案例一

甲方將房屋出售給乙方后，房屋價格大幅上漲。甲、丙方私下簽訂了前期租賃合同。隨后，C向法院提起上訴，主張優先購買權，要求甲、乙雙方的房屋買賣合同無效。

案例2

a于2005年將其所有商業建筑物抵押給銀行融資，并于2006年將商業建筑物出租給其兄弟B。之后，a某無力償還到期的銀行貸款，銀行上訴法院要求實現抵押。從2004年開始，甲方與乙方私下簽訂了長期低價租賃合同，并移交法院。

案例一，甲方通過“假”承租人C主張承租人的優先購買權，達到惡意確認甲乙雙方房屋買賣合同無效的目的，其效力類似于“多賣一套房屋”。本來，賦予承租人優先購買權，就等同于“賣不破租”的規定，即加強對弱勢承租人利益的保護。正如王健先生所說：“生活是生活的基本需要。房子的價格很高，不容易買。大部分承租人經濟實力較弱，因此有必要對其進行保護，“同時，讓承租人在同等條件下優先購買租賃住房，也有利于房地產價值的充分開發利用。但在這種情況下，承租人的優先購買權卻成了惡意規避法律的工具。如果配合物權法不動產登記制度的改革，規定承租人的優先購買權必須以租賃登記為基礎，就可以有效地控制這種惡意行為。同樣，在“賣不破租”的規則下，購房者可以得到房屋合法權益的全面處置，也可以根據租賃登記制度得到更充分的保護。另外，現行法律對承租人優先購買權的范圍也不明確。除了確認出租人與第三人之間的房屋買賣合同無效外，承租人能否在同等條件下要求與出租人直接簽訂房屋買賣合同？如果我們采取積極的法律政策，那么租賃登記也是一個至關重要的基礎。

案件二，甲、乙雙方自2004年起偽造租賃合同，惡意利用《擔保法》第四十八條“抵押人將租賃物抵押的，應當書面通知承租人原租賃合同繼續有效”的規定，侵害了抵押權人的合法權益。根據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第六十六條規定：“抵押人出租抵押物的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力，“如果法院不能確定租賃合同何時生效，則根據偽造的租賃合同，確認租賃合同對受讓人的約束力，將對抵押權的充分實現產生重要影響。通過對以上兩個案例的簡要分析，可以看出租賃權登記對于平衡承租人與新所有人之間的利益沖突，維護正常的市場交易秩序具有十分重要的意義。現行的租佃登記制度在放寬對流動人口的管制、取消安置制度后，所能發揮的行政功能十分有限。因此，有必要重申我國城市房屋租賃登記制度的意義。在今后統一的不動產登記立法中，應賦予租賃權登記、公示、公信等物權功能，以便更好地配合承租人優先購買權和不間斷租賃制度的實施。具體操作上可以堅持物權法的精神，實行自愿登記和形式審查的原則。未登記租賃權只具有債權效力，不具有物權保護。登記機關只對出租人或者承租人提供的書面租賃合同和其他資料進行必要的形式審查。