當(dāng)事人以短信方式訂立合同的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)接受合同要約。未經(jīng)約定的履行不能視為合同成立。2012年11月，原告李杰與被告張平簽訂《房屋租賃合同》，約定張平將李杰368醫(yī)院房屋租賃一年，至2013年10月31日止，租金10萬(wàn)元/年半。2013年租賃合同到期后，雙方通過(guò)短信協(xié)商續(xù)租事宜。張平讓李杰提供匯款的銀行賬戶，李杰提供了這個(gè)賬戶。張平匯了4.5萬(wàn)元給李杰（扣除防水費(fèi)5000元后張平給了李杰），但李杰認(rèn)為扣除防水費(fèi)后張平要交6萬(wàn)元房租，張平認(rèn)為半年的房租是5萬(wàn)元他們不同意依法續(xù)約半年租金標(biāo)準(zhǔn)為6.5萬(wàn)元，雙方發(fā)生糾紛。李杰上訴法院解除《房屋租賃合同》，張平返還房屋，并按356元/天的標(biāo)準(zhǔn)繳納2013年11月1日至實(shí)際退休日的房屋使用費(fèi)。北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院認(rèn)為，李杰與張平之間以短信形式進(jìn)行的談判，應(yīng)視為合同法規(guī)定的對(duì)話談判。作為房屋出租人，李*潔提出按照每年13萬(wàn)元的租金標(biāo)準(zhǔn)續(xù)簽合同，但作為承租人，張*平并未立即同意租金標(biāo)準(zhǔn)承諾：雖然在庭審期間，張*平同意按照承租人提出的13萬(wàn)元租金標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)履行合同李杰、張平的承諾明顯超過(guò)了承諾的合理期限。李杰現(xiàn)在不同意繼續(xù)履行與張平的合同。因此，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為，在原書面的《房屋租賃合同》在網(wǎng)上租賃合同關(guān)系到期后，李×杰、張×平尚未形成事實(shí)。據(jù)此，張平被責(zé)令騰退房屋并繳納房屋使用費(fèi)。

判決后，張平不服，提起上訴。

北京市第三中級(jí)人民法院認(rèn)為，在雙方簽訂的房屋租賃合同即將到期時(shí)，李杰、張平就續(xù)租事宜進(jìn)行了協(xié)商。根據(jù)雙方的短信記錄，李×杰同意續(xù)租，年租金13萬(wàn)元，張×平索賠10萬(wàn)元。雙方對(duì)租賃合同的主要條款價(jià)格存在一些問(wèn)題，沒(méi)有達(dá)成共識(shí)。張平的單方支付行為是對(duì)李杰要約的實(shí)質(zhì)性改變，應(yīng)視為實(shí)際行為的新要約。李杰沒(méi)有接受并同意新的提議。收取4.5萬(wàn)元，不能視為李杰在年租金10萬(wàn)元的前提下，同意并主動(dòng)接受張平的實(shí)際表現(xiàn)，應(yīng)視為雙方未能就新要約達(dá)成協(xié)議，原租賃合同期滿后，張杰、張平未形成新的租賃關(guān)系。張萍對(duì)涉案房屋的繼續(xù)占有和使用，既不能確定也不能約定，應(yīng)當(dāng)予以騰退，并應(yīng)當(dāng)支付原合同期滿后繼續(xù)占有期間的房屋使用費(fèi)。因此，判決駁回上訴，維持原判。本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)是雙方協(xié)商的續(xù)簽合同是否成立。關(guān)鍵有兩點(diǎn)：一是承諾期限；二是未經(jīng)約定的履行不能視為合同成立。承諾期內(nèi)合同的訂立是雙方當(dāng)事人表達(dá)意思、達(dá)成協(xié)議的過(guò)程。當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)是固定的，是合同的條款，至少是主要條款。合同應(yīng)當(dāng)以要約或者承諾的方式訂立。對(duì)方當(dāng)事人理解要約的內(nèi)容后，要約生效，受允諾人可以在一定期限內(nèi)作出承諾，該期限為要約的有效期。要約人在要約中有特定期限的，受要約人應(yīng)當(dāng)在該期限內(nèi)作出承諾。無(wú)特定存續(xù)期間的，要約以對(duì)話方式作出的，受要約人應(yīng)當(dāng)立即作出承諾，但當(dāng)事人另有約定的除外。對(duì)話是要約人。受要約人不立即接受的，要約無(wú)效。

在這種情況下，雙方通過(guò)短信協(xié)商續(xù)租，雖然不是傳統(tǒng)的訂立合同的方式，但由于短信可以即時(shí)收發(fā)，雙方可以即時(shí)知道對(duì)方的意圖。因此，本案中雙方訂立合同的方式可以參照合同法規(guī)定的對(duì)話方式進(jìn)行協(xié)商。一方發(fā)出要約后，另一方必須立即接受，否則要約無(wú)效。李杰要求年租金13萬(wàn)元，但張萍沒(méi)有馬上接受，所以報(bào)價(jià)無(wú)效。同時(shí)，張×平要求租金10萬(wàn)元，李×杰沒(méi)有立即承諾，雙方也沒(méi)有就合同價(jià)格達(dá)成協(xié)議。雖然在一審中，張萍表示愿意以13萬(wàn)元的價(jià)格租房，但由于李杰的報(bào)價(jià)已經(jīng)無(wú)效，張萍的接受并不產(chǎn)生訂立合同的效力。未經(jīng)約定的履行不能視為合同的訂立，合同強(qiáng)調(diào)雙方的約定。為了保證協(xié)議的一致性，承諾的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)與要約的內(nèi)容相一致。受要約人對(duì)要約作出實(shí)質(zhì)性變更的，為新要約。有關(guān)合同標(biāo)的、數(shù)量和其他主要條款的變更，是要約內(nèi)容的實(shí)質(zhì)性變更。在這種情況下，張×平打算10萬(wàn)元房租，是對(duì)李×杰的報(bào)價(jià)的實(shí)質(zhì)性改變，這是一個(gè)新的報(bào)價(jià)。《合同法》第二十二條規(guī)定：“承諾應(yīng)當(dāng)以通知方式作出，但根據(jù)交易習(xí)慣或者要約可以以行為方式作出承諾的除外。”在本案中，張平稱自己已經(jīng)履行了合同，李杰已經(jīng)接受，合同成立。不過(guò)，張和平的單方表現(xiàn)使李杰原來(lái)的報(bào)價(jià)發(fā)生了實(shí)質(zhì)性變化。事實(shí)上，李杰以單方面行為表達(dá)了新要約，但李杰沒(méi)有接受。雙方仍未達(dá)成協(xié)議，合同也未形成。一方不能以履行為由“綁架”要約人，形成合同。從根本上講，合同法的最高原則是雙方當(dāng)事人的約定。沒(méi)有協(xié)議就沒(méi)有合同，更不用說(shuō)履行了。你知道嗎