新政策在我國(guó)頻頻出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響巨大。在此背景下，商品房買(mǎi)賣(mài)法律問(wèn)題有哪些新的變化和特點(diǎn)？買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)該注意哪些問(wèn)題？現(xiàn)根據(jù)目前的情況，對(duì)商品房銷(xiāo)售的法律熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行總結(jié)，以供參考。

I.商品房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，我能在樓市下跌時(shí)退房嗎？[案例]李女士從2002年開(kāi)始炒房。2009年10月，李女士再次與某開(kāi)發(fā)商簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，購(gòu)買(mǎi)其開(kāi)發(fā)的一套商鋪。開(kāi)發(fā)商在簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)，不僅拿出了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，還對(duì)其背后的諸多條款進(jìn)行了補(bǔ)充，并專(zhuān)門(mén)簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》。李女士沒(méi)有仔細(xì)看，按照開(kāi)發(fā)商的要求在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》和《補(bǔ)充協(xié)議》上都簽了字。最近，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了變化。李女士悔過(guò)自新，要求退房，并自愿承擔(dān)合同約定的相當(dāng)于總房?jī)r(jià)10%的違約金。

[律師]對(duì)于房地產(chǎn)投機(jī)者來(lái)說(shuō)，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，他們很樂(lè)意賺錢(qián)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌時(shí)，他們?cè)诳紤]如何止損。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，這種心態(tài)和做法沒(méi)有錯(cuò)。

“補(bǔ)充協(xié)議”是開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)受人為補(bǔ)充《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》未盡事宜而制定的條款。通常由開(kāi)發(fā)商起草后由開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)方簽字。除非有極其特殊的情況，否則開(kāi)發(fā)商不能同意買(mǎi)方在樓市下跌后有權(quán)退房。因此，李女士退房的落后要求將得不到支持。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度的通知》要求嚴(yán)格商品房預(yù)售退房管理《通知》規(guī)定：“嚴(yán)格執(zhí)行商品房購(gòu)買(mǎi)實(shí)名制，認(rèn)購(gòu)后不得擅自變更購(gòu)房人姓名。各地要規(guī)范商品房預(yù)訂行為，限制可預(yù)訂住房數(shù)量。買(mǎi)受人預(yù)訂商品房后未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)簽訂預(yù)售合同的，取消預(yù)訂，取消的房屋對(duì)外銷(xiāo)售。商品房買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)網(wǎng)上簽訂備案，經(jīng)雙方協(xié)商一致需要解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)提出申請(qǐng)并說(shuō)明理由，退還的房屋應(yīng)當(dāng)公開(kāi)銷(xiāo)售?！币虼耍词归_(kāi)發(fā)商同意退房并收取違約金，在實(shí)際操作中仍存在困難。二是什么樣的商品房可以預(yù)售？

[案例]上屆房交會(huì)期間，錢(qián)先生看中了一棟建筑面積130平方米的房子。售樓小姐告訴他，這一期房源正處于建設(shè)階段，屬于樓盤(pán)。錢(qián)先生想知道出售房產(chǎn)需要具備哪些條件。[律師]預(yù)售房屋又稱(chēng)“商品房預(yù)售”。在我國(guó)，商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開(kāi)發(fā)商應(yīng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)《商品房預(yù)售許可證》，該證是商品房預(yù)售的合法憑證。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得進(jìn)行任何形式的預(yù)售活動(dòng)。預(yù)售時(shí)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)按規(guī)定取得《商品房預(yù)售許可證》，并公示國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證，在售樓部辦理商品房預(yù)售許可證（俗稱(chēng)“五證”），以增強(qiáng)透明度，樹(shù)立自己的企業(yè)形象?？傊?，“五證齊全”的商品房可以預(yù)售。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房預(yù)售制度的通知》中規(guī)定：“對(duì)未取得預(yù)售許可證的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)約、排號(hào)、貴賓卡等形式向買(mǎi)方收取定金或預(yù)付款，不得參加任何展覽活動(dòng)。對(duì)取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)公開(kāi)全部預(yù)售房屋和每套房屋的價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格和明碼標(biāo)價(jià)銷(xiāo)售?！备鞣綉?yīng)注意上述規(guī)定。2009年1月，黃先生買(mǎi)房并簽訂了預(yù)售合同。根據(jù)預(yù)售合同約定，房屋總價(jià)180萬(wàn)元，首付60萬(wàn)元，余款由銀行貸款支付。雙方在預(yù)售合同的補(bǔ)充條款中還約定：“因買(mǎi)受人原因（包括銀行貸款政策變更）導(dǎo)致銀行不批準(zhǔn)買(mǎi)受人全部或部分貸款申請(qǐng)的，由買(mǎi)受人補(bǔ)足全部房款”，2009年3月，銀行未批準(zhǔn)黃先生的上述貸款，原因是：他還有許多未償還的貸款。因黃先生未在合同約定的期限內(nèi)補(bǔ)足全部房款，房地產(chǎn)公司將黃先生起訴至法院，要求解除預(yù)售合同。

[律師]在上述情況下，預(yù)售合同中關(guān)于買(mǎi)受人在無(wú)法獲得貸款時(shí)補(bǔ)足房款的補(bǔ)充協(xié)議是合法有效的，黃先生應(yīng)按協(xié)議補(bǔ)足全部房款；如果黃先生不補(bǔ)足房款，房地產(chǎn)公司有權(quán)拒絕有權(quán)要求黃先生解除預(yù)售合同，并要求其承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

上述案件只是眾多房貸糾紛中的一個(gè)，實(shí)踐中此類(lèi)糾紛也不少。

今年以來(lái)，中央出臺(tái)了多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策。2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》。根據(jù)《通知》，將實(shí)施更加嚴(yán)格的差別化住房信貸政策：對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套建筑面積90平方米以上自有住房的家庭（含借款人、配偶及未成年子女，下同），首付比例不低于30%；對(duì)購(gòu)房困難的家庭，首付比例不低于30%貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房，首付比例不低于50%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；貸款購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的家庭，首付比例和貸款利率大幅提高，具體由商業(yè)銀行按照風(fēng)險(xiǎn)管理的原則自主確定。對(duì)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房的貸款；對(duì)不能提供一年以上地方納稅證明或者社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民，暫停發(fā)放購(gòu)房貸款。當(dāng)?shù)厝嗣裾梢愿鶕?jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)措施，在一定期限內(nèi)限制購(gòu)房。因此，如果自住型購(gòu)房涉及貸款購(gòu)房，購(gòu)房者應(yīng)注意政策變化，正確估計(jì)自己的承受能力；如果投機(jī)、投機(jī)性購(gòu)房涉及貸款購(gòu)房，是中央和各級(jí)政府嚴(yán)格限制和打擊的范圍。第四，開(kāi)發(fā)商是否應(yīng)承擔(dān)違反銷(xiāo)售廣告承諾的責(zé)任？

[案例]某開(kāi)發(fā)商在售樓廣告中解釋稱(chēng)，公園、超市由政府部門(mén)在開(kāi)發(fā)區(qū)旁規(guī)劃，購(gòu)房者購(gòu)物休閑非常方便（該說(shuō)明未包含在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中）。后來(lái)，政府部門(mén)的規(guī)劃發(fā)生了變化，公園和超市變成了體育場(chǎng)館。買(mǎi)受人以交房后小區(qū)旁沒(méi)有公園、超市為由，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。那么，買(mǎi)方的要求能否得到支持？

[律師]根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定，開(kāi)發(fā)商在廣告中的說(shuō)明和承諾的違約責(zé)任是有限的