1。核實房屋產權狀況和性質，房屋所有權證是權屬的標志，房屋所有權證上登記的人都是有權出售房屋的人。如果他們自己不賣房子，他們應該有自己和他們的代理人的身份證件和他們簽署的授權委托書。最好看房產證原件進行核實，或者請產權人攜帶房產證到當地房屋土地管理部門核實房產證的真實性。

2。如果一個房地產有貸款或抵押貸款，就要保證抵押貸款的發放

很多二手房都有抵押貸款。有抵押權的房地產可以承包銷售，但在抵押權解除前所有權不得轉讓。在這種情況下，賣方往往需要買方的首付來償還抵押貸款。那么，交易時就應該設定條款，保證這筆錢用于解除抵押，以免賣家將房款挪作他用。

3。明確約定房屋相應附屬物的歸屬

許多二手房原房東在房屋內裝修或居住一段時間，這將涉及到部分房屋的裝修和房屋附屬物的歸屬。此時，建議雙方在簽訂合同時在協議中明確這些情況。很多人買房后發現原房主的戶口還沒遷出去，卻要求對方遷戶口，卻遭到拒絕。法院不能接受和執行這樣的事情。建議在合同中明確原房主的遷出義務，部分余款在遷出后予以保留和支付，并約定違約金標準。因支付違約金向法院提起訴訟的，法院可以受理并作出判決。目前各地存量房銷售實行網上簽約制度，可以保證房屋不會轉讓給他人，是對購房者的一種保護。因此，簽訂書面銷售合同后，必須盡快辦理網簽備案手續。注意房屋及相關設施是否拖欠，如物業費、水費、電費、煤氣費、電話費等。買房時，一定要查清是否有欠款。如有拖欠，應在交房前要求原業主付清全部欠款，并考慮保留部分房價余款用于這些問題，確認無問題后再付款。

7。注意在交易過程中保留證據

簽訂合同只是完成交易的第一步，以后發生糾紛的機會很多，所以要注意保留每個環節的證據，特別是履行義務的證據。購房者付款時，別忘了要求對方開一張清楚的收據，根據合同條款，最好在收據上注明房屋款的哪個環節付款。其次，購房者要注意以下幾個方面：（1）注意房屋手續是否齊全。

房產證是證明業主對房屋所有權的唯一憑證。在沒有房產證的房屋交易中，購房者拿不到房子的風險很大。房屋所有人可以將房產證抵押或者倒賣，即使以后沒有取得房產證，房屋所有人也可以抵押或者倒賣。所以最好選擇有房產證的房子進行交易。（2）注意房屋產權是否明晰，有些房屋共有人較多，如繼承人、家庭、夫妻等，買受人應與所有共有人簽訂房屋買賣合同。只有部分共有人擅自處分共有財產的，未經其他共有人同意，買受人與其他共有人簽訂的買賣合同一般無效。在二手房中，購房者要注意土地使用性質，是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般免費使用，政府可以免費收回。轉讓是指業主已經繳納了土地出讓金，而買受人對房屋擁有相對完整的權利；我們也要注意土地的使用年限。如果一套房子的土地使用權只有40年，而業主已經使用了10年以上，那么購房者按照同一區域內擁有70年土地使用權的商品房價格來衡量，并不劃算。（4） 注意交易房屋是否出租。如果購房者只看房產證，只注意過戶手續，而不注意是否有租賃，購房者很可能拿到無法及時入住或使用的房產。因為房屋買賣合同不能對抗先前訂立的租賃合同。這一點在實踐中被很多購房者和中介公司忽視，也被很多賣家利用，引發更多糾紛。（5） 注意物業管理費是否拖欠。

一些業主在轉讓房屋時，物業管理費、電費、三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費長期拖欠，已經拖欠了大量費用。如果購房者在不知情的情況下購房，購房者可能要承擔全部費用。一些中介公司違規提供中介服務，如在二手房貸款中為購房者提供零首付服務，即購房者支付的購房款全部可以向銀行騙取。買方認為他利用了這個機會，但他不知道如果被銀行發現，他可能要承擔所有的責任。第三，二手房交易的概念“陰陽合同”（又稱“黑白合同”）是指在二手房交易過程中，買賣雙方就同一標的物訂立兩份價差較大的合同。一般來說，送有關行政部門登記備案的低價合同稱為“正合同”，雙方私下保留并實際履行的高價合同稱為“負合同”。一般來說，“陰陽合同”中的“陽合同”因不反映當事人的真實意思而不生效，而“陰合同”因是當事人的真實意思而被認定為有效合同，只要內容合法，“陰合同”也受法律保護。但是，如果用“陰陽合同”來實施違法行為或者用法律形式掩蓋違法目的，不僅變相的“陽合同”無效，變相的“陰合同”也因其內容違法而無效。因此，我們應該謹慎對待“陰陽合同”。

在實踐中，鑒于買賣雙方簽訂“陰陽合同”的行為嚴重違反我國稅收征管規定，經查實屬于一般逃稅行為的，有關部門有權處以罰款、拘留等行政處罰；偷稅數額大、次數多的，可以構成犯罪。具體而言，法院在認定陰陽合同的法律效力時，除價差過大外，往往根據違約情況選擇適用對違約方不利的條款。具體來說，可以分為以下幾種情況：

1。如果以裝修名義出現價差，且價差較小，一般認為合同有效。

2。如果差價太大，一般認為是無效的。對于不愿出售而聲稱中介與買受人惡意串通，以陰陽合同價轉讓所有權損害其利益的出賣人，一般認為合同有效，但轉讓價款的條款無效。在現銷合同中，一般認為買受人不想買而主張出賣人避稅，或只想低價買時，合同有效，但轉讓價格條款無效。

5。如果雙方仍想交易，但一方要求按實價轉讓所有權，另一方拒絕，他們將進行調解。調解不成的，合同不成立。如未確認所有權轉移，且當前售價變低，則視為雙方已改變意愿，現銷合同有效。你知道嗎