簽訂了退房協議。按照約定，開發商需返還銀行貸款30萬元和首付14萬元。沒想到，開發商不但不還她的首付，連銀行貸款都不還。最后，她把開發商告上法庭，她贏了，但她不能執行。同時，銀行將她告上法庭，銀行勝訴并告訴她：如果你不償還開發商的貸款，你將被拘留。

案例三：陸女士一次性付款在草橋買了一套現房，但入住后兩天內銀行上門說：你的房子兩個月沒還了，6個月后銀行會收回房子。原來，這套房子是開發商以虛假抵押的形式抵押給銀行的。過去，開發商每月為業主支付房貸，但現在已經沒有錢了。因此，銀行確實有權收回房產。后來，買的佟女士已經沒錢了。

記者在采訪中了解到，由于不少業主是第一次購房，在簽訂合同時沒有提出任何修改意見，甚至沒有仔細看合同條款。當他們回過頭來看這些糾紛時，發現自簽訂合同以來，他們一直在開發商的賊船上。為此，記者特地邀請了盈科律師事務所合伙人顧*斌律師為購房者買房。在簽訂合同之前，我們應該先調查一下開發商的背景，并不是說大開發商一定要有誠信，但目前看來，出現問題的開發商一般都是資金少、開發經驗少的公司。尤其是8.31土地截止期，使得有能力獲得土地的小公司失去了活力。而那些大公司計劃在房地產行業長期經營，信譽良好。所以在決定買房之前，應該先問問周圍的人，了解一下開發商的聲譽。

在簽訂合同時，你應該檢查“五證”

第二個是看項目的“五證”。這5個許可證包括國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程開工許可證和商品房預售許可證。如果是現房銷售，就要看“大房產證”。有五種證書可供出售。合同應在30天內備案。

商品房預售合同中規定，開發商應當辦理商品房預售合同登記備案手續，作為合同生效的條件，或者按照《城市房地產開發經營管理條例》的規定辦理而《城市商品房預售管理辦法》規定，開發商應當自簽訂合同登記之日起30日內將合同送交國土房管局。

由于買方先支付首付款，然后再記錄合同，買方必須承擔的風險在30天內。合同備案時，法律上承認買受人擁有該財產。根據建設部出臺的《商品房銷售管理辦法》，房地產開發企業須在商品房交付使用后60日內，將其需要提供的房屋權屬登記資料報送當地房地產行政主管部門住房。否則，如果開發商違約，業主拿到產權證的時間就會推遲。

房產證的有效期為入住后90天。

根據《城市房地產開發經營管理條例》和《城市商品房預售管理辦法》，預售合同買受人應當自商品房交付使用之日起90日內申請辦理房產證，并現房買受人應當自買賣合同簽訂之日起90日內申請辦理房產證。雙方對辦理房產證的期限不一致，買受人因開發商原因在上述期限屆滿時未能取得房產證的，出賣人應當承擔違約責任。

但在現行的購房合同中，辦理房產證的期限往往約定為1-3年，購房者應盡量要求開發商承諾在1年內辦理房產證。

小編指出，只要產權證在手，購房者就不用擔心了。但項目土地未出讓、房地產抵押、規劃設計不符合規定的，不予辦理產權證。

當然，《商品房銷售管理辦法》規定，所售房屋已抵押的，開發商應當如實告知買受人，否則合同無效，買受人承擔違約責任，買受人可以要求雙倍賠償。

貼士：最好不要使用一次性付款方式

很多拆遷戶一下子就有幾十萬元的拆遷款，他們買新房時總是計劃一次還清；有的人有余錢，希望提前還貸。在此，顧先生建議買家，如果打算一次性付款，應該特別注意“30天”和“60天”這兩個時間段。其實，銀行在給開發商放貸之前要做一個全面的審核，所以能給貸款的房地產保險系數會大得多。當然，風險應該在將來，到了既有房屋階段，尤其是房產證，風險會降低。

當然，如果開發商故意詐騙，故意賣兩套房子，故意把購房者作為抵押，那么購房者是無法阻止的。所以回到第一點，調查開發商的背景和聲譽就顯得尤為重要。“徹查”裝修預算，杜絕不合理收費

仔細核對工程，杜絕不合理收費

在家居裝修中，裝修公司往往在簽訂合同前向消費者提供設計方案和預算。這個預算是你和裝修公司談判的依據。如果能“了解”這份預算，并在此基礎上與裝修公司討價還價，不僅可以節省裝修預算，而且可以防止在簽訂裝修合同時在施工中出現諸多問題。

詳細預算與圖紙相對應。圖紙上的每一個項目都將反映在預算中。主要材料的品牌、型號和類型也將在圖紙和預算中確定。只要你根據實際面積，以及裝飾材料的品種和價格，就很容易理解裝飾公司是否“虛報冒領”。按一般工程損失計算，多用5%-10%的裝修材料是正常的。

此外，一些沒有出現在圖紙上的項目，如線路改造、燈具和衛生潔具的拆除和安裝等，也將在預算中反映出來。你可以根據圖紙上的具體尺寸來核對預算。需要注意的是，預算中的單價是人工成本加起來后的價格，有時比實際價格低很多。你可以問一下裝修公司的定價過程。

以下是您在審查預算時應特別注意的幾個問題：

1。工藝實踐

很多裝修公司對消費者的預算只有簡單的工程名稱、材料品種、價格和數量，卻沒有關鍵的工藝實踐。您需要要求設計師添加流程