一是采用先賣后過戶的手法，通過公證，很多業(yè)主在找到購房人后，選擇到公證處辦理房屋過戶公證，然后同意在房屋滿5年期限后辦理過戶手續(xù)。后果：與全額征收營業(yè)稅金及附加相比，公證部門辦理交易公證的費(fèi)用要便宜得多。律師認(rèn)為，只有公證不過戶，讓購房者承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榉课菔堑怯泜浒傅模词菇?jīng)過公證，房屋產(chǎn)權(quán)在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移前仍然屬于出賣人。在此期間，如果出賣人私自將房屋出售給第三人，房屋產(chǎn)權(quán)將發(fā)生變化。有購房者表示，可以向我索要手中的房產(chǎn)證，但律師指出，出賣人可以通過掛失手續(xù)取得新的房產(chǎn)證，并將產(chǎn)權(quán)過戶給新的購房者。

地稅工作人員也表示，按照這種避稅方式，購房者的契稅永遠(yuǎn)不能免除。只有賣方利用了稅收，但買方承擔(dān)一切風(fēng)險(xiǎn)。

此外，如果業(yè)主資金短缺，他可以將房地產(chǎn)抵押貸款。還款困難時，銀行有權(quán)收回房屋。如果賣家私下抵押或進(jìn)行二次銷售，可以找到原房主。如果他逃跑找不到，那就成了無頭官司。第二，簽訂先租后售的合同。

鑒于5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓房屋全額繳納營業(yè)稅及附加的政策，部分買賣雙方約定，買受人先租賃居住，5年后，雙方按約定價(jià)格轉(zhuǎn)讓房屋，然后租金會抵消房價(jià)。

結(jié)果：與第一種方法一樣，這種方法也節(jié)省了賣方的銷售稅和附加費(fèi)，但買方要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果幾年后房價(jià)上漲，房主可能寧愿支付違約金，也不愿賣掉房子。對于買方來說，它將不得不承擔(dān)許多機(jī)會成本。同時，出賣人在此期間可以抵押或者變賣房屋，這對買受人來說是一個很大的法律風(fēng)險(xiǎn)。此外，地稅部門的工作人員指出，雖然出賣人出售房屋少交營業(yè)稅及附加，但在租賃期內(nèi)出租房屋，必須依法承擔(dān)營業(yè)稅及附加、房地產(chǎn)稅、個人所得稅等。第三，根據(jù)我國現(xiàn)行稅法，私人房屋捐贈不征收營業(yè)稅。由于稅務(wù)機(jī)關(guān)人力有限，不可能對每一筆捐贈都進(jìn)行核實(shí)，因此虛假捐贈也是時下流行的逃稅伎倆。

后果：地稅部門工作人員指出，為防止房屋買賣雙方利用虛假捐贈逃稅，國家稅務(wù)總局近日出臺新規(guī)定，其中要求個人提交房屋捐贈的有效證明材料（如公證），經(jīng)核實(shí)后才能免稅，稅務(wù)機(jī)關(guān)不得開具此類行為的發(fā)票。新規(guī)的關(guān)鍵點(diǎn)是，受贈人今后轉(zhuǎn)讓房屋時將面臨高額稅收。按銷售收入扣除合理稅費(fèi)后的20%征收個人所得稅。重要的是明確規(guī)定不得批準(zhǔn)征收（成都市批準(zhǔn)征收率為1%）。非繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)費(fèi)、直系親屬贈與取得的房屋，受贈人轉(zhuǎn)讓房屋時的營業(yè)稅，自受贈人取得房屋時起計(jì)算，不自贈與人取得房屋時起計(jì)算。

虛假贈與使出賣人少交營業(yè)稅，但買受人在將來出售房屋時要面對高額的個人所得稅，不劃算。

律師提醒，購房者以虛假贈與、真實(shí)銷售等方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，仍存在很大的交易風(fēng)險(xiǎn)。例如，確定付款方式是一個難題。因?yàn)樵诜课莓a(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓前，出賣人可以隨時取消贈與，即使買受人已經(jīng)交納了定金，對出賣人也沒有約束力，所以定金很難受到法律保護(hù)。此外，《合同法》規(guī)定：“贈與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈與人不承擔(dān)賠償責(zé)任。”也就是說，如果買受人收到房屋質(zhì)量有問題的，不能要求原所有人賠償。第四，簽訂“陰陽合同”是最普遍的做法。不少中介公司建議買賣雙方在簽訂真實(shí)合同的基礎(chǔ)上再簽訂虛假合同，將銷售價(jià)格定得遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，以達(dá)到少交稅的目的。這種方式雖然要繳納營業(yè)稅、個人所得稅和買方契稅，但由于合同交易價(jià)格較低，稅額相應(yīng)減少。后果：地稅部門的工作人員指出，這是一種逃稅行為。如果被發(fā)現(xiàn)，買賣雙方除了交稅外，還將面臨數(shù)倍的罰款。我市房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)窗口已發(fā)現(xiàn)此類行為，并被移送稅務(wù)稽查部門處罰。

律師指出，二手房交易中使用“陰陽合同”對購房者非常不利。購房者一旦想再次過戶，就會面臨兩個問題：一是由于購房價(jià)格較低，房屋出售時的估價(jià)會相應(yīng)降低；二是由于購房價(jià)格較低，轉(zhuǎn)售價(jià)格與購房價(jià)格的差價(jià)會比較大，而個人所得稅在再次納稅時也會相應(yīng)繳納，個人所得稅的稅率為20%，遠(yuǎn)高于營業(yè)稅和契稅的稅率。如果賣方堅(jiān)持在轉(zhuǎn)讓前付款，賣方只承擔(dān)差價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。

地稅局提醒買賣雙方，為規(guī)避房屋轉(zhuǎn)讓稅而采取的各種伎倆，隱藏著交易風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)和稅收風(fēng)險(xiǎn)，往往是賣方獲利，而買方處于非常不利的地位。因此，房屋交易雙方不應(yīng)不遺余力地省下一些稅錢卻惹出大麻煩，更不能聽信少數(shù)不誠信的房屋中介，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)稅收和法律糾紛，中介可能會置身事外，但當(dāng)事人會被困住。畢竟，住房是我國人民的一大資產(chǎn)。找個安全的房子，睡個好覺是最重要的。你知道嗎