認購書的相關知識。認購書內容：（1）雙方基本情況；（2）房屋基本情況（如房屋位置、面積等）；（3）房價計算；（4）定金；（5）簽訂正式銷售合同的期限。在試點實踐中，對商品房認購書的性質有兩種觀點：一種觀點認為認購書是正式的預售合同，因為認購書是買賣雙方在平等自愿基礎上的真實意思；另一種觀點認為，認購并不是一個獨立的合同，因為認購只是一個關于簽訂正式合同有關事項的協議。

我們認為認購書應屬于商品房買賣合同的預約合同，認購書與商品房買賣合同的關系是預約與合同。首先，認購書是平等主體之間為建立商品房買賣的民事權利義務關系而簽訂的協議。我國《合同法》第二條規定：“本法所稱合同是自然人、法人和其他平等主體組織之間建立、變更、終止民事權利義務關系的協議”，認購書應當是獨立的合同。其次，認購書是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同有關事項達成的協議，不是對商品房銷售結果的直接確認，因此不應是商品房買賣合同。

最后，認購書與商品房買賣合同之間存在許多不可預知的環節和風險。認購書直接認定為商品房買賣合同的，開發商可以附加各種不合理條件，在掌握有利信息的條件下，強制購房人履行“買賣合同”或者承擔違約責任，這將嚴重損害買方的利益。

認購書在商品房交易中屢見不鮮，由此引發的法律糾紛也不少。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》第五條首次以規范的形式規定認購協議，商品房訂購、預定是《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要內容，出賣人已按約定接受，購買價款過高的，認定為商品房買賣合同。認購協議的效力為預約合同，其效力必須與本協議的效力不同，即商品房買賣合同的效力。一般來說，預約合同是談判一方或雙方為將來訂立最終合同而達成的書面承諾或協議。預約合同與本合同最根本的區別在于，預約合同只能要求對方善意協商并履行簽訂本合同的義務，不能直接要求履行本合同。在審判實踐中，原告經常向法院請愿，要求被告按照認購書交付房屋，最終被法院駁回。理由是，交付商品房是合同內容而不是認購書。

認購書屬于學術上的“預約洽談”，即即使雙方在預約合同中約定了交易的實質性和具體條款，雙方也不受其約束。他們只承擔繼續談判直到達成最終協議的義務。其特點是：一是當事人違反誠信協商義務，導致協議無法達成的，應當承擔責任；二是當事人履行誠信協商義務的，即使不能達成協議，他們也不承擔任何責任。因此，可以說認購書的效力主要體現在以下三個方面：一是鑒于買賣雙方在交易標的上所掌握的信息不對稱，開發商應充分披露可能影響買賣雙方訂立本認購書的信息合同。第二，不應以不合理的條件強加實際的談判義務，特別是開發商不應利用自身優勢免除自己的責任或增加買方的責任。第三是繼續談判的義務。除非談判出現重大僵局或終止，雙方應遵守誠信義務，繼續談判。你知道嗎