2015年，韓先生買了張女士的一套房子，張女士通過按揭方式購買，然后抵押給銀行貸款。韓先生隨后同意張女士在簽訂合同后10個工作日內辦理預付款。韓先生支付購房款后，張女士沒有辦理解除按揭。期間，該房屋因其他糾紛被法院查封，導致無法繼續交易。韓先生上訴至法院，要求對方支付違約金。【法官提醒】如果出賣人在解除抵押權的過程中不理解抵押權，將影響合同的繼續履行。因此，購房者要謹慎購買按揭住房。如果你必須購買，你必須簽署一份合同，并敦促賣方解除抵押。2013年，陳女士將該房地產抵押借款，并委托萬女士辦理相關事宜。陳老太還不起貸款后，萬女士將房子低價賣給了常先生。陳太太上訴法院，要求解除與常先生的買賣合同。法院認為，該房屋成交價格明顯過低，合同明顯不公平，遂決定解除合同。

[法官提醒]借款人無力還款時，房屋低價出售的情況時有發生。購房者遇到低價房時不要急于交易，他們需要重新審核賣家的所有權。

提示三橋簽一套普通房

年景先生于2010年將房子賣給了馬先生，馬先生簽完合同后交了定金。不久，景先生的妻子告訴馬先生，房子是夫妻共同財產。丈夫私自出售房屋，合同無效，景先生不再履行合同。馬先生去世后，其子女起訴法院，要求景先生繼續履行合同。最終，法院對馬先生子女的上訴不予支持。

[法官提醒]夫妻對共同所有的財產有平等的處理權。一方未經另一方同意擅自處理共有財產無效。因此，購房者在購房時需要了解賣房者的家庭情況。如果他們已婚，他們需要讓配偶簽署知情同意書。如果賣家有意隱瞞婚姻狀況，他們應該特別警惕。2015年，董女士將房屋出售給王女士，并約定業主自房屋權屬轉移之日起10日內將原賬戶全部搬走，否則將按總價的10%支付違約金。不過，董女士繼子的戶籍一直沒有轉移。王女士上訴至法院，要求對方支付違約金，繼續履行遷出戶籍義務。最終，法院支持了這一說法。【法官提醒】雙方約定的逾期搬遷條款合法有效，受法律保護。在交易實踐中，可以通過約定違約后果，促使賣方積極履行賬戶遷出義務。2009年，馬先生為孩子上學，通過中介購買了一套“學區房”，價格比周邊房價高出16%。簽訂合同后，馬先生得知所購房屋不屬于重點學校。馬先生上訴至法院，要求中介賠償差價損失，退還經紀費。中介表示，合同中沒有約定的是學區房，所以他不同意索賠。法院認為，由于合同中沒有相關約定，故不支持馬先生提出的差價損失索賠，但中介未履行仔細審查義務，責令中介返還中介費。

[法官提醒]購買學區房的購房人必須事先向有關部門核實相關政策和錄取指標的使用情況，然后將購買學區房的特殊目的寫入合同。2015年，李先生將一套中央產房出售給小何，并約定轉讓時間為合同簽訂之日起120天內。后來，由于購房指標的限制，小何花了一定的時間賣掉了名下的一套房子。但在房源核查中，因該房屋未辦理集中交房掛牌手續，被退回。李先生辦理完手續后，就超出了約定的交接時間。李先生向法院提起上訴，要求小河支付1萬元的罰款。小何認為責任在李先生。法院認為，雙方均有責任，結合具體情況，判令小河支付李先生8000元違約金。

[法官提醒]購房者在購房時，需要了解房源、性質以及是否符合掛牌條件。出賣人應當在房屋出售前完善相關掛牌手續，確保雙方簽訂的合同順利履行。2010年，在國外居住的周女士委托孫先生代為賣房。委托范圍為房屋買賣手續的預備事項。后來，孫先生通過中介將房子賣給了趙先生。回家后，周女士認為房屋成交價格過低，拒絕履行合同。趙先生向法院提起上訴，要求孫先生將押金翻倍，并要求中介退還經紀費。法院認為，孫先生越權代理，中介有重大過錯。趙先生也對他未能審查代理人的權限負有責任。

[法官提醒]實踐中，委托人代為簽訂合同的現象時有發生。在這種情況下，購房者必須提高警惕，要求委托人提供委托書，同時出示房產證原件和業主身份證明，以防代理人無權代理，或業主因房價上漲而拒絕出售房屋。2013年，李先生把房子租給了梅先生，并賣給了楊先生。后梅先生以李先生出售房屋侵犯其優先購買權為由向法院提起訴訟，要求李先生賠償10萬元。法院認為，有證據表明梅先生知道出售房屋，因此駁回了他的訴訟。

[法官提醒]很多二手房在出售時都處于租賃狀態。為了避免糾紛，買受人最好要求承租人出具放棄優先購買權的聲明等材料。2008年，一家公司破產后，其資產得到了銀行的補償，包括一棟房子。銀行將該房屋委托拍賣公司拍賣，岳先生付款后獲得該房屋。但在過戶時，由于原房產公司已被注銷，岳先生向法院起訴，要求拍賣公司協助其過戶。

[法官提醒]。此外，還要注意房屋產權，是否有實際居民，戶籍是否已遷出，是否有未繳水電費、物業費等，2015年，程女士將房屋出售給沈先生。合同履行期間，沈先生交了定金和首付。后來，程女士發出解除合同的通知。沈先生認為，由于房價大幅上漲，對方不愿出售房屋，遂上訴法院，要求對方繼續履行合同。【法官提醒】房價上漲引發的違約案件時有發生。買方通常有兩種選擇：一是繼續履行合同，二是終止合同并賠償損失。但無論是哪種要求，首先要確保買賣雙方已簽訂購房合同，其次要嚴格履行合同，及時補齊賣方違約證據。你知道嗎