由于出賣人的房產(chǎn)仍處于抵押狀態(tài)，需要還清余款才能解除抵押，但出賣人沒有足夠的資金償還貸款，因此在出售這套房產(chǎn)時(shí)，中介會(huì)讓買受人支付首付，并將抵押物解除給出賣人；這種方法也是目前業(yè)內(nèi)的普遍做法。購(gòu)房者只有在貸款發(fā)放后才能申請(qǐng)貸款，貸款審批通過后才能辦理過戶手續(xù)。

事實(shí)上，這一時(shí)期最重要的風(fēng)險(xiǎn)往往出現(xiàn)在買方幫賣方還貸之后：一是業(yè)主反悔，二是業(yè)主惡意詐騙。如果存在兩種不符合行為，雙方無法通過協(xié)商解決，只能按照購(gòu)房合同約定進(jìn)行處理。這就需要在購(gòu)房合同中有詳細(xì)的約定和具體的違約責(zé)任。

這期間，有幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)需要注意，比如首付后還貸、辦理貸款、辦理網(wǎng)簽、最后過戶等。業(yè)主辦理完剩余手續(xù)后可能不配合、購(gòu)房人向銀行申請(qǐng)購(gòu)房貸款、銀行不同意貸款等問題。讓我們一一回答。

提前還貸時(shí)：要注意最好的買家陪同賣家還貸，買家的預(yù)付款不會(huì)被業(yè)主轉(zhuǎn)移；業(yè)主必須提前簽署首付款（即預(yù)付款）收據(jù)。一旦出賣人將買受人的預(yù)付款秘密轉(zhuǎn)移，收據(jù)可以作為法律訴訟的依據(jù)，證明物主已收到貨款。

辦理貸款時(shí)：房地產(chǎn)已放貸，買受人可以貸款；因出賣人原因貸款失敗的，可以追究出賣人責(zé)任，并在合同中約定責(zé)任，督促中介處理；如果購(gòu)房者個(gè)人信用等問題導(dǎo)致貸款失敗，那么購(gòu)房者的首付就更難處理了。其實(shí)，在交易前，你需要提前了解自己的個(gè)人信用狀況，避免因自身原因?qū)е沦J款失敗。

處理在線簽名時(shí)：必須立即進(jìn)行在線簽名。二手房網(wǎng)簽的優(yōu)勢(shì)在于鎖定交易房源。業(yè)主不可能賣出一套以上的房子。如果買受人墊款延期交易，房主就不能配合辦理過戶，也不能再出售。

最終過戶時(shí)：出賣人需交房產(chǎn)證、身份證等原件，與買受人一起到房管局辦理過戶手續(xù)。有的地方實(shí)行兩證分發(fā)。在這種情況下，房產(chǎn)證過戶后，尤其要注意土地證，這也需要出賣人的配合。

事實(shí)上，這種交易還有另外一種方式，這也是非常有益的。如果購(gòu)房人還清貸款，相關(guān)款項(xiàng)可存入業(yè)主的按揭賬戶，中介可以讓業(yè)主辦理房地產(chǎn)銷售全授權(quán)公證，并委托中介代為辦理此事。業(yè)主應(yīng)提供房屋兩證、供樓存折、貸款抵押合同、身份證原件。此時(shí)，業(yè)主需注意查看是否向按揭中介出具的委托書中明確注明了委托中介的具體事項(xiàng)，且不能包含“財(cái)產(chǎn)收繳”的項(xiàng)目。你知道嗎