[案例]秦先生通過(guò)中介公司看中了張先生在市區(qū)定西路的一套二手房，并在意向書(shū)中約定該房總價(jià)36萬(wàn)元，一周后簽訂了銷售合同。根據(jù)意向書(shū)約定，秦某向中介公司支付了1萬(wàn)元。一周后，秦某回去要求中介公司退還意向金，被中介公司拒絕。為此，秦某將中介公司告上法庭，要求中介公司返還定金1萬(wàn)元。

[審判]

庭審結(jié)束后，法院認(rèn)定秦先生按照意向書(shū)向中介公司支付了1萬(wàn)元意向金。意向書(shū)中明確約定了意向金的用途和處理方式：“協(xié)商成功后，將意向金轉(zhuǎn)為購(gòu)房保證金；被購(gòu)買人不購(gòu)買或者不履行合同的，意向金由出賣人沒(méi)收。”。庭審中，中介公司出示證據(jù)證明，賣方張某在收到定金后的第二天簽署了意向書(shū)，并收到定金1萬(wàn)元。據(jù)此，一審法院駁回了秦某的請(qǐng)求。秦某沒(méi)有上訴。

[點(diǎn)評(píng)與分析]

本案爭(zhēng)議的關(guān)鍵在于“意向金”的約定與認(rèn)定。

在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易中，買受人向出賣人支付的“定金”無(wú)論是原款返還還是雙倍賠償，首先要區(qū)分定金和定金的法律性質(zhì)，并根據(jù)雙方約定的具體內(nèi)容。

所謂“定金”，是指合同一方為保證合同履行而在合同范圍內(nèi)向另一方支付的一定金額的款項(xiàng)。存款具有以下性質(zhì)和功能：第一，證明作用。定金一般在合同訂立時(shí)支付，足以證明合同成立。第二，預(yù)付款的性質(zhì)。定金只能在合同履行前支付，因此具有預(yù)付款的性質(zhì)。主合同履行后，定金可以作為價(jià)款或者返還。第三，定金交付后，如果當(dāng)事人不履行義務(wù)，定金就會(huì)流失或翻倍，從而起到督促當(dāng)事人履行合同、保障債權(quán)人利益的作用。一般來(lái)說(shuō)，“定金”只是表示雙方有訂立合同的意向，但對(duì)合同的具體內(nèi)容沒(méi)有明確具體的共識(shí)。此時(shí)，合同仍處于要約或邀請(qǐng)要約階段，故僅具有合同意向或預(yù)付款性質(zhì)。

定金和定金都是一方在合同履行前向另一方預(yù)付的一定金額，具有預(yù)付款性質(zhì)，在合同履行后可以作為價(jià)款。但它們之間有一個(gè)根本的區(qū)別。第一，定金是合同的擔(dān)保，主要用于保證合同的履行，證明合同成立；而定金只是表明雙方有簽訂合同的意向，但不能證明此時(shí)合同成立。第二，定金支付協(xié)議是從屬合同，而定金支付協(xié)議一般是內(nèi)容不同的合同，兩個(gè)合同之間不存在主從關(guān)系。第三，定金只有在交付后才能成立，而定金協(xié)議只有在雙方同意的情況下才能成立。第四，定金交付后當(dāng)事人不履行主合同的，適用定金違約金，定金交付后當(dāng)事人不履行主合同的，不發(fā)生損失或者雙倍返還的后果。第五，定金應(yīng)當(dāng)書(shū)面約定，定金可以口頭約定，也可以書(shū)面約定。《擔(dān)保法》第九十條規(guī)定“定金應(yīng)當(dāng)書(shū)面約定”，但對(duì)定金沒(méi)有這樣的法律規(guī)定。因此，在正常情況下，設(shè)立保證金應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式作為必要的形式。綜上所述，如果雙方在認(rèn)購(gòu)書(shū)或預(yù)先安排好的中介合同中明確約定，定金應(yīng)為定金的，應(yīng)當(dāng)按照《擔(dān)保法》第八十九條的規(guī)定處理，即支付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，不予履行無(wú)權(quán)要求返還定金；收到定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)加倍返還定金。只約定定金或定金，未明確約定定金的，視為預(yù)付款，不具有補(bǔ)償性雙倍返還的法律效力。在本案中，雙方已就意向金達(dá)成明確協(xié)議，中介公司也有證據(jù)證明賣方已收錢。然后，“意向金”就會(huì)自動(dòng)變成存款。在這種情況下，秦某回拒不簽合同，當(dāng)然無(wú)權(quán)要求自己交定金。你知道嗎