學(xué)位爭議點(diǎn)評：今年2月中旬，廣州市工商行政管理局在其官方網(wǎng)站上公布了2015年部分違法廣告案件。其中，廣州市東一房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的廣告中包含了升學(xué)承諾和升值承諾，如“新地學(xué)位房，不用擔(dān)心上學(xué)”，“商業(yè)中心旁的房子一直升值很快，**新地也不例外”，違反了規(guī)定《發(fā)布房地產(chǎn)廣告暫行規(guī)定》的規(guī)定，并被工商部門責(zé)令立即停止違法行為，并處8000元罰款。律師點(diǎn)評：廣東勤森律師事務(wù)所律師劉*軍表示，現(xiàn)在很多購房者購買學(xué)位房，經(jīng)常會出現(xiàn)一些糾紛。比如，買了二手房后，他們發(fā)現(xiàn)學(xué)位計劃和承諾的不一樣。有的賣家會口頭承諾，買家一定能上某小學(xué)。為了保護(hù)買方的權(quán)益，雙方可以用本條款約定此事。經(jīng)口頭同意的，可以用錄音錄像保存證據(jù)，以保護(hù)買受人的權(quán)益。開發(fā)商在購買一手樓時，在媒體上做廣告，習(xí)慣于以學(xué)位為噱頭，或在銷售現(xiàn)場做宣傳，把學(xué)位作為樓盤的優(yōu)勢之一。所有的買家都應(yīng)該保存這些證據(jù)，這些證據(jù)可以作為將來維護(hù)自己權(quán)益的證據(jù)材料。

停車糾紛

事件回顧：日前，番禺某樓盤發(fā)生一起停車糾紛。據(jù)小區(qū)反映，該樓盤的開發(fā)商和物業(yè)管理人員對門前原有的室外車位進(jìn)行了挖掘和封閉，并增設(shè)了障礙物，從而進(jìn)一步減少了車位，達(dá)到了強(qiáng)行出售車位的效果。房地產(chǎn)業(yè)主為了維護(hù)自己的權(quán)益，防止開發(fā)商和物業(yè)管理公司的行為，從而引發(fā)矛盾。律師點(diǎn)評：有業(yè)內(nèi)人士表示，即使開發(fā)商確實(shí)取得了地下車庫的產(chǎn)權(quán)，也不能隨意處置。**同利達(dá)律師事務(wù)所律師李成表示，如果露天停車位屬于業(yè)主的公共用地，業(yè)主委員會或多數(shù)業(yè)主可以同意使用，物業(yè)公司也不能阻止。根據(jù)法律規(guī)定，一般物業(yè)應(yīng)配備人防工程，一般用于停車。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

事件點(diǎn)評：去年，有市民向媒體披露，他們在佛山購買了萬科的一個樓盤，開發(fā)商在不知情的情況下將其出售。據(jù)悉，市民陳先生前年6月認(rèn)購佛山某樓盤，面積約90平方米，折后售價90萬元。雖然當(dāng)時該樓盤不符合預(yù)售條件，但考慮到是一家大型房地產(chǎn)企業(yè)，且開發(fā)商承諾在當(dāng)年12月取得預(yù)售資格后簽訂購房合同，陳先生夫婦便輕松地與開發(fā)商簽訂了“預(yù)約合同”，并在現(xiàn)場簽下了合同同時以2萬元的價格購買了購房券，承諾開盤時享受9.8折優(yōu)惠。去年2月，該樓盤最終拿到了預(yù)售證，但陳先生一直沒有接到正式簽約的通知。售樓處告知，樓盤將分批簽約，讓他們耐心等待通知。后來，陳先生主動聯(lián)系了多次，但責(zé)任未果。隨后陳先生在佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局查詢發(fā)現(xiàn)，該房展的認(rèn)購已經(jīng)簽約。

律師點(diǎn)評：*貝斯特律師事務(wù)所律師王*周律師表示，本案屬于委任過失的法律責(zé)任。他已經(jīng)簽了預(yù)約合同，確認(rèn)需要買房并交了定金。但最終，開發(fā)商確實(shí)違反了合同和協(xié)議，造成了損失。準(zhǔn)業(yè)主可以要求賠償購房過程中的損失。

質(zhì)量糾紛

事件回顧：每年都有房地產(chǎn)收回，每年都有很多收回糾紛。最重要的一點(diǎn)是，由于收回過程中出現(xiàn)了質(zhì)量問題，業(yè)主在與開發(fā)商多次溝通后仍然沒有修好，但不能入住新房的業(yè)主仍然要交物業(yè)管理費(fèi)。有業(yè)主向媒體反映，去年南沙某樓盤有400套房子出現(xiàn)問題，70多名業(yè)主登記索賠。開發(fā)商拒絕回應(yīng)。業(yè)主利用驗(yàn)房公司檢查了100多處存在質(zhì)量問題，如瓷磚大面積空鼓、木地板嚴(yán)重不平松軟、外墻滲漏等。開發(fā)商承諾在7天內(nèi)修復(fù)所有的問題時，交付建設(shè)。經(jīng)過多次反應(yīng)，還沒有做好。業(yè)主不能入住使用，但物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)仍需繳納。

律師點(diǎn)評：*貝斯特律師事務(wù)所律師王*周律師表示，業(yè)主接手物業(yè)后，由于物業(yè)質(zhì)量問題，認(rèn)定問題是開發(fā)商造成的，因此不僅不應(yīng)支付物業(yè)管理費(fèi)，還應(yīng)要求賠償。如果開發(fā)商進(jìn)行所有維護(hù)，則所有維護(hù)應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。業(yè)主自行維修的，維修費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。另外，由于房屋質(zhì)量問題，影響業(yè)主的正常生活或造成家中商品的損失，那么開發(fā)商就需要做出賠償。

業(yè)委會糾紛

事件回顧：廣元東某知名樓盤已有10多年的發(fā)展歷史。它屬于廣州成熟社區(qū)，擁有5000多名業(yè)主。去年6月至7月，房地產(chǎn)業(yè)委員會首次啟動選舉。有業(yè)主向記者透露，業(yè)委會的成立暗含多重利益，使得選舉不再簡單。在第一次選舉中，業(yè)主代表通過發(fā)送手機(jī)充值卡、邀請業(yè)主吃飯等方式拉票。據(jù)了解，這一輪選舉很快被有關(guān)部門叫停。根據(jù)去年8月政府下發(fā)的撤銷通知，當(dāng)時社區(qū)舉行首屆業(yè)委會選舉，在拉票期間，出現(xiàn)了很多不利于社會穩(wěn)定的事件，比如在網(wǎng)上侮辱、虐待他人，挨家挨戶威脅和惡意破壞。

律師點(diǎn)評：廣東勤森律師事務(wù)所律師劉*軍指出，目前雖然《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六章都有關(guān)于業(yè)主委員會和業(yè)主大會的行為方式、職責(zé)以及與業(yè)主糾紛的解決辦法的規(guī)定，要杜絕選舉賄賂現(xiàn)象，還需要更多配套的法律法規(guī)。同時，要重視市民社會建設(shè)，提高市民素質(zhì)，讓業(yè)主真正感受到自己是社區(qū)的主人，積極出謀劃策，參與到自己社區(qū)的建設(shè)中來。從目前的社會形勢來看，這將是一個比較長期的過程。

二手糾紛

事件回顧：去年，購房人楊某與業(yè)主文某通過中介公司簽訂了海珠區(qū)某樓盤的三方“房屋買賣合同”，其中約定楊某應(yīng)分別向文某和中介公司支付定金2萬元和中介服務(wù)費(fèi)3萬元。合同簽訂后，楊某按合同約定向文某支付了2萬元定金，但由于現(xiàn)金不夠，他當(dāng)天沒有支付中介服務(wù)費(fèi)。辦理貸款手續(xù)時，銀行發(fā)現(xiàn)楊某的個人征信有問題，不同意批準(zhǔn)貸款。事后，中介公司多次催促楊某支付中介服務(wù)費(fèi)，但楊某拒絕支付，原因是合同被撕毀，交易被取消。無奈之下，中介公司手握《房屋買賣合同》，提交仲裁委員會仲裁，申請裁決楊某支付3萬元中介服務(wù)費(fèi)。

律師點(diǎn)評：廣州市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會法律咨詢服務(wù)中心律師表示：通過中介公司辦理房屋交易（買賣/租賃）手續(xù)時，一旦中介公司促成交易雙方簽訂買賣/租賃合同，有權(quán)向當(dāng)事人收取中介服務(wù)費(fèi)；當(dāng)事人需要終止交易的，除與對方協(xié)商終止買賣/租賃關(guān)系外，還需要與中介公司協(xié)商終止中介關(guān)系，即解決糾紛問題付款