一般來說，小產(chǎn)權(quán)房的購買風(fēng)險(xiǎn)是法律效力風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的效力是無效的。但也要區(qū)別不同情況：對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間在鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍內(nèi)進(jìn)行的農(nóng)村房屋交易，房屋交易合同是有效的。房屋賣給鄉(xiāng)外人員的，經(jīng)有關(guān)組織、部門批準(zhǔn)，合同視為有效。未經(jīng)有關(guān)組織、部門批準(zhǔn)，合同未實(shí)際履行或者買受人未實(shí)際居住、使用房屋的，合同無效。二是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn)。”“小產(chǎn)權(quán)房”不能取得正式的房產(chǎn)證，不構(gòu)成法律意義上的不動(dòng)產(chǎn)。也就是說，產(chǎn)權(quán)小的房子只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，小產(chǎn)權(quán)房不能轉(zhuǎn)讓、出售給非集體成員的第三人，即購買后不能合法轉(zhuǎn)讓。同時(shí)，對(duì)住宅的保值增值也有一定的影響。三是政策風(fēng)險(xiǎn)。購買在建小產(chǎn)權(quán)房時(shí)，購房人與開發(fā)商簽訂合同并支付房價(jià)后，如果有關(guān)部門對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行整改，部分項(xiàng)目可能會(huì)被叫停，甚至被迫拆除。購房者將面臨拿不到房子、不能及時(shí)領(lǐng)房款的尷尬局面。

購房后國家征地拆遷，由于農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房不具有國家承認(rèn)的合法產(chǎn)權(quán)，買受人不是合法產(chǎn)權(quán)人，因此不能取得產(chǎn)權(quán)的拆遷補(bǔ)償，也不能取得拆遷補(bǔ)償由于實(shí)際使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是很少的。第四，監(jiān)管缺位的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)沒有明確的規(guī)定加以制約，對(duì)開發(fā)建設(shè)缺乏監(jiān)管，對(duì)購房者的利益造成一定影響。同時(shí)，沒有開發(fā)單位資質(zhì)，很難保證房屋質(zhì)量和售后保修。

然而，如果你真的想購買這種不動(dòng)產(chǎn)，你應(yīng)該注意保護(hù)你的合同權(quán)利。因?yàn)槲餀?quán)得不到保護(hù)，必須簽訂合同，約定更高的違約責(zé)任。例如，如果賣方反悔，他應(yīng)該支付高額的違約金。房屋使用年限不足的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任等